Покупка квартиры на первичном рынке – это мечта многих украинцев. Но очень важно позаботиться о тщательном документальном сопровождении.
Особенности современного инвестиционного договора
До 2006 года Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» разрешал различные схемы инвестирования новостроек. Единственным требованием было соответствие объекта обозначенным нормам.
14 января 2006 года датируется обновленное законодательство по инвестированию строительства. Согласно нововведениям, процедура приобретает посредников. В их лице могут выступать:
- фонды финансирования строительства;
- институты совместного инвестирования;
- торговцы ценными бумагами.
Инвестиционный договор – это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор или другие лица) и инвестором.
Заключенный между сторонами договор относят к общим, согласно 6 статье Гражданского кодекса. Поэтому так важно, чтобы документ был максимально полным и подробным. Все спорные моменты решаются в суде, чем больше возможностей для двойственной трактовки, тем меньше вероятность благополучного исхода дела.
Получается, что инвестиционный договор – это сочетание предварительного договора и института совместного инвестирования (если привлекаются инвестиционные фонды).
Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
Рассмотрим все варианты заключения инвестиционного договора с учетом обновленной законодательной базы.
Сделка с участием фонда финансирования строительства
Фонд выступает связующим звеном между фирмой-застройщиком и покупателем. Организация управляется финансовой компанией или банком, имеющими лицензию от Нацкомфинуслуг. Управитель распоряжается финансами инвестора (доверителя) на основании заключенного договора.
Согласно такой схеме, имущество покупателя передается в доверительную собственность фонду. Он, в свою очередь, занимается финансированием строительства. Организация заключает соглашение с застройщиком, по условиям которого последний обязуется построить объект на средства фонда и передать ему уже завершенную недвижимость.
После введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него финансовым учреждением начинается процесс присвоения квартиры покупателем. Как видим, процедура усложнилась, но при этом стала на порядок безопаснее. В обязанности фонда входит тщательный контроль за строительством, а также за целевым использованием финансов. Над управителем тоже есть контроль государственного уровня – НБУ и Нацкомфинуслуг.
Но есть и свои нюансы:
- отсутствие прямого договора с застройщиком, как следствие, нет возможности предъявить ему претензии;
- защита третьей стороны фондом, несмотря на то, что он представляет интересы покупателя в теории.
Через институты совместного инвестирования
Процедура регулируется ЗУ «Об институтах совместного инвестирования». Участниками такого финансового объединения являются сами инвесторы. Распоряжается паевым инвестиционным фондом Компания по управлению активами. Как правило, в рамках такой схемы используются следующие правовые инструменты:
- предварительные договора;
- целевые облигации.
Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив
В первом случае инвестор фактически приобретает права на покупку квартиры в будущем. Но если такой же договор заключить с другим лицом, физическим или юридическим, то на этот вопрос однозначного ответа пока не могут дать даже в суде. Это и есть главный минус подобного оформления отношений.
Целевые облигации
Эмитент-застройщик выпускает ценные бумаги, обеспечением для которых выступает жилье (квадратные метры) в еще не построенном здании. Облигации продаются будущим владельцам жилплощади. Дополнительно заключается договор-резервирование конкретной квартиры с ее подробными характеристиками.
Облигации покупаются не у фирмы-застройщика, их реализуют торговцы ценными бумагами. У них же потом можно будет и погасить обязательство.
В этом случае основной опасностью является банкротство компании-застройщика. И не забывайте, что облигация должна быть предъявлена вовремя, иначе право на ее погашение вы можете утратить.
Форма инвестиционного соглашения
Как видим, четко определить, как должен составляться рассматриваемый договор, невозможно. В каждой схеме он свой, может иметь элементы:
- предварительного;
- поручения;
- управления имуществом;
- купли-продажи облигаций;
- паевого участия и так далее.
Нет строгих требований касательно необходимости нотариального заверения документа. Тем не менее это никогда не будет лишним. Чем больше подтверждений обязательств фирмы-застройщика или посредника перед вами, тем лучше.
Пример инвестиционного договора
Основные достоинства и недостатки инвестиционного договора
Среди минусов можно отметить:
- недостаточно четко проработанная законодательная база;
- невозможность контроля заказчика третьими лицами;
- отсутствие инвестиционного договора в реестрах, что увеличивает риск двойных перепродаж;
- риск банкротства заказчика или инвестиционного фонда;
- дополнительные траты на регистрацию впоследствии договора купли-продажи.
Преимущества в договоре довольно интересные:
- удобная схема налогообложения (скорее плюс для застрощийка);
- простая для понимания инвестора схема (в отличии от некоторых других схем покупки новостроя).
На что следует обратить особое внимание
Уделите внимание тщательному изучению соглашения. В документе должны быть указаны следующие сведения:
- характеристики жилья и дома, а также строительного объекта (в том числе и такие нюансы, как этажность, общая и жилая площадь и состояние отделки в результате);
- сроки завершения здания и квартир, дата заключения договора купли/продажи;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- механизм выхода из инвестиционного проекта;
- размер инвестиционного взноса и стоимость одного квадратного метра.
- порядок передачи инвестиций.
Кроме того, не забудьте уделить внимание наличию у фирмы всей необходимой документации, в частности, разрешения на строительство. Также не лишним будет изучить репутацию компании.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал договор:
«Інвестиційні договори будівництва об’єктів нерухомості знаходяться в правовому полі законодавства України. Така діяльність суб’єктів господарювання регламентується спеціальні нормативно-правові акти – це Закони України «Про інвестиційну діяльність», «Про інститути спільного інвестування» та при розробці договорів підпадає під загальні норми Цивільного кодексу України.
При обранні такого виду Договору купівлі нерухомості варто розуміти, що Інвестор не застрахований від незакінченого будівництва чи банкрутства Забудовника, тому перед укладенням договору варто перевірити наявність у Забудовника дозвільних документів.
Що стосується відповідальності Забудовника то вона прописана в загальному у відповідності до норм законодавства. Проаналізувавши даний Договір бачимо, що захищеними залишаються тільки права Забудовника. При незначному порушенні умов Договору Інвестор може підпасти під дію значних штрафних санкцій та і взагалі залишитися ні з чим. У кращому випадку із затяжною судовою тяганиною».
Новостройки, которые используют в работе инвестиционный договор
- Alter Ego
- Берестейский
- Campus
- Пушкинский
- 7я
- MunHausen
- Аристократ
- Сrystal House
- Гармония
- Lake House