Застройщики стараются использовать разные способы продажи жилья и привлечения инвестиций для строительства жилых домов, так как чем разнообразнее предложения, тем проще найти для них клиентов. Часто в Украине инвесторам предлагают приобретать квартиру в новостройках по договору купли-продажи облигаций. Что это за сделка – рассмотрим подробнее.
Договор купли-продажи целевых облигаций: что это?
В Украине существует несколько способов инвестирования в строительство жилья, один из популярных – покупка целевых облигаций. Этот способ относится к разряду легальных, что подкреплено ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».
В ст. 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» указывается термин «облигация» и специфика обращения с ними.
Облигация – ценная бумага, удостоверяющая внесение ее первым владельцем денежных средств, определяет отношения займа между собственником облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента вернуть собственнику облигации ее номинальную стоимость в предусмотренные условиями размещения сроки и выплатить доход по облигации.
Застройщик погашает целевые облигации квадратными метрами/жильем – покупателям ценных бумаг передается квартира. Эти ценные бумаги бывают дисконтными, процентными и целевыми, именно последний вид пользуется популярностью у украинских застройщиков.
Целевая облигация – ценная бумага, по которой осуществление обязательств разрешается путем передачи товаров и/или услуг.
Строительные компании используют именно этот способ продажи недвижимости, чтобы привлечь денежные средства частных инвесторов для строительства объекта. Порядок размещения эмитентом (застройщиком) облигаций определяет Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).
Порядок покупки квартиры по договору купли-продажи целевых облигаций
Схема инвестирования с использованием целевых облигаций состоит из 4 этапов:
- выпуск целевых облигаций;
- их выкуп;
- подписание договора;
- получение недвижимости.
Выпуск целевых облигаций
Строительная компания выпускает ценные бумаги (делает эмиссию) в установленном НКЦБФР порядке (публикуется объявление, регистрируется выпуск, размещается глобальный сертификат и прочее). В целевых облигациях указывается, что базовым товаром выступает единица недвижимости (чаще всего, это фиксированная часть 1 квадратного метра, например, 0,01).
Покупка новостроя: инвестиционный договор
Застройщик параллельно выпускает информативный для покупателя юридический документ – проспект эмиссии, в котором указаны все нюансы относительно выпущенных ценных бумаг.
Выкуп целевых облигаций
После эмиссии весь объем ценных бумаг по номинальной стоимости покупает финансовый посредник (например, венчурный инвестиционный фонд или банк). В дальнейшем целевые облигации продаются инвесторам (будущим собственникам квартир) одним лотом, который соответствует по количеству площади одной квартиры. Ценные бумаги полностью выкуплены при внесении 100% оплаты необходимой суммы финансовому посреднику.
В итоге получается, что числу квартир в объекте соответствует количество частных инвесторов, каждый из которых выкупил соответствующую часть ценных бумаг.
Подписание договора
В целевой облигации обозначено лишь серия, номер, количество квадратных метров, при этом не указывается конкретная квартира (с описанием ее точного месторасположения). Поэтому застройщик заключает с финансовым посредником, а тот, в свою очередь, с инвестором специальный договор – «бронирования», «резервирования» или с другим названием,– по которому строительная компания оставляет за конкретным держателем ценных бумаг определенный объект недвижимости.
Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
В тексте соглашения указываются характеристики квартир: секция, этаж, общая и жилая площадь, номер и прочее. Также описываются условия и порядок передачи объекта недвижимости покупателю с точным списком документов, которые потребуются для регистрации права собственности.
Получение жилья
После принятия новостройки в эксплуатацию покупатели в оговоренный срок (указывается в проспекте эмиссии) предъявляют эмитенту свой лот ценных бумаг. Строительная компания погашает целевые облигации путем передачи инвесторам определенного в облигациях количества квадратных метров. Фактически, эмитент покупает облигации, а на вырученную сумму инвестор приобретает квартиру, указанную в договоре «резервирования». Инвестор регистрирует право собственности на объект недвижимости.
Пример договора купли-продажи целевых облигаций
В украинском правовом поле отсутствует типовой договор купли-продажи целевых облигаций. Но юристы находят и здесь выход – составляют такие соглашения, опираясь на существующие правовые нормы и используя элементы других договорных конструкций. Но инвестору необходимо иметь в виду, что такой договор (бронирования, резервирования и прочее) не имеет правовой силы без владения целевыми облигациями.
Достоинства и недостатки покупки квартиры с помощью целевых облигаций
Несмотря на то, что договор купли-продажи целевых облигаций считается законной схемой приобретения квартиры на первичном рынке жилья, инвесторам нужно грамотно оценивать риски.
Преимущества договора купли-продажи целевых облигаций:
- схема регламентируется украинским законодательством;
- объем эмиссии целевых облигаций ограничен и не превышает стоимости объекта недвижимости согласно проектной документации;
- условия выпуска целевых облигаций нельзя изменить (с согласия инвесторов могут изменяться только сроки погашения);
- целевые облигации – материальное имущество покупателя. Ценные бумаги могут оформляться как залог для получения кредита;
- хранение целевых облигаций осуществляется на счетах – отсутствует риск утраты документов (например, в связи с противоправной деятельностью третьих лиц).
Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив
Недостатки договора купли-продажи целевых облигаций:
- схема сложна для понимания инвестора;
- Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку не контролирует ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию объекта. Эти функции возложены на финансового посредника;
- инвестор может рассчитывать только на выплату номинальной стоимости целевых облигаций (размер компенсации может оказаться ниже стоимости, по которой их продавал финансовый посредник) в случае признания эмиссии недействительной, юридических разногласий по поводу несоответствия объекта условиям договора, резкого ухудшения финансового положения застройщика;
- инвестор должен предъявить облигации для погашения в определенный срок (в противном случае покупатель рискует лишиться объекта);
- необходимость открытия счетов для хранения ценных бумаг (дополнительные расходы).
Покупка жилья в новостройке с помощью договора купли-продажи целевых облигаций – один из наиболее надежных способов. Но даже в такой схеме необходимо внимательно относиться к застройщику и всем участникам сделки: проверять наличие лицензий, разрешительной документации, изучать проспект эмиссии, проверять отсутствие незаконченных объектов у застройщика.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал тип договора:
Механізм інвестування за цим Договором полягає у тому, що Емітент, тобто забудовник (або ж інша організація за домовленістю з забудовником) випускає облігації (цінний папір, що посвідчує внесення його першим власником грошей). Фізичні особи, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу облігацій одержують право обміняти їх на квартиру.
Цей спосіб інвестування вигідний, насамперед, забудовнику, адже дозволяє оптимізувати оподатковування. Згідно із п.п. 141.6.1. п. 141.6 ст. 141 Податкового кодексу України встановлено, що звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).
Такого виду Договір являється досить таки складним для розуміння інвестора та вимагає від нього особливої уважності.
Новостройки, которые используют в работе договор купли-продажи целевых облигаций
- Gloria Park
- ЖК по ул. Ревуцкого