Чтобы максимально обезопасить себя от нежелательного развития событий при покупке квартиры в новострое, инвестор должен знать свои права и обязанности, установленные законодательством. Кроме того, стоит обратить внимание на возможности, права и гарантии застройщика в рамках действующих законов. Мы подобрали основные законодательные документы, на которые стоит обратить внимание в случае инвестирования в новострой.
Закон «Об инвестиционной деятельности»
Приобретение квартиры представляет собой инвестицию в объект недвижимости. Все об этой форме хозяйственной операции можно узнать из Закона «Об инвестиционной деятельности». Документ регламентирует права и обязанности инвестора и продавца, а также регулирует порядок проведения инвестиционной деятельности. Это один из основных законов для инвестора, так как он определяет следующее:
- как защитить свои инвестиции (раздел 2);
- какие гарантии получает каждая сторона сделки (ст. 18);
- за что и как отвечает инвестор и застройщик (ст. 8);
- каким образом можно финансировать инвестиционную деятельность (ст. 4) и др.
Покупка новостроя: договор купли-продажи облигаций
Ознакомившись с нормами этого закона, инвестор будет не только знать свои права и обязанности, но и сможет правильно действовать в процессе приобретения квартиры в новострое по легальным схемам, предусмотренным документом:
- через фонд финансирования строительства;
- путем эмиссии целевых облигаций;
- через институт общего инвестирования.
Но небольшое разнообразие разрешенных схем и не всегда выгодные условия становятся причиной того, что застройщики применяют иные схемы в обход закона. Главная цель таких действий – оптимизация налоговой нагрузки. В таком случае строительные компании привлекают инвестиции, опираясь на нормы Гражданского кодекса.
Гражданский кодекс
Личные имущественные и неимущественные отношения физических и юридических лиц регламентированы Гражданским кодексом Украины. Поэтому без норм этого документа при заключении сделок купли-продажи квартиры в новостройке не обойтись. Кроме того, здесь описаны следующие моменты:
- правила использования земель под застройку, случаи использования собственной и чужой земли (глава 27 и глава 34);
- порядок приобретения имущественных прав на объекты недвижимости оконченного и неоконченного строительства (ст.331);
- порядок использования земель под домом, в котором приобретена недвижимость;
- особенности различных договоров купли-продажи и порядок их заключения;
- ответственность и обязанности участников гражданских правоотношений;
- права владельцев квартир и участников жилищно-строительных кооперативов (ст.183-184) и др.
Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива
Кроме того, в третьем параграфе 61 главы Гражданского кодекса рассказано о строительном подряде. Таким образом, это документ регулирует взаимоотношения сторон, притом не только застройщика и инвестора, но и землевладельцев, подрядчиков и др.
В нормах гражданского кодекса содержится довольно много формулировок, позволяющих застройщикам законно обходить строго установленные рамки инвестирования и применять гибкие схемы. На них стоит обратить внимание в случае инвестирования по схеме, не предусмотренной Законом «Об инвестиционной деятельности». Это актуально при покупке квартиры в рамках дериватива, форвардного контракта, договора долевого участия, купли-продажи имущественного права и др.
Покупка новостроя: договор о совместной деятельности (простое товарищество)
Закон «О регулировании градостроительной деятельности»
Документ 3038-17 защищает государственные и частные интересы в контексте застройки территорий. Он нацелен на стабильное развитие местности, регламентируя правовые и организационные аспекты строительства. Из этого закона вы узнаете:
- к каким органам стоит обращаться при возникновении тех или иных проблем при возведении новостроя;
- как организовывают и контролируют процесс застройки территорий;
- каким образом принимают завершенные объекты строительства;
- какая роль Госархстройконтроля в процессе возведения и приема новостройки и многое другое.
Инструкция по приему квартиры в новостройке
Документ разделяет строения по классам ответственности, от чего зависит порядок оформления работ и процедура ввода дома в эксплуатацию. В Законе «О регулировании градостроительной деятельности» можно найти все о том, как должно начинаться, проходить и заканчиваться строительство дома.
Постановление «О государственной регистрации имущественных прав»
На завершающем этапе приобретения квартиры в новострое нужно оформить право собственности на это имущество. Чтобы разобраться, как по закону зарегистрировать право собственности на купленную квартиру, можно ознакомиться с Постановлением Кабинета Министров №1127. В нем описаны следующие моменты:
- особенности регистрации через фронт-офисы, государственных или частных нотариусов (п. 6-29);
- особенности регистрации права собственности по решению суда (п. 35-39);
- порядок регистрации путем подачи заявления в электронной форме (п. 30-34);
- какие документы нужны для регистрации права на недвижимость (п. 40-76);
- сроки проведения регистрации (п. 5) и т.п.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры
Кроме того, из Закона «О государственной регистрации прав» можно узнать об общих нормах проведения соответствующей процедуры, причинах отказа и прочие моменты.
Ознакомившись с актуальными для вашего случая статьями законов, вы сможете правильно вести себя с застройщиком, отстоять свои права и подстраховаться от рисков. Зная нормы законодательства, удастся разобраться в безопасности сделки. Не забывайте также проверить застройщика на благонадежность и позаботиться о заключении договора при безопасных для вас условиях.