При желании переехать из старой квартиры в новую, не обязательно продавать свое жилье и покупать квартиру в новостройке – можно совершить обмен. В это случае схема несколько отличается от традиционного договора мены. Фактически вы не меняете одно жилье на другое, а вносите вырученные от продажи вашего жилья деньги за новый объект недвижимости. Только занимается этими вопросами застройщик.
Как обменять старую квартиру на новостройку: основные этапы сделки
Обмен на новостройку осуществляется в формате trade-in. Строительная компания сама реализует ваше жилье на рынке, а вырученные деньги использует в счет оплаты за новую квартиру. Чтобы обменять жилье, найдите застройщика, который реализует объекты по схеме trade-in. О подобной возможности можно узнать в отделе продаж.
На практике обмен старой квартиры на новостройке выглядит так:
- Заключите договор задатка – покупатель вносит установленную сумму для подтверждения серьезности своих намерений и гарантии того, что он осуществит обмен.
- Забронируйте квартиру – застройщик, в свою очередь, ставит бронь на недвижимость, которая в дальнейшем будет передана покупателю.
- Подпишите договор с брокером – риелтор от застройщика берет на себя обязанности по оценке вторичной квартиры, поиску покупателя и реализации объекта.
- Заключите договор купли-продажи новостройки – после реализации старой квартиры покупатель заключает с застройщиком договор купли-продажи квартиры, и деньги переводятся на счет последнего.
- Оформите квартиру в собственность – застройщик передает объект недвижимости покупателю после ввода дома в эксплуатацию, и владелец уже может оформить квадратные метры в собственность.
Если денег, вырученных от продажи вторичной квартиры, не хватает на оплату нового жилья, покупатель доплачивает сумму в рамках сделки купли-продажи.
Существует альтернативная схема, при которой обмен на новостройку осуществляется с привлечением кредитных средств. В таком случае покупатель новостройки сначала приобретает объект недвижимости в ипотеку, а после этого строительная компания занимается реализацией его «вторички». Вырученные от продажи жилья деньги идут в счет погашения кредита.
Кроме непосредственно застройщиков, программы по обмену жилья старого фонда на новостройку предлагают агентства недвижимости и специализированные компании. В этом случае вы будете иметь дело не напрямую с застройщиком, а через посредника. Поменять старую квартиру в хрущевке на новое жилье будет возможно при реновации жилого фонда. Но в большинстве случаев в рамках программы планируется реконструировать старое жилье, а не строить новое вместо ветхого фонда.
Когда выгодно менять «вторичку» на новостройку
Обмен старой квартиры на новостройку актуален для тех, кто хочет переехать в современное жилье с минимальными временными и денежными затратами. Квартиры в новых домах отличаются более эргономичными и разнообразными планировками, новыми инженерными системами. Здесь есть больше вариантов организации и распределения жилого пространства, чем в домах старого жилого фонда.
За счет современных технологий строительства недвижимость отличается лучшими эксплуатационными характеристиками и энергоэффективностью. В новых домах установлены современные системы отопления с возможностью установки поквартирных счетчиков или индивидуального котла. Эти решения делают квартиры в новостройках привлекательнее по сравнению с вторичным жилым фондом.
Кроме того, обмен «вторички» на новостройку может быть актуальным при желании расширить жилплощадь с минимальными вложениями. Квартира в новом доме на стадии котлована будет стоить на 30-40% дешевле аналогичного вторичного жилья. Выходит, что за однушку в готовом доме можно получить двухкомнатное жилье в строящейся многоэтажке практически без доплаты.
Преимущества обмена «вторички» на новостройку
Обмен на новостройку удобный и выгодный по следующим причинам:
Простота проведения операции
Вам не нужно самому заниматься продажей квартиры, а потом отдельно заключать договор о покупке новой на вырученные деньги. Вопросом реализации недвижимости и всеми юридическими вопросами будет заниматься застройщик и риелторы.
Выгода с точки зрения инвестирования
Квартиры старого жилого фонда с каждым годом теряют в цене. Они становятся менее востребованными, поэтому дальше будет сложнее найти на них покупателя. Такие тенденции не характерны для жилья в новостройках. Поэтому, вкладывая деньги в них, вы сохраняете капитал.
Финансовая выгода по сравнению с ипотекой
В случае оформления кредита в банке под залог квартиры финансовые потери могут быть выше из-за переплаты процентов, чем расходы, связанные с обменом. А если вы оформляете нецелевой кредит, например, берете деньги на покупку новой квартиры под залог своей «вторички», затраты на погашение долга могут быть еще выше.
Недостатки обмена «вторички» на новостройку
Обмен по сравнению с покупкой жилья в новостройке может повлечь некоторые трудности и риски, в том числе:
Отсрочка переезда в связи со сдачей дома
Вам необходимо будет иметь место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Если в случае продажи вашей вторичной квартиры жилье в новостройке еще не введено в эксплуатацию, вам надо будет найти другое место жительства до момента сдачи дома и на период, пока в жилье делается ремонт.
Риск продажи вашей квартиры по низкой цене
Продажа вторичной квартиры по цене ниже рыночной возможна в связи с тем, что этим вопросом занимаются риелторы от застройщика. Они в первую очередь заинтересованы в продаже своей первичной недвижимости, а вот за сколько будет реализована ваша «вторичка» для них не особо интересно. Поэтому нужно контролировать процесс продажи и установление объективной цены. Лучше, если стоимость продажи квартиры предварительно оговорена и зафиксирована в документах.
Обмен старой квартиры на новостройку – альтернативный вариант приобрести новое жилье вместо старого. Чтобы понять, насколько это для вас актуально, проанализируйте условия trade-in для конкретного случая, учитывая преимущества и недостатки схемы.