Маючи бажання переїхати зі старої квартири в нову, не обов'язково продавати своє житло й купувати квартиру в новобудові – можна зробити обмін. У цьому випадку схема дещо відрізняється від традиційного договору міни. Фактично, ви не міняєте одне житло на інше, а вносите отримані від продажу вашого житла гроші за новий об'єкт нерухомості. От тільки займається цими питаннями забудовник.
Як обміняти стару квартиру на новобудову: основні етапи угоди
Обмін на новобудову здійснюється у форматі trade-in. Будівельна компанія сама реалізує ваше житло на ринку, а отримані кошти використовує в рахунок оплати за нову квартиру. Щоб обміняти житло, знайдіть забудовника, який реалізує об'єкти за схемою trade-in. Про подібну можливість дізнайтеся у відділі продажів.
На практиці обмін старої квартири на новобудові виглядає так:
- Укладіть договір завдатку – покупець вносить встановлену суму для підтвердження серйозності своїх намірів і гарантії того, що він здійснить обмін.
- Забронюйте квартиру – забудовник, у свою чергу, ставить бронь на нерухомість, яка далі буде передана покупцеві.
- Підпишіть договір з брокером – ріелтор від забудовника бере на себе обов'язки з оцінки вторинної квартири, пошуку покупця і реалізації об'єкта.
- Укладіть договір купівлі-продажу новобудови – після реалізації старої квартири покупець укладає з забудовником договір купівлі-продажу квартири, і гроші переводяться на рахунок останнього.
- Оформіть квартиру у власність – забудовник передає об'єкт нерухомості покупцю після введення будинку в експлуатацію, і власник вже може оформити квадратні метри у власність.
Якщо грошей, отриманих від продажу вторинної квартири, не вистачає на оплату нового житла, покупець доплачує суму в рамках угоди купівлі-продажу.
Існує альтернативна схема, за якої обмін на новобудову здійснюється із залученням кредитних коштів. У такому випадку покупець новобудови спочатку купує об'єкт нерухомості в іпотеку, а після цього будівельна компанія займається реалізацією його «вторинки». Отримані від продажу житла гроші йдуть в рахунок погашення кредиту.
Крім безпосередньо забудовників, програми з обміну житла старого фонду на новобудову пропонують агентства нерухомості й спеціалізовані компанії. У цьому випадку ви будете мати справу не безпосередньо з забудовником, а через посередника. Поміняти стару квартиру в хрущовці на нове житло буде можливо під час реновації житлового фонду. Але в більшості випадків в рамках програми планується реконструювати старе житло, а не будувати нове замість старого фонду.
Коли вигідно міняти «вторинку» на новобудову
Обмін старої квартири на новобудову актуальний для тих, хто хоче переїхати в сучасне житло з мінімальними витратами часу та коштів. Квартири в нових будинках відрізняються ергономічнішими і різноманітнішими плануваннями, новими інженерними системами. Тут є більше варіантів організації та розподілу житлового простору, ніж в будинках старого житлового фонду.
Завдяки сучасним технологіям будівництва нерухомість відрізняється кращими експлуатаційними характеристиками та енергоефективністю. У нових будинках встановлені сучасні системи опалення з можливістю встановлення поквартирних лічильників або індивідуального котла. Ці рішення роблять квартири в новобудовах привабливішими в порівнянні зі вторинним житловим фондом.
Крім того, обмін «вторинки» на новобудову може бути актуальним в разі бажання розширити житлову площу з мінімальними вкладеннями. Квартира в новому будинку на стадії котловану буде коштувати на 30-40% дешевше аналогічного вторинного житла. Виходить, що за однушку в готовому будинку можна отримати двокімнатне житло в споруджуваній багатоповерхівці практично без доплати.
Переваги обміну «вторинки» на новобудову
Обмін на новобудову зручний та вигідний з наступних причин:
Простота проведення операції
Вам не потрібно самому займатися продажем квартири, а потім окремо укладати договір про купівлю нової на отримані гроші. Питанням реалізації нерухомості й всіма юридичними моментами буде займатися забудовник та ріелтори.
Вигода з точки зору інвестування
Квартири старого житлового фонду з кожним роком втрачають в ціні. Вони стають не настільки популярними, тому далі буде складніше знайти на них покупця. Такі тенденції не характерні для житла в новобудовах. Тому, вкладаючи гроші в них, ви зберігаєте капітал.
Фінансова вигода у порівнянні з іпотекою
В разі оформлення кредиту в банку під заставу квартири фінансові втрати можуть бути вищі у зв'зку з переплатою відсотків, ніж витрати, пов'язані з обміном. А якщо ви оформляєте нецільовий кредит, наприклад, берете гроші на купівлю нової квартири під заставу своєї «вторинки», витрати на погашення боргу можуть бути ще вище.
Недоліки обміну «вторинки» на новобудову
Обмін у порівнянні з купівлею житла в новобудові може спричинити певні труднощі й ризики, в тому числі:
Відстрочка переїзду у зв'язку зі здачею будинку
Вам необхідно буде мати місце проживання до здачі будинку в експлуатацію. Якщо у разі продажу вашої вторинної квартири житло в новобудові ще не введено в експлуатацію, вам треба буде знайти інше місце проживання до моменту здачі будинку та на період, поки в житлі робиться ремонт.
Ризик продажу вашої квартири за низькою ціною
Продаж вторинної квартири за ціною нижче ринкової можливий у зв'язку з тим, що цим питанням займаються ріелтори від забудовника. Вони в першу чергу зацікавлені продати свою первинну нерухомість, а ось за скільки буде реалізована ваша «вторинка» для них не цікаво. Тому потрібно контролювати процес продажу та встановлення об'єктивної вартості. Краще, якщо ціна продажу квартири попередньо обговорена й зафіксована в документах.
Обмін старої квартири на новобудову – альтернативний варіант придбати нове житло замість старого. Щоб зрозуміти, наскільки це для вас актуально, проаналізуйте умови trade-in для конкретного випадку, враховуючи переваги та недоліки схеми.