Социальный найм жилого помещения представляет собой передачу в аренду недвижимости из жилищного социального фонда (далее – фонд) во временное распоряжение гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания, и которые при этом не могут арендовать недвижимость по причине недостаточного уровня дохода.
Согласно Закону «О жилищном фонде социального назначения», который регулирует порядок, условия получения такого жилья и прочие нюансы, связанные с этой недвижимостью, социальное жилье предоставляется бесплатно, а вот его пользование платное. При этом часть средств за аренду вносится государством в рамках госпомощи, а часть – самим нанимателем.
В 28 статье того же закона сказано, что при использовании жилья социального назначения предстоит вносить средства за аренду, оплачивать коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории. Сумма, которую должен платить арендатор за жилье, не может превышать пятой доли совокупного дохода членов семьи, проживающих с ним.
Социальное жилье: что это
Социальное жильё (англ. social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жильё» (англ. public housing).
Законом определяется, что социальное жилье – это помещения жилого типа любой формы собственности, входящие в фонд за исключением социальных общежитий. Закон относит их к отдельной категории социального жилья, которое предоставляется гражданам, находящимся на социальном квартирном учете, что ожидают очереди на жилплощадь и в это время не имеют возможности проживать в другом месте.
Жилищный соцфонд сформирован для реализации конституционного права лиц, не имеющих соцзащиты. В него входит недвижимость, которая предоставляется в использование по договору найма социального жилья, а также социальные общежития.
Согласно трактовкам законодательства социальные общежития входят в жилищный соцфонд, но не относятся к социальному жилью, предоставляемому по договору найма. Они представляют собой промежуточное звено, предназначенное для временного проживания людей, которые ждут своей очереди на социальную квартиру или дом.
Социальное жилье можно использовать исключительно по предусмотренному назначению. С ним запрещено проводить такие операции:
- приватизировать;
- сдавать в субаренду;
- бронировать;
- дарить;
- продавать;
- выкупать;
- использовать как залог.
Кроме того, недвижимость из социального фонда нельзя переводить в какой-то иной фонд. Вопрос о предоставлении заявителю недвижимости из фонда, в том числе и о необходимости обеспечить его комнатой в социальном общежитии, решается на уровне госорганов местного самоуправления. Они же занимаются формированием фонда.
Кто может взять в распоряжение жилье по договору социального найма
Право на социальный найм жилого помещения имеют лица, находящиеся на социальном квартирном учете (далее – учет). Стать на него можно в случае соответствия таким обстоятельствам:
- возникла необходимость в улучшении жилищных условий;
- социальное жилье – единственный возможный вариант обеспечить себя жилплощадью;
- совокупный доход за год меньше прожиточного минимума и средней стоимости аренды жилья в соответствующем населенном пункте;
- отсутствие места работы не по вине заявителя;
- утеря дееспособности (как постоянная, так и временная);
- проживание в приюте для взрослых или потеря кормильца.
Для получения помещения социального найма заявителю предстоит дождаться своей очереди. Под исключения попадают случаи, оговоренные в законодательстве. Воспользоваться первоочередным правом могут такие категории населения:
- семьи, имеющие более пяти детей, или родившие сразу троих малышей;
- граждане, не имеющие в распоряжении пригодного для жизни дома или квартиры;
- инвалиды войны и приравненные к ним лица;
- ветераны войны;
- семьи погибших при выполнении гражданских или служебных обязательств;
- лица, пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС и др.
Полный перечень тех, кто имеет вправе получать социальное жилье в первоочередном порядке, указан в ст. 11 и 12 рассматриваемого закона.
Как стать на социальный квартирный учет
Если вы попадаете под рассмотренные категории граждан, подавайте заявление о постановке на учет. Обратитесь с ним в местный отдел учета и распределения жилплощади. Это можно сделать в Центре предоставления административных услуг (ЦПАУ). К заявлению, заполненному по образцу, прикладываются такие документы:
- справка о месте проживания и составе семьи;
- копии паспортов или свидетельств о рождении и идентификационных кодов;
- справки членов семьи об уровне дохода за прошедший год;
- ведомости о стоимости имущества;
- справки из мест работы;
- правоустанавливающие документы на занимаемую жилплощадь;
- копия свидетельства о заключении или расторжении брака;
- справка о регистрации места пребывания лица без определенного места жительства (при наличии);
- справки, подтверждающие льготные условия (при наличии).
Исчерпывающий перечень бумаг устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных населенных пунктах и в разных ЦПАУ они могут отличаться. Документы можно подать лично или через представителя, оформив доверенность. Услуга предоставляется бесплатно. На рассмотрение заявления и вынесение решения о постановке на учет выделен срок в 30 дней.
По факту постановления заявителя на учет, орган местного самоуправления направляет ему в течение семи рабочих дней соответствующее уведомление. Вместе с постановкой на учет госорган предоставляет заявителю для временного проживания комнату в общежитии. Он сможет там жить, пока не наступит его очередь на жилье, использующееся в социальном найме.
Причины отказа от постановки на учет
По закону в отдельных случаях местная власть может отказать заявителю в постановке на учет. Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- предоставление неполного пакета документов;
- отсутствие документального подтверждения необходимости получения соцжилья;
- наличие в документах исправлений;
- предоставление заявителем неправдивой информации.
В остальных случаях отказ можно обжаловать через суд. Если органы власти решили не ставить заявителя на учет, они обязаны оповестить его об этом не позднее трехдневного срока после принятия решения.
Если у лица меняются обстоятельства, в связи с которыми оно теряет основания для получения социальной недвижимости, его снимают с учета.
Договор социального найма
Договор социального найма – соглашение, заключенное в письменной форме, согласно которому производится передача недвижимости из соответствующего фонда во временное использование. Документ заключается между органом местного самоуправления и лицом, социальные права которого в результате будут защищены. В договоре помимо нанимателя прописываются все лица, которые будут здесь проживать. В рамках соглашения на них распространяются те же обязанности и права, что и на нанимателя.
Обязанности и права арендатора
Законом предусмотрен перечень того, на что имеет право и что обязана делать каждая из сторон договора. Арендодатель вправе:
- требовать от нанимателя своевременную оплату, соблюдение правил эксплуатации помещения и придомовой территории;
- иметь доступ к помещениям для проведения осмотра, выполнения ремонта ликвидации аварий;
- требовать от арендатора своевременно исправить поломки, возникшие по его вине.
В числе обязанностей арендодателя, которые прописываются в договоре найма, следующее:
- предоставить незаселенное жилое помещение и проводить текущий и капитальный ремонт дома, инженерных сетей согласно нормам законодательства;
- обеспечивать качественное предоставление коммунальных услуг;
- предоставлять информацию по коммунальным услугам: тарифам, использованным объемам и др.;
- возмещать убытки при несвоевременном выполнении аварийно-восстановительных работ;
- подготавливать дом для эксплуатации в зимний период;
- обустраивать объект средствами для беспрепятственного использования инвалидами.
Социальный найм жилья: что обязан и не обязан делать наниматель
Проанализировав перечень обязательств арендатора, который описан в законе, наниматель сможет проконтролировать, чтобы соответствующие пункты были указаны в договоре. В свою очередь арендатор также имеет ряд обязательств, в том числе:
- использовать жилое помещение исключительно по его назначению;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, ухаживать за ним и исправлять поломки, возникшие по вине жильцов;
- проводить текущий ремонт непосредственно жилого помещения;
- не проводить перепланировку, не переоборудовать инженерные системы;
- менять санитарно-техническое оборудование и прочие устройства, если они требуют замены по вине арендатора;
- своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги;
- соблюдать порядок;
- информировать арендодателя по поводу изменения обстоятельств, в связи с которыми наниматель теряет право на использование социального жилья.
Кроме обязанностей законом регламентирован целый перечень прав нанимателя социальной недвижимости. В том числе:
- меняться жильем с другим арендодателем социальной недвижимости по согласию всех проживающих вместе с ним совершеннолетних членов семьи и арендатора;
- требовать от арендатора удерживать дом в надлежащем состоянии и качественно предоставлять коммунальные услуги;
- получать исчерпывающую информацию о предоставляемых коммунальных услугах;
- получать возмещение при наличии убытков из-за некачественного предоставления коммунальных услуг, а также требовать ликвидировать недостатки при реализации этих услуг в порядке, установленном законодательством;
- требовать снизить суммы по оплате коммунальных услуг, если они предоставляются некачественно;
- получать субсидии и льготы по нормам, регламентированным законом;
- не оплачивать ЖКУ в период подтвержденного документально отсутствия и др.
Как платить за коммунальные услуги в съемной квартире
Жилье в социальном найме: принципы подбора недвижимости
Уполномоченные органы обязаны передавать помещения социального найма в использование, принимая во внимание права и интересы другой стороны, поэтому при их подборе они должны учитывать следующие нормы:
- не допускается заселение в одну комнату несовершеннолетних лиц разного пола (для взрослых норма не действует, если они супруги или дали на это согласие);
- инвалидам, пожилым и больным людям, а также многодетным семьям предоставляются квартиры на нижних этажах;
- при заселении людей с ограниченными физическими возможностями учитываются особенности дома (наличие пандусов и др.);
- в случае заселения граждан в однокомнатное жилье или при наличии определенных хронических заболеваний нормы жилплощади могут быть превышены.
Как и почему расторгают договор социального найма
Послужить поводом для расторжения договора может несоблюдение условий как одной, так и другой стороной. Кроме того, если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор может потребовать снизить плату за жилплощадь или возместить ему ущерб, если он имеет место.
Если процедура расторжения договора проводится по инициативе нанимателя, например, в случае улучшения материального состояния, переезда в другую квартиру, достаточно его заявления. Арендодатель же может выселить арендатора из социального жилья только по решению суда.
Обратите внимание, став на социальный квартирный учет, вы имеете право одновременно быть в списках претендентов на недвижимость, как лицо, требующее улучшения условий проживания, а также регистрироваться в госпрограммах, если соответствуете их условиям.