Соціальний найм житлового приміщення представляє собою передачу в оренду нерухомості з житлового соціального фонду (далі – фонд) в тимчасове розпорядження громадянам, які потребують поліпшення умов проживання, і які при цьому не можуть орендувати нерухомість через недостатній рівень доходу.
Згідно з Законом «Про житловий фонд соціального призначення», який регулює порядок, умови отримання такого житла та інші нюанси, пов'язані з цією нерухомістю, соціальне житло надається безкоштовно, а ось його користування платне. При цьому частина коштів за оренду вноситься державою в рамках держдопомоги, а частина – самим наймачем.
У 28 статті того ж закону сказано, що при використанні житла соціального призначення потрібно вносити кошти за оренду, оплачувати комунальні послуги, утримання будинку та прибудинкової території. Сума, яку повинен платити орендар за житло, не може перевищувати п'ятої частки сукупного доходу членів сім'ї, які проживають з ним.
Соціальне житло – це
Соціальним житлом є житло, що перебуває у спеціальному житловому фонді соціального призначення та безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту. Таким житлом може бути квартира в багатоквартирному жилому будинку чи (одноквартирний) жилий будинок.
Законом визначається, що соціальне житло – це приміщення житлового типу будь-якої форми власності, що входять до фонду за винятком соціальних гуртожитків. Закон відносить їх до окремої категорії соціального житла, яке надається громадянам, що перебувають на соціальному квартирному обліку та очікують черги на житлоплощу, не маючи можливості проживати в іншому місці.
Житловий соцфонд сформований для реалізації конституційного права осіб, які не мають соцзахисту. У нього входить нерухомість, яка надається в користування за договором найму соціального житла, а також соціальні гуртожитки.
Згідно з трактуваннями законодавства соціальні гуртожитки входять в житловий соцфонд, але не відносяться до соціального житла, що надається за договором найму. Вони представляють собою проміжну ланку, призначену для тимчасового проживання людей, які чекають своєї черги на соціальну квартиру або будинок.
Соціальне житло можна використовувати виключно за передбаченим призначенням. З ним заборонено проводити такі операції:
- приватизувати;
- здавати в суборенду;
- бронювати;
- дарувати;
- продавати;
- викупляти;
- використовувати як заставу.
Крім того, нерухомість з соціального фонду не можна переводити в якийсь інший фонд. Питання про надання заявнику нерухомості з фонду, в тому числі й щодо необхідності забезпечити його кімнатою в соціальному гуртожитку, вирішується на рівні державних органів місцевого самоврядування. Вони ж займаються формуванням фонду.
Хто може взяти в розпорядження житло за договором соціального найму
Право на соціальний найм житлового приміщення мають особи, які перебувають на соціальному квартирному обліку (далі – облік). Стати на нього можна в разі відповідності таким обставинам:
- виникла необхідність поліпшення житлових умов;
- соціальне житло – єдиний можливий варіант забезпечити себе квадратними метрами;
- сукупний дохід за рік менше прожиткового мінімуму і середньої вартості оренди житла у відповідному населеному пункті;
- відсутність місця роботи не з вини заявника;
- втрата дієздатності (як постійна, так і тимчасова);
- проживання в притулку для дорослих або втрата годувальника.
Для отримання приміщення соціального найму заявнику належить дочекатися своєї черги. Під виключення потрапляють випадки, обумовлені в законодавстві. Скористатися першочерговим правом можуть такі категорії населення:
- сім'ї, що мають більше п'яти дітей, або народили одразу трьох малюків;
- громадяни, що не мають в розпорядженні придатного для проживання будинку або квартири;
- інваліди війни та прирівняні до них особи;
- ветерани війни;
- сім'ї загиблих при виконанні громадських або службових обов'язків;
- особи, які постраждали в результаті аварії на ЧАЕС тощо.
Повний перелік тих, хто має право отримувати соціальне житло в першочерговому порядку, зазначений в ст. 11 та 12 розглянутого закону.
Як стати на соціальний квартирний облік
Якщо ви потрапляєте під розглянуті категорії громадян, подавайте заяву про взяття на облік. Зверніться з нею до місцевого відділу обліку та розподілу житлової площі. Це можна зробити в Центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП). До заяви, заповненої за зразком, прикладаються такі документи:
- довідка про місце проживання та склад сім'ї;
- копії паспортів або свідоцтв про народження та ідентифікаційних кодів;
- довідки членів сім'ї про рівень доходу за минулий рік;
- відомості про вартість майна;
- довідки з місць роботи;
- правовстановлюючі документи на займану житлову площу;
- копія свідоцтва про укладення або розірвання шлюбу;
- довідка про реєстрацію місця перебування особи без певного місця проживання (при наявності);
- довідки, що підтверджують пільгові умови (при наявності).
Вичерпний перелік паперів встановлюють органи місцевого самоврядування, тому в різних населених пунктах і в різних ЦНАП вони можуть відрізнятися. Документи можна подати особисто або через представника, оформивши довіреність. Послуга надається безкоштовно. На розгляд заяви та винесення рішення про постановку на облік виділений термін 30 днів.
По факту постановки заявника на облік, орган місцевого самоврядування надсилає йому протягом семи робочих днів відповідне повідомлення. Разом з постановленням на облік держорган надає заявнику для тимчасового проживання кімнату в гуртожитку. Він зможе там жити, поки не настане його черга на житло, що використовується в соціальному наймі.
Причини відмови від постановки на облік
Згідно із законом в окремих випадках місцева влада може відмовити заявнику в постановці на облік. Це може статися за таких обставин:
- надання неповного пакета документів;
- відсутність документального підтвердження необхідності отримання соціального житла;
- наявність у документах виправлень;
- надання заявником неправдивої інформації.
В решті випадків відмову можна оскаржити через суд. Якщо органи влади вирішили не ставити заявника на облік, вони зобов'язані сповістити його про це не пізніше триденного терміну після ухвалення рішення.
Якщо у особи змінюються обставини, у зв'язку з якими вона втрачає підстави для отримання соціальної нерухомості, її знімають з обліку.
Договір соціального найму
Договір соціального найму – угода, укладена в письмовій формі, згідно з якою проводиться передача нерухомості з відповідного фонду у тимчасове користування. Документ укладається між органом місцевого самоврядування та особою, соціальні права якої в результаті будуть захищені. У договорі крім наймача прописуються всі особи, які проживатимуть разом з ним. В рамках угоди на них поширюються ті ж обов'язки і права, що і на наймача.
Обов'язки і права орендаря
Законом передбачено перелік того, на що має право і що зобов'язана робити кожна зі сторін договору. Орендодавець має право:
- вимагати від наймача своєчасну оплату, дотримання правил експлуатації приміщення і прибудинкової території;
- мати доступ до приміщень для проведення огляду, виконання ремонту, ліквідації аварій;
- вимагати від орендаря своєчасно виправити поломки, що виникли з його вини.
Серед обов'язків орендодавця, які прописуються в договорі найму, наступні:
- надати незаселене житлове приміщення і проводити поточний та капітальний ремонт будинку, інженерних мереж згідно з нормами законодавства;
- забезпечувати якісне надання комунальних послуг;
- надавати інформацію за комунальні послуги: тарифи, використані обсяги тощо;
- відшкодовувати збитки при несвоєчасному виконанні аварійно-відновлювальних робіт;
- готувати будинок для експлуатації в зимовий період;
- облаштовувати об'єкт засобами для безперешкодного використання інвалідами.
Соціальний найм житла: що зобов'язаний і не зобов'язаний робити наймач
Проаналізувавши перелік зобов'язань орендаря, який описаний в законі, наймач зможе проконтролювати, щоб відповідні пункти були вказані в договорі. У свою чергу орендар також має ряд зобов'язань, в тому числі:
- використовувати житлове приміщення виключно за його призначенням;
- підтримувати житло в належному стані, доглядати за ним і виправляти поломки, що виникли з вини мешканців;
- проводити поточний ремонт безпосередньо житлового приміщення;
- не проводити перепланування, не переобладнувати інженерні системи;
- міняти санітарно-технічне обладнання та інші пристрої, якщо вони потребують заміни з вини орендаря;
- своєчасно оплачувати житло і комунальні послуги;
- дотримуватися порядку;
- інформувати орендодавця з приводу зміни обставин, у зв'язку з якими наймач втрачає право на використання соціального житла.
Крім обов'язків законом регламентовано цілий перелік прав наймача соціальної нерухомості. В тому числі:
- обмінюватися житлом з іншим орендодавцем соціальної нерухомості за згодою всіх проживаючих разом з ним повнолітніх членів сім'ї та орендаря;
- вимагати від орендаря утримувати будинок в належному стані та якісно надавати комунальні послуги;
- отримувати вичерпну інформацію про надані комунальні послуги;
- отримувати відшкодування при наявності збитків через неякісне надання комунальних послуг, а також вимагати ліквідувати недоліки при реалізації цих послуг в порядку, встановленому законодавством;
- вимагати знизити суми за оплату комунальних послуг, якщо вони надаються неякісно;
- отримувати субсидії та пільги по нормам, регламентованим законом;
- не оплачувати ЖКП в період підтвердженої документально відсутності тощо.
Як платити за комунальні послуги в орендованій квартирі
Житло в соціальному наймі: принципи підбору нерухомості
Уповноважені органи зобов'язані передавати приміщення соціального найму в використання, беручи до уваги права та інтереси іншої сторони, тому при їх підборі вони повинні враховувати наступні норми:
- не допускається заселення в одну кімнату неповнолітніх осіб різної статі (для дорослих норма не діє, якщо вони подружжя або дали на це згоду);
- інвалідам, літнім і хворим людям, а також багатодітним сім'ям надаються квартири на нижніх поверхах;
- при заселенні людей з обмеженими фізичними можливостями враховуються особливості будинку (наявність пандусів тощо);
- у разі заселення громадян в однокімнатне житло або при наявності певних хронічних захворювань норми житлової площі можуть бути перевищені.
Як і чому розривають договір соціального найму
Приводом для розірвання договору може стати недотримання умов як однією, так і іншою стороною. Крім того, якщо орендодавець не виконує свої обов'язки, орендар може вимагати знизити плату за житлову площу або відшкодувати йому збитки, якщо вони є.
Якщо процедура розірвання договору проводиться за ініціативою наймача, наприклад, в разі поліпшення матеріального стану, переїзду в іншу квартиру, досить його заяви. Орендодавець же може виселити орендаря з соціального житла лише за рішенням суду.
Зверніть увагу, ставши на соціальний квартирний облік, ви маєте право одночасно бути в списках претендентів на нерухомість, як особа, яка потребує поліпшення умов проживання, а також реєструватися в держпрограмах, якщо відповідаєте їх умов.