В основном смена застройщика происходит в отношении проблемных новостроек, долгостроев, объектов компаний, признанных банкротами. Отчасти в таких ситуациях недостроенные дома оказываются в подвешенном состоянии, и не всегда ясно, когда достроят, и получат ли вкладчики свое жилье. Передача объекта новому застройщику – признак того, что строительство благополучно продолжат и дом сдадут.
Рассмотрим, что делать инвестору, чтобы защитить свои права и не потерять средства, а еще лучше – как можно быстрее получить квартиру в строящемся доме при смене застройщика.
Четко установленного порядка передачи недостроенного объекта другой строительной компании в законе нет. Процесс смены застройщика выглядит как сделка купли-продажи. При этом первоначальный застройщик передает новой строительной компании активы и пассивы. Иногда процедура подразумевает передачу корпоративных прав. В этом случае строительная компания остается прежней, но ее руководство меняется.
При схемах инвестирования, предусмотренных законодательством, смена застройщика может происходить по инициативе заказчика, Фонда финансирования строительства (ФФУ). Если возникли подозрения и есть доказательства рисков того, что действующий застройщик не достроит дом, ФФУ может передать объект другой компании.
Возможна также ситуация, когда вместо смены застройщика инвесторы во главе с заказчиком достраивают дом самостоятельно. Этот сценарий актуален при необходимости смены застройщика ближе к завершающему этапу возведения дома. Инвесторы готовы вложить деньги и достроить объект своими силами. На практике заказчик строительства нанимает компанию, которая заканчивает дом.
Преимущества смены застройщика для инвестора:
- возобновление и продолжение строительства объекта;
- возможность получить жилье в желаемом доме;
- уход от неблагополучной, недобросовестной строительной компании.
Недостатки смены застройщика для инвестора:
- риски, связанные с расходами из-за условий новой строительной компании;
- дополнительные юридические операции и потеря времени на передачу объекта;
- вероятность получения не той или не такой квартиры, как планировалось ранее.
Здесь может быть два варианта развития событий в зависимости от позиции инвестора. Он может быть согласен или не согласен с решением передать недостроенный дом другой компании.
Если инвестор согласен со сменой застройщика
После смены застройщика инвестору необходимо заключить дополнительные соглашения с новой строительной компанией. Здесь нужно обратить внимание на то, взял ли новый застройщик на себя в рамках передачи объекта обязательства своего предшественника. Если да, то это гарантирует вкладчику, что построенная квартира будет передана ему на оговоренных ранее условиях.
В случае, если новый застройщик просто купил активы, но не перенял на себя обязательства предыдущей строительной компании перед инвесторами, в рамках дополнительных соглашений могут быть предусмотрены доплаты, взносы. Изучите эту ситуацию, и подписывайте договор только после анализа условий, на которых будут урегулированы ваши взаимоотношения.
Также стоит обратить внимание, не меняется ли проектная документация. Какой именно дом будет построен новым застройщиком, и какую квартиру вы в нем получите. В случае изменения проекта гарантии получить именно ту квартиру, которую планировалось приобрести изначально, снижаются. Возможно вам будет предложен аналог или альтернатива – уточните, какое именно это жилье. Узнайте, сколько возможно придется доплатить, если квадратура окажется больше, и какие компенсации вы получите при меньшем размере жилплощади.
Если инвестор не согласен со сменой застройщика
Возможна также ситуация, когда строительство передано новому застройщику, а инвестор с таким положением не согласен. Это особенно актуально, если после передачи объекта строительства покупателей ожидают дополнительные расходы, связанные с новыми условиями, выставленными строительной компанией.
При этом инвестор может обратиться к заказчику, в ФФС и непосредственно к застройщику с вопросом расторжения договора и возмещения ему убытков. ФФС при этом может предложить перенаправить инвестиции в другой объект, и инвестор в будущем уже получит квартиру в нем. Это альтернативный вариант решения проблемы. Если же мирно урегулировать вопрос не получается, придется обращаться в суд с иском и на нового застройщика, и на ФФС.
Ситуация выглядит немного по-другому, если вы стали участником схемы инвестирования, прямо не предусмотренной законодательством. В случае смены застройщика, с которой инвестор не согласен, можно попытаться создать инициативную группу для решения проблемы. Массовые и скоординированные действия вкладчиков – это более эффективный инструмент влияния на заказчика строительства, застройщика.
Если проблема не решается, и объект все же окончательно переходит к другому застройщику на невыгодных для покупателей условиях, нужно попробовать вернуть средства путем расторжения договора в одностороннем порядке. А уже при неудовлетворительных результатах инвесторы подают иски на застройщика и заказчика. При этом стоит поднимать вопрос наложения ареста на их расчетные счета и имущество.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Для решения вопроса и минимизации проблем, которые могут возникнуть при передаче объекта строительства другому застройщику, инвесторам важно действовать сообща и проявлять активность со стороны инициативной группы. В таком случае обращения в адрес ФФУ, заказчика будут выглядеть убедительнее. А решить ваши вопросы постараются максимально оперативно.