Чтобы сэкономить на ипотеке, нужно не просто выбрать выгодную программу кредитования, но и оптимизировать погашение задолженности. Предварительно стоит рассчитать расходы с учетом разных тактик выплаты кредита – так вы определитесь с наиболее выгодным вариантом. Рассмотрим 5 инструментов, которые помогут снизить сумму переплат при покупке квартиры в ипотеку:
1. Погашение тела кредита наравне с процентами
Ипотеку можно выплачивать по классической или аннуитетной схеме. Иногда банк дает возможность клиенту самому выбрать ее, а иногда конкретная схема уже привязана к определенной программе.
Классика – это выплата ежемесячной фиксированной суммы по телу кредита и процентов на остаток – итоговая сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается. В этом случае переплата по кредиту будет ниже, но нужно быть готовым к сравнительно большим платежам на первых этапах погашения ипотеки.
Аннуитет – это выплата кредита одинаковыми платежами на протяжении всего срока, но в начале вы в основном выплачиваете проценты, а тело – в конце. Из-за того, что сначала вы практически не погашаете долг, сумма переплаты в этом случае будет больше. Но такой вариант будет выгодным для вас, если вы хотите выплачивать ипотеку равными суммами на протяжении всего срока.
2. Оптимальный первоначальный взнос
Первоначальный взнос – это аванс, который вы вносите за недвижимость на этапе оформления кредита. В основном он не может быть ниже 20-30% от стоимости квартиры. Чем больше первоначальный взнос, тем меньшую сумму вам придется брать в долг у банка. Соответственно, процентные расходы также будут ниже.
Возьмем для примера оформление кредита на квартиру стоимостью 600 тыс. грн под 18% годовых на срок 15 лет.
Если сделать первоначальный взнос в размере 25% (150 тыс. грн) – тело кредита составит 450 тыс. грн. В этом случае сумма процентов без учета разовых комиссий, страховок и других расходов:
- по классической схеме рассчитываем по формуле:
сумма × ставка (количество месяцев кредитования + 1) / (24*100%)
450 000 × 0,18 (180 + 1) / (24*100%) = 610 875 (грн);
- по аннуитетной схеме рассчитаем, исходя из размера месячного платежа:
(сумма кредита×ставка/12)/(1-1/(1+ставка/12)12×количество лет
(450 000 × 0,18/12) / (1 – 1 / (1+0,18 / 12)12×15 = 7 246,89 (грн ежемесячно)
За весь срок сумма к оплате составит: 7 246,89 грн × 180 мес. = 1 304 440 (грн)
Отсюда посчитаем переплату по процентам: 1 304 440 – 450 000 = 854 440 (грн).
Если же первоначальный взнос будет 50% – тело кредита соответственно составит 300 тыс. грн. Так по процентам нужно будет заплатить:
- по классической схеме:
300 000 × 0,18 (180 + 1) / (24*100%) = 407 250 грн;
- по аннуитетной:
(300 000 × 0,18/12) / (1 – 1 / (1+0,18 / 12)12×15 = 4 831,26 (грн ежемесячно)
За весь срок сумма к оплате составит: 4 831,26 грн × 180 мес. = 869 626 (грн)
Отсюда посчитаем переплату по процентам: 869 626 – 300 000 = 569 626 (грн).
Как видим, сумма переплаты в значительной мере зависит от первоначального взноса и схемы. Рассчитать процентные расходы для вашего конкретного случая можно при помощи онлайн-калькулятора банка, в котором вы собираетесь оформить кредит.
3. Досрочное погашение кредита
Одним из наиболее эффективных способов экономии на выплате ипотеки является досрочное погашение кредита. При этом учтите следующие моменты:
- наличие лимитов по платежам – иногда банки устанавливают ограничения на закрытие кредитов наперед, регламентируют минимальную сумму досрочного погашения;
- комиссии и штрафы – банк может установить определенные условия, нормы и правила для клиентов, желающих рассчитаться досрочно – обязательно прописываются в договоре.
При досрочной выплате ипотеки можно внести всю оставшуюся сумму сразу или же погасить долг наперед частично.
Полная досрочная выплата по кредиту
На разных этапах погашения ипотеки условия досрочной полной выплаты могут отличаться. Как правило, наиболее жесткие ограничения в этом плане действуют в первые годы. Это связано с тем, что банку особенно невыгодно, чтобы клиент закрыл ипотеку в начальные периоды.
Как правило, полностью закрывать ипотечный долг в досрочном порядке рекомендуется хотя бы по истечению третьей части срока кредитования. В таком случае санкции со стороны банка должны быть не такими строгими.
После полного досрочного погашения ипотеки также можно вернуть часть страхового взноса. Страховка оформляется на год, и клиент получит назад сумму за месяцы, оставшиеся после полного закрытия кредита. Из суммы вычитается 25% за обслуживание договора.
Частичная досрочная выплата по кредиту
Выплачивая по кредиту каждый месяц на несколько тысяч гривен больше, чем предусмотрено графиком, вы сможете не только сократить срок погашения ипотеки, но и значительно сэкономите, снизив переплату по процентам. Выплаченная наперед сумма может зачисляться в счет:
- последующих платежей – снижаете нагрузку на ближайшие месяцы, но общий срок выплаты кредита и размер переплаты остаются прежними;
- последних платежей – внесенная наперед сумма зачисляется с конца графика погашения ипотеки, уменьшая срок и размер переплаты по процентам;
- всего графика выплаты – после каждого внесения суммы наперед банк пересчитывает график погашения кредита, срок при этом не уменьшается, а вот ежемесячные платежи и переплата становятся меньше.
В большинстве случаев регулярное внесение даже минимальной суммы для досрочного погашения кредита значительно снижает переплату по процентам.
4. Оформление ипотеки в банке, клиентом которого являетесь
Иногда банки дают возможность своим зарплатным клиентам оформить кредит на специальных условиях. Это связано с тем, что учреждение непосредственно видит доход лица, может проследить за стабильностью заработка. Риски банка в таких условиях ниже, а значит он готов пойти на уступки – немного снизить размер процентной ставки, минимизировать разовые комиссии, страховки.
Индивидуальную скидку также можно получить при оформлении ипотеки в банке, являющемся партнером организации, в которой вы работаете. В целом, чем больше банк будет уверен в стабильности вашего дохода, тем выгоднее условия он предложит.
5. Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование представляет собой оформление нового кредита для погашения существующего, на более выгодных условиях. Его можно оформить как в этом же, так и другом банке. Это актуально в случае, когда на рынке появляются альтернативные и более выгодные программы кредитования, чем ваша.
Рефинансирование есть смысл делать, если разница между новыми и существующими процентными ставками будет не менее 2%. Это связано с тем, что процедура сопровождается дополнительными расходами на новую оценку жилья, переоформление бумаг, страховку и т.д. С учетом этих затрат рефинансирование при разнице процентной ставки менее 2% может быть нецелесообразным.
Иногда, вместе со снижением процентной ставки вы можете увеличить сумму займа – дополнительно взять деньги на ремонт. Выплачивать ее вы будете в рамках ипотеки по новым процентным ставкам.
Важно! Чтобы точно рассчитать выгоду использования того или иного метода погашения ипотеки, принимайте во внимание кредитные комиссии, разовые и страховые платежи. Для разных программ кредитования и банков они отличаются.
Объективную картину по экономии на ипотеке вы сможете получить только в том случае, если в рамках оптимизации погашения долга будете принимать все условия кредитного договора. Также учтите дополнительные расходы, которые вас ожидают в каждом рассматриваемом случае.