Купівля житла на первинному ринку здійснюється в основному як інвестиція в будівництво. У таких випадках, особисто для мене на перше місце виходить не юридична, а саме практична складова проекту:
1. Етап готовності будинку або комплексу в цілому. Найвищий ризик інвестування - на нульовому етапі будівництва (котлован, фундамент). Висока ймовірність того, що до моменту введення будинку в експлуатацію забудовник може зупинити процес будівництва з багатьох причин, будь-то бюрократія, криза, неправильне планування і бюджетування. Розумію, що даний ризик нібито виправдовується низькою вартість квадратного метра, але це може бути черговим сигналом про те, що компанія не володіє необхідним бюджетом для реалізації проекту.
Знаю, що більшість великих будівельних компаній не починають розробляти ділянку до моменту наявності 50% кошторисної вартості об'єкта будівництва. Упевнений, що саме досвід підвів їх до подібних рішень, так ось про досвід.
2. На другому місці я б поставив саме досвід роботи компанії, про який ми поговоримо трохи пізніше.
3. І на третьому місці, звичайно ж - детальний аналіз дозвільних документів на будівництво об'єкта.
Кожен проект будівництва - це окрема історія, яка потребує індивідуальної оцінки. Будь-який новобуд може мати свої підводні камені, десь менше, а десь і значніші. Так, є певні критерії, які в комплексі дозволять вам оцінити надійність ще на етапі вибору, але в більшості випадків вам не обійтися без участі експерта. Щоб предметно окреслити ситуацію, давайте розглянемо приклад з моєї недавньої практики.
До мене звернувся клієнт, з проханням оцінити юридичні ризики покупки квартири в споруджуваному клубному будинку «Форт Хаус» у Вишгороді. В першу чергу його турбував правовий статус землі, на якій ведеться будівництво, а також особливості дозвільних документів при реконструкції.
Перш ніж прояснити ці питання, давайте зупинимося на базових акцентах перевірки будь-якого об'єкта нерухомості:
Перший важливий пункт, на який я, як адвокат, завжди рекомендую звертати увагу - це відкритість забудовника, його готовність надати для ознайомлення повний пакет документів.
Коли забудовник за першим же запитом безперешкодно надає всі необхідні Вам документи, це свідчить про те, що йому найімовірніше нема чого приховувати. Разом з тим, для правильної оцінки таких документів їх ще необхідно проаналізувати. У випадку з «Форт Хаус», вся дозвільна документація викладена у відкритому доступі на сайті проекту. Відповідно, ми можемо відразу перевірити забудовника за основними критеріями:
Хто будує?
З документів «Форт Хаус» ми бачимо, що забудовником проекту є юридична особа ТОВ «БІНАТ ЛТД». Щоб дізнатися про нього більше, слід перевірити наявність компанії в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб-підприємців. Вводимо код ЄДРПОУ на сайті https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch
Вже через кілька хвилин ми маємо відомості про те, що це юридична особа була зареєстрована ще в 1995 році і станом на сьогоднішній день не перебуває в стані ліквідації. Бачимо складу засновників, велику суму статутного капіталу (близько 4 млн. гривень), будівельна галузь в видах діяльності і т.д.
Далі переходимо на сайт Державної фіскальної служби України (http://sfs.gov.ua/) щоб отримати інформацію про податковий статус. У нашому випадку ми бачимо, що ТОВ «БІНАТ ЛТД» перебуває на обліку в органах ДФС і станом на поточну дату у нього немає податкового боргу.
І звичайно ж моніторимо всю доступну інформацію про компанію в інтернеті. Через буквально кілька секунд роботи з пошуковою системою - знаходимо дані про те, що раніше компанія займалася роздрібною торгівлею і володіла 18 супермаркетами «Бімаркет», які в подальшому влилися в мережу «ЕКО Маркет», також «БІНАТ ЛТД» володіє на сьогоднішній день великими об'єктами нерухомості.
Зазначені вище факти дають розуміння, що це реально функціонує компанія з історією, ім'ям, досвідом роботи, штатом співробітників.
Не менш важливо перевірити чи замішаний наш забудовник в судових суперечках?
Перевіряємо цю інформацію в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
В даний момент відносно забудовника відсутні судові спори: про правомірність ведення будівництва, про невиконання будь-яких договірних зобов'язань, про стягнення заборгованості, і як наслідок відсутнє виробництво про неплатоспроможність такої юридичної особи.
Приступаємо до аналізу документації. З чого почати?
Пропоную починати з основоположного документу кожного будівельного проекту - декларації про початок виконання будівельних робіт.
Виходячи з даних декларації про будівництво ми звертаємо увагу на те, що генеральний підряд проекту здійснює компанія «БІГ СІТІ БІЛДІНГ». Тут дуже важливо перевірити наявність ліцензії та її категорію. У нашому випадку, у генпідрядника проекту будівництва, п'ята - найвища категорія, яка дає можливість виконувати дані будівельні роботи (сам об'єкт III категорії складності). Всю ту ж роботу по вивченню компанії необхідно обов'язково виконати і відносно генерального підрядника, відвідати сайт і всі наведені вище реєстри.
Як читати декларацію.
У цьому документі, а також в наступних доповненнях до нього, повинні бути цифра в цифру відображені всі дані, які Покупцеві озвучили в відділі продажів проекту будівництва (поверховість, кількість квартир і т.д.), присвоєно адресу і зазначено вид робіт.
Далі в документі фігурують питання реконструкції і права власності, які і викликали сумніви у мого клієнта.
Згідно з декларацією «БІНАТ ЛТД» здійснює реконструкцію незавершеного будівництва адміністративної будівлі ПТУ під багатоквартирний житловий будинок. Тут важливо розуміти, на підставі чого отримана декларація про початок будівельних робіт. Для даного проекту декларація була отримана на підставі розробленого забудовником будівельного проекту та свідоцтва про право власності на раніше придбаний компанією об'єкт (адміністративна будівля ПТУ). Тобто термін «реконструкція», який фігурує в декларації, буквально означає вид містобудівної діяльності зі зміни параметрів об'єкта капітального будівництва в рамках його існуючого периметра.
Інформаційна довідка з Державного реєстру дозволить внести повну ясність на предмет наявності іпотеки або інших обтяжень об'єкта (в даному випадку колишньої будівлі ПТУ і земельної ділянки). У нашій ситуації, довідка підтверджує відсутність будь-яких обтяжень земельної ділянки або колишнього адміністративного будинку ПТУ.
Що значить земля в оренді?
У випадку з «Форт Хаус» земельна ділянка, яка знаходиться безпосередньо під будовою і навколо нього знаходиться в довгостроковій оренді. Про це свідчить вищевказана інформаційна довідка, яку може замовити будь-яка зацікавлена ??особа на сайті Мін'юсту https://kap.minjust.gov.ua/services/registry
Слід зазначити, що відповідно до чинного законодавства України реконструкція не вимагає окремого землевідведення. Крім того, в документах проекту я бачу містобудівні умови і обмеження, які передбачають можливість реконструкції адміністративної будівлі ПТУ під багатоповерховий житловий будинок.
Виходячи з цього, я можу стверджувати, що питання оренди земельної ділянки та особливості реконструкції, які турбували мого клієнта, в даному випадку не викликають жодних побоювань.
У процесі аналізу, також важливо звернути увагу на технічні умови.
Це дозвільна документація на підключення будинку до мереж: водопостачання, газу, каналізації і електрики. Технічні умови - документи, які вимагають довгих узгоджень з компетентними органами та їх наявність на ранніх стадіях проекту підтверджують професійний підхід до процесу будівництва, а також намір забудовника побудувати об'єкт і вчасно ввести його в експлуатацію. Відсутність технічних умов у забудовника, в свою чергу, може стати причиною затягування процесу введення об'єкта в експлуатацію.
У нашому випадку, компанія «БІНАТ ЛТД» надає всі технічні умови, які свідчать про врегулювання питань підключення до комунікацій у відкритому доступі на сайті. Даний факт є ще одним позитивним аргументом в сторону забудовника при аналізі питання інвестування в нерухомість клубного будинку «Форт Хаус».
Такий підхід дає можливість попередньо оцінити будь-який новобуд на предмет ризику інвестицій. Важливо відзначити, що вище вказані акценти аналізу інвестиційного проекту є базовими, і в арсеналі фахівців існує ще чимало способів перевірки об'єкта інвестування на предмет ризиків для потенційних покупців. Будьте уважні в своїх інвестиціях і не нехтуйте залученням експертів.
Прокоментуйте першим