Як не викинути гроші на вітер або придбати житло без ризику

Кожна людина або сім'я (далі – Покупець) мріє мати власне житло. Коли покупець знаходить житло, яке йому подобається, і головне по відповідній ціні, він забуває про основне – про пастки, які можуть приготувати для нього недобросовісні будівельні компанії (далі – Забудовник). У нашому матеріалі ви дізнаєтесь, як перевірити Забудовника, вберегти себе від невдалої покупки і зробити так, щоб мрія мати житло не перетворилася в кошмар. Завданням Забудовника є отримання прибутку (продаж нерухомості при найбільш зручних для нього умовах), а завданням Покупця – є отримання житла (купівля квартири, при вигідних і безпечних умовах). Щоб у вас не було проблем з новопридбаним житлом, необхідно здійснити наступні дії.

1. Перевірити «історію» Забудовника

Перш за все, потрібно перевірити Забудовника в ЄДРПОУ. Тут потрібно дивитися на директора, чи юридична особа в процесі припинення, відкриті виконавчі провадження щодо юридичної особи, дату створення (чим довше діє юридична особа, тим краще) і статутний капітал (чим більший статутний капітал, тим краще). Потім, потрібно перевірити Забудовника на наявність заборгованості перед податковою. Відсутність податкового боргу свідчить про надійність Забудовника. Також, потрібно перевірити Забудовника в Єдиному державному реєстрі судових рішень. В реєстрі потрібно переглянути чи не ведуться проти забудовника судові справи, характер цих справ. Потрібно «погуглити» в Інтернеті, які відгуки про Забудовника, які проекти він робив і на скільки вони вдалі. Причиною для недовіри Забудовнику може бути наявність декількох об'єктів будівництва, які ще не закінчені і ведуться паралельно.

2. Перевірити документи на «землю»

Потрібно перевірити наявність у Забудовника документів, що підтверджують право власності, право постійного користування або оренди земельної ділянки, на якому проводиться або буде проводитися будівництво. Якщо Забудовник орендує земельну ділянку, тоді потрібно уточнити, коли закінчується договір оренди. Це дуже важливо, оскільки, якщо Забудовник не встигне добудувати будинок до закінчення договору оренди, можливий варіант, що йому не продовжать оренду на даний земельну ділянку і будинок не добудований.

3. Перевірити документацію «будівництво»

Основним документом, який повинен бути у Забудовника для початку будівельних робіт, є дозвіл на виконання будівельних робіт, яке видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Без такого дозволу починати будівельні роботи не можна. Також Підрядник повинен мати ліцензію на будівництво. Тут слід перевірити, щоб термін дії ліцензії не минув. Замовник повинен мати технічні умови на комунікації, проект і його експертизу. У всіх документах потрібно звернути увагу на терміни їх дії, виходячи з термінів будівництва.

4. Отримати інформацію про підрядників, які будуть здійснювати будівництво

Потрібно перевірити підрядників в ЄДРПОУ. Тут також потрібно перевірити директора, чи юридична особа в процесі припинення, дату створення (чим довше діє юридична особа, тим краще) і статутний капітал (чим більший статутний капітал, тим краще). Також, потрібно перевірити підрядників в Єдиному державному реєстрі судових рішень. В реєстрі потрібно переглянути чи не ведуться проти підрядника судові справи, характер цих справ.

5. Проаналізувати ціну і зіставити її з ринковою

Покупець повинен пам'ятати, що низькі ціни часто пропонують в початку будівництва (коли готовий тільки котлован під об'єкт) або нестабільний Забудовник. Причиною низької ціни квадратного метра може бути наявність серйозних проблем у Забудовника, які можуть призвести до зупинки будівництва або взагалі означає, що забудовник спочатку не планував довести будівництво до кінця.

6. Відвідати будівельний майданчик

Потрібно кілька разів відвідати будівельний майданчик. Особливу увагу потрібно приділити кількості робітників і техніки, наявних на будівельному майданчику. Це дозволить оцінити чи укладеться Замовник в терміни будівництва і чи взагалі буде побудований будинок.

7. З ким укладати і який саме вибрати договір

Покупець стоїть перед вибором який договір (схему) йому вибрати і з ким його укладати. У наш час найбезпечнішою схемою є придбання майбутнього житла через фонд фінансування будівництва (далі – ФФБ). Присутність у ФФБ третьої сторони – банку, дозволить вам почуватися безпечніше і впевненіше, оскільки банк гарантує наявність коштів для закінчення будівництва та залежно від виду ФФБ здійснює контроль за діяльністю Забудовника. Перед тим, як стати інвестором фонду фінансування будівництва, потрібно перевірити управителя фонду (банк), оскільки від цього залежить надійність схеми. Так, участь великого банку в якості керуючого фонду може стати запорукою того, що ви отримаєте бажане житло. Крім того, щоб досить безпечно отримати житло, ви можете стати учасником житлово-будівельного кооперативу (далі – ЖБК). Ще одним способом придбання житла є укладення договору купівлі-продажу у вже побудованому будинку. Хоча це значно дорожче вищезазначених методів, однак безпечніше, оскільки ви вже бачите, що купуєте. Існують і інші, сумнівно-законні схеми вкладення коштів: попередній договір, заставна, договір переуступки – проте ми не рекомендуємо зв'язуватися з ними, оскільки вони можуть створити для вас багато проблем. З практики можу сказати, що більшість покупців не дочитують до кінця договори, які вони укладають із Забудовником (далі – Договір).

Також, люди не обізнані в будівельній сфері і часто не можуть правильно проаналізувати договір і надати йому якісну правову оцінку. Наша юридична фірма «Патріот» радить для утримання Покупця від проблем у майбутньому, звернутися до професійних юристів, які будуть супроводжувати Покупця під час купівлі житла. Розрахунок з Замовником потрібно здійснювати в безготівковій формі через банк, оскільки зберігається вся платіжна історія. Якщо вас просять розрахуватися в готівковій формі або здійснити оплату в обхід банку (перерахувати кошти на рахунок незрозумілої фірми з невідомими реквізитами), тоді краще продовжити пошук житла і не зв'язуватися з цим Замовником.

Істотні моменти, які обов'язково повинен містити договір:

• В договорі повинна бути вказана секція і поверх де знаходиться квартира, яку ви купуєте;
• Повинен бути номер і площа квартири, вартість одного метра квадратного;
• Строки виконання всіх робіт і передачі будинку в експлуатацію;
• Схема (планування) квартири;
• Порядок оплати, терміни, етапи, розміри платежів;
• Перелік всієї документації, на підставі якої здійснюється будівництво Забудовником;
• Опис квартири;
• Відповідальність сторін та порядок розв'язання спорів;
• Строк дії договору та реквізити сторін.

Автор: старший юрист ЮФ «Патріот» Богдан Сидор.