Ексклюзивне інтерв’ю голови правління – президента ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» Ігоря Кушніра агентству «Інтерфакс-Україна»
Як вплинула на «Київміськбуд» жорстка конкуренція на ринку житла в Києві в минулому році?
У Києві в минулому році з’явилася, як мені здається, нездорова конкуренція. На ринок з проектами вийшло багато дрібних підприємств, які будують від безвиході. Як кажуть – не знаєш чим зайнятися, почни будувати. Якими будуть результати їх будівництва – час покаже, але думаю, нічого хорошого з цього не вийде. Рано чи пізно доведеться все добудовувати. Наприклад, ми вже намагалися домовитися про добудову об’єкта на Здолбунівській, це колишній об’єкт Войцеховського, але поки безуспішно, дуже багато підводних каменів. Головними поштовхами для зростання конкуренції в минулому році стали кошти приватних інвесторів, які не можуть їх вивести за кордон, і легалізація грошових коштів шляхом інвестування в будівництво. Взагалі, це мало чи не єдиний спосіб їх легалізації.
Так, конкуренція з’явилася, але по цифрам, які показала наша компанія, я не бачу ніяких погіршень. Ми працюємо стабільно, нарощуємо виробництво. У минулому році почали будувати п’ять нових об’єктів, і ще сім почнемо в цьому році. В цілому, «Київміськбуд» у 2017 році здав більше 300 тис. кв. м. У порівнянні з 2016 роком обсяги реалізації у квадратних метрах збільшилися на 15%, в грошовому вираженні – на 10%. Цього року плануємо здати 450 тис. кв. м. За останні п’ять років 2018-ий стане рекордним за обсягом зданих площ.
Які основні фінансові показники компанії за підсумками року?
Підсумкові фінансові показники компанія готує до щорічних зборів акціонерів, тому поки їх немає. Але запевняю, що вони будуть не нижчими, ніж у минулому звітному періоді.
Скільки інвестицій вкладено в проекти компанії в 2017 році? У зв’язку з планами збільшення обсягів будівництва в 2018 році, як може вирости ця сума?
Близько 4 млрд грн. Сподіваюся, що у 2018, і в наступні роки ця цифра буде зростати в арифметичній прогресії. А як буде по факту, покаже час.
Ви фінансуєте проекти за рахунок власних коштів або також залучаєте кредитування?
У нас відкриті кредитні лінії з трьома банками – «Глобус», «Укргазбанк» і «Кристалбанк». Але ми ними практично не користуємося, тільки в дуже рідкісних випадках. У «Київміськбуду» найсерйозніший показник – капітал. Ми маємо великий запас міцності – якщо навіть сьогодні споживачі повністю припинять купувати житло, я впевнений, що «Київміськбуд» спокійно закінчить всі об’єкти і передасть інвесторам.
Чим будуть відрізнятися ваші нові проекти від попередніх?
Конкуренція стимулює розвиток, збільшення якісних показників. Чим вона вища, тим краще якість, нововведення, додаткові преференції для покупців.
Тому в нових наших проектах будуть деякі новації: сонячні батареї, які дозволять жителям не платити за освітлення місць загального користування, нові вхідні двері з поліпшеною системою безпеки, зарядки для електрокарів.
В кінці минулого року «Київміськбуд» вивів на ринок масштабний проект міні-міста Svitlo Park біля м. Видубичі. Як він впишеться в велику промислову зону, що діє неподалік?
Промислова зона розміщена на «Теличці», ми зараз говоримо про два різних райони. До речі, там у нас також діє дві виробничі площадки «Київміськбуду». Що стосується Svitlo Park, він не знаходиться в промзоні. Так, там є кілька маленьких виробничих підприємств, але вони будуть перенесені. Все буде красиво і акуратно. Нічого схожого на виробництво там не буде.
Ви не розглядали питання перенесення своїх виробництв з «Телички»?
Поки не буде генплану, немає ніякого сенсу цим займатися. Зробити ДПТ цього району нереально. Там багато господарів, у всіх приватні території. Зібрати їх усіх до купи і домовитися, що ось тут буде садок, тут – дорога, тут – школа, без генплану нереально. Я хотів на місці наших підприємств побудувати будинки, але поки немає генплану – це зробити неможливо.
Але ви, як ключовий гравець на будівельному ринку Києва, і міська компанія, намагаєтеся лобіювати прискорення процесу прийняття генерального плану?
Намагаємося. Лобіюємо. Просимо депутатів про прискорення розробки генплану. Головний архітектор старанно працює з ранку до вечора – сподіваюся, у них коли-небудь це вийде. Але для того, щоб це сталося, повинні зійтися зірки (посміхається).
Як змінився законодавчий фон для будівельної галузі в минулому році, були нововведення, відчутні для вас?
Звісно так. У мене таке враження, що законодавчі органи живуть окремо, будівельна галузь – окремо. У них свої завдання, які вони успішно вирішують, але тим самим заважають розвиватися будівельній галузі. Крім того, що в державі діють протестні настрої, які не дають працювати, крім постійних проблем із землею – з відведенням ділянки іноді доводиться возитися два роки – немає генплану, коли він необхідний, тому що всі будують де-попало, влада придумує всілякі закони. Наприклад, вимога про декларацію коштів при покупці житла. Звідки її взяти, якщо людина збирала усе своє життя? Банки не приймають платежі, люди бігають з ними по колу по різних банках. Це дуже велика проблема, адже тільки 10% інвестицій в будівництво нашої компанії складають фірми, 90% – приватні інвестори. Але є і багато інших законів, яким ми “радіємо” кожен день.
З 2016 року Лев Парцхаладзе очолив будівельний напрямок в Мінрегіоні. Він також є вихідцем з будівельного ринку. Можливо, це якось полегшує спілкування бізнесу з владою?
Ми давно знайомі і коли він став заступником голови Мінрегіону, надали йому наше бачення щодо бажаних змін в регулюванні будівельного ринку. Мені хотілося б вірити, що вони все це зроблять. Якщо хоча б 30% наших пропозицій буде реалізовано, це вже великий позитив.
Скільки землі зараз знаходиться в активі «Київміськбуду»? Як ви шукайте землю для своїх проектів?
Зараз є 31 ділянка, на яких реалізуються житлові проекти. Ще дев’ять ділянок на стадії проектування, їх ми презентуємо пізніше. Загальний обсяг будівництва за проектами складе близько 4 млн кв. м. У більшості випадків, ми купуємо у приватних власників. Ніхто ніяких преференцій нам, як міський компанії, не дає. У Прибалтиці забудовників носять на руках. Якщо ти купив ділянку, за півроку в тебе буде дозвіл, потім два роки ти будуєш, ніхто не приходить щось перевіряти. Після завершення будівництва всі гроші йдуть на погашення витрат, і тільки після того, як ти повернув інвестиції, починаєш платити податки державі.
«Київміськбуд» не планує активне будівництво в регіонах?
У нас зараз є один проект в Одесі, один в Тарасівці (Київська область). Перший – це ЖК готельного типу Costa Fontana в екологічно чистій зоні, поруч з морем. Це елітна нерухомість, яку можна перетворити в житловий бізнес, а можна придбати для себе і назавжди вирішити питання з відпочинком на морі. В цілому, правління компанії прийняло рішення, що ми повинні будувати саме в столиці. Сама назва «Київміськбуд» говорить про те, що ми будуємо Київ. В Одесі є свій «Київміськбуд» і люди там ставляться до нас точно так, як в Києві – до будь-якого іншого регіонального забудовника.
Яка частка іпотеки в продажу житла вашої компанії? Чи спостерігається тенденція зростання використання даного інструменту покупцями?
У минулому році частка покупок по іпотеці склала 15%. З 2016 року по іпотеці не було договорів взагалі. Мені важко щось прогнозувати, але щоб іпотека набирала популярності, повинна бути економічна стабільність в країні. Зараз іншого інструменту немає, тому ми працюємо з ним. Ще близько 25-30% покупців в 2017 р брали розстрочку. З 2016 року цей показник був трохи менше. Пов’язано з тим, що в минулому році «Київміськбуд» видав на ринок низку нових об’єктів, термін розстрочки на які досить довгий. А також у зв’язку з розширенням асортименту реалізації.
З якими гравцями на ринку ви найбільш тісно співпрацюєте?
Ми працюємо з першою десяткою великих будівельників: є спільні проекти з компаніями КАN Development, «Укрбуд», «Ковальська», три спільних проекти з Stolitsa Group, шість – з BUD development.
Наскільки відчутна проблема з кадрами у вашій компанії?
Такої плинності кадрів, як в минулому році, у нас не було ніколи. Ідуть цілими бригадами по 10-15 чоловік, їдуть за кордон. У кожному польському місті є контора, яка приймає і працевлаштовує працівників. Потім їх відправляють до Франції, в інші країни ЄС. Ми конкурувати з їх зарплатами не можемо.
Багато експертів прогнозують, що ринок буде укрупнюватися, в тому числі, за рахунок поглинання забудовниками невеликих компаній. Чи згодні з цією думкою?
Я не підтримую таку думку. Думаю, будуть йти дрібні компанії, великі розширюватися або працювати самостійно – це питання. Але укрупнення за рахунок поглинання не буде. У нас є певні майданчики, поруч з якими будують незрозумілі компанії. Коли ми встигаємо за два роки побудувати 150 тис. кв. м, вони мучать один під’їзд дев’яти- чи десятиповерхового будинку два роки до нас, два роки під час нашого будівництва і невідомо ще, коли вони збираються це закінчувати.
Як, за вашими прогнозами, буде розвиватися ринок житла в 2018 році?
Ще п’ять років тому ми підрахували, що потрібно побудувати близько 30 млн кв. м для задоволення потреб Києва. В комуністичні часи, коли будівництво йшло шаленими темпами, додавалося 0,35 кв. м житла на людину в рік. Зараз забудовники дають 0,1 кв. м/чол. на рік. За статистикою, на одну людину припадає 17 кв. м. У порівнянні з нашими сусідами це дуже мало. Я вважаю, що будівництво буде і далі активно розвиватися – в рік вводитимуть не менше 1,5-2 млн кв. м і ринок буде все поглинати. Ціна буде поступово зростати: валюта росте, люди їдуть за кордон, складно знайти кваліфікованих робітників, а у тих, хто залишається, піднімаються зарплати. У зв’язку з конкуренцією поліпшується якість, і все це веде до збільшення ціни за квадратний метр.
Прокоментуйте першим