Ігор Миколайович, в минулому році ви оголосили про добудову об’єктів «Укрбуду». Скільки на даний момент новобудов ви взяли на свій баланс?
Зараз прийнято вже 17 об’єктів: «Пектораль», «Новомостицька», «Сонячна Рів’єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Гвардійський», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк», «Шевченківський», «Поділ Град», «Злагода», «Оберіг-2» і «Чарівне місто». Три з них введені в експлуатацію, отримано поштову адресу, там живуть люди. До Нового року будуть введені ще два комплекси.
Два об’єкти у нас проблемні. Це ЖК Solar City, по якому відбувається процедура санації. Зараз ми чекаємо ліквідатора і можемо підписувати документи на прийняття. Тут грає роль більше часовий чинник. А ось що робити з ЖК Art House – поки незрозуміло, взаєморозуміння з Міністерством оборони на сьогодні не знайдено.
Як в технічному плані відбувалася зміна забудовника – ви залишали на будмайданчиках колишню техніку або перевезли свою?
А хто б нам просто так залишив свою техніку? Звичайно, ми привезли свої машини. Старого не залишилося нічого – ні техніки, ні людей, ні навіть охорони. Те, що залишалося з будматеріалів і було ще придатне для робіт, взяли комісійно за участю представників ініціативних груп інвесторів, щоб вони самі могли переконатися в стані справ на майданчику.
Вам довелося наймати додаткові бригади робітників для нових будмайданчиків?
На колись будмайданчиках «Укрбуду» ми змінили генпідрядників. Зараз там працюють підрядники, а також технагляд, проектанти та інші фахівці «Київміськбуду». Це все офіційно проведено через Інспекцію архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ). З огляду на те, що об’єктів багато, підрядники наймали додаткових робочих, щоб була можливість одночасно охопити всі будмайданчики.
Ви звільнили співробітників відділів продажів проектів «Укрбуду» або залишили їх на посадах?
Співробітники відділів продажів – наші, київміськбудівські. Вони працюють багато років, і я впевнений в їх компетенції. Тому продають нерухомість вони. Але кілька людей з «Укрбуду» ми все-таки забрали. Здебільшого це інженери технічного нагляду і пару просто світлих голів.
Як відбувався процес переукладання договорів з інвесторами «Укрбуду»?
Процес переукладання договорів не торкнувся інвесторів безпосередньо. Тому що початково вони укладали договір не з «Укрбудом», а з фондом фінансування будівництва (ФФБ), який не змінився. На сьогодні за прийнятими об’єктами «Київміськбуд» уклав договори на часткову передачу функцій замовника з компаніями «Укрбуду» та ФФБ. Це юридично правильно і комфортно для інвесторів. А нові інвестори вже укладають договори купівлі-продажу майнових прав безпосередньо з «Київміськбудом».
Інвестори можуть бути впевнені, що захищені від ризиків подвійних перепродажів?
Звісно. Ми ж говоримо про «Київміськбуд», а не про якогось нікому не відомого забудовника. Репутація, напрацьована роками, набагато дорожча грошей, отриманих від перепродажу кількох квартир. Дивіться: в договорах, які є на руках у інвесторів, нічого не змінилося, були проведені звірки. Не бачу приводів переживати.
Можливо, що інвесторам певних проектів доведеться доплачувати за квартири?
З моменту прийняття комплексів ми давали людям кілька тижнів на те, щоб погасити заборгованість по оплаті розстрочок. Адже багато хто не платив, поки «Київміськбуд» офіційно не забрав їх ЖК. Тому було виділено час, протягом якого вони могли закрити всі недоплати за старою ціною. Після закінчення цього часу ціна квадратного метра змінювалася – компанія прирівнювала її до тієї, по якій нам передавав ФФБ. Плюс люди, які не закрили всю суму і будуть далі погашати розстрочки, також будуть платити за новою ціною. Адже будматеріали і зарплати робітникам ми платимо зараз, і вони мають свою вартість на сьогодні. Тому і залишити первинну ціну інвесторам, які купували не за повною вартістю, компанія не може. Працювати в збиток не буде ні один бізнес.
Але всі повинні розуміти, що рано чи пізно прийде момент, коли на добудову не вистачатиме 1,5 млрд грн. І їх треба буде десь брати. По деяких об’єктах ми вже ведемо переговори з інвесторами. Якщо вони не хочуть чекати, поки ми знайдемо ці гроші, то можуть доплатити незначні суми, які дозволять закінчити об’єкти раніше. Потрібно зрозуміти, що 1,5 млрд грн з повітря не візьмуться, а для того, щоб їх заробити з «плюсових» об’єктів, має пройти 4-5 років. Тому якщо хтось приймає рішення, що може доплатити і отримати свій комплекс раніше, – ми не виключаємо такого варіанту.
Ви фінансуєте власні проекти і новобудови «Укрбуду» з одного бюджету?
Ні, це виключено. Будівництво перших і других фінансується за гроші інвесторів кожного конкретного об’єкта. Спочатку ми завжди створюємо кошторис на кожен комплекс. Коли інвестор вносить гроші, ми бачимо, за який об’єкт, і вони йдуть саме на його будівництво. Гроші не перетікають з одного будівництва в інше. Це стосується не тільки житлових комплексів «Укрбуду», а й кожного окремого комплексу «Київміськбуду».
Чи існує ймовірність, що грошові кошти з власних проектів ХК «Київміськбуд» перенаправляються на добудову житлових комплексів «Укрбуду»?
Ні. У нас є зобов’язання перед інвесторами, які початково довірили свої кошти «Київміськбуду». І відступати від них ми не збираємося. Будівництво прийнятих від «Укрбуду» комплексів фінансується виключно з грошей інвесторів цих комплексів.
Збільшення кількості об’єктів одночасного будівництва вплинуло на терміни введення в експлуатацію новобудов вашої компанії?
Ні, не вплинуло. Будівництвом займаються різні люди, ці процеси не мають відношення один до одного. На введення в експлуатацію може вплинути або пандемія, яка вже внесла свої корективи, або певні будівельні процеси, які розтягуються в часі.
Як змінилися умови розстрочки для колишніх інвесторів «Укрбуду», які стали вашими інвесторами?
Термін дії розстрочок продовжений до введення об’єкта в експлуатацію.
Як в цілому проходить діалог з інвесторами збанкрутілої корпорації «Укрбуд»?
У робочому режимі. Я особисто з ними зустрічаюся раз на місяць і відповідаю на всі питання. Поставити їх інвесторам особливо немає кому, органи влади в основному ігнорують всі незручні запитання. Завдяки самоорганізації інвесторів нам вдалося зрушити з мертвої точки вирішення багатьох питань, і зараз ми вийшли на фінішну пряму.
Сподіваюся, що з прийняттям комплексів і повномасштабним розворотом на них будівельних робіт, ці зустрічі будуть не такими регулярними, і можна буде більше часу присвячувати безпосередньо контролю за будівництвом і іншим нагальним питанням.
Які основні питання ставлять вам інвестори «Укрбуду»?
«Коли візьмете наш комплекс?». «Коли почнеться будівництво?». «Коли добудуєте?». Це три основні питання, які стаювляться на різних етапах. Ще запитують, коли введемо новобудову в експлуатацію. Це питання по тональності я назвав би найбільш агресивним. Я розумію, що люди чекають не перший рік, але вибачте, хіба в цьому винен «Київміськбуд»? Ми робимо все від себе залежне, подаємо документи на введення по десятому колу. Є об’єкт, в якому початково сходова клітина була запроектована в одному місці, а по факту побудована в іншому. І ДАБІ каже: ми, мовляв, не можемо прийняти будинок, тому що побудоване не відповідає заявленому. І навіть незважаючи на те, що це не ми так будували, саме ми змушені вирішувати цю проблему. А деякі інвестори ще й починають розводити з цього приводу галас в ЗМІ, ллють на нас бруд, хоча ми намагаємося вирішити їх проблему. Не дуже приємна тема, чесно кажучи. Після таких ситуацій мимоволі замислюєшся: а чи треба було взагалі все це починати?
Ви отримуєте достатній зворотний зв’язок і підтримку від ваших інвесторів?
Наші інвестори умовно розділилися на дві групи. Одні говорили: «Молодці, що допомагаєте». Інші, навпаки, питали, навіщо ви це робите, відмовляли брати об’єкти «Укрбуду». Їх можна зрозуміти: для інвесторів головне, щоб були добудовані саме їхні будинку. Як у тій приказці, коли «моя довідка про здоров’я важливіша за вашу виписку про смерть». Запевняю, що всі зобов’язання перед інвесторами «Київміськбуд» виконає в повному обсязі, незважаючи ні на що!
На які пільги від влади вам хотілося б розраховувати, враховуючи ваше рішення добудувати житлові комплекси збанкрутілої корпорації «Укрбуд»?
Частина об’єктів «Укрбуду», які ми прийняли, збиткові – результати аудиту знає кожен інвестор. І вони задають нам питання, де ми будемо брати гроші. Саме через це ми погоджувалися на передачу об’єктів комплексно, щоб ті, у кого плюс в балансі, компенсували нестачу по мінусовим ЖК. І після отримання прибутку вона буде направлятися на добудову тих об’єктів, де ситуація гірша. Ми розраховуємо або на викуп квартир Державною іпотечною установою, але там почалося чергове реформування і процес затягнувся. Або на докапіталізацію «Київміськбуду» з боку місцевої влади. Або на пільговий кредит терміном на 3-4 роки під гарантії держави. Це стало б гарною підмогою, враховуючи, що ми прийняли на себе фактично соціальне навантаження. Шукаємо і інші можливі джерела, щоб будівництво тривало в потрібному темпі. Ми не просимо просто дати нам гроші, ми плануємо вирівняти ситуацію зустрічними продажами квартир в колишніх об’єктах «Укрбуду», але нам потрібні серйозні кошти.
Крім того, ми хотіли б чіткої взаємодії з контролюючими органами влади, такими як Департамент містобудування та архітектури, ДАБІ, земельне управління, Київська міська адміністрація і Київська міська рада. Тому що на половині ділянок документи не відповідають дійсності, і нам доводиться приводити їх до ладу: отримувати ДПТ, укладати договори оренди землі та інше.
Ви плануєте взятися також за добудову об’єктів «Аркади»?
На даний момент ми проводимо аудит. Поки нічого іншого не плануємо. І дуже добре розуміємо всі підводні камені. Приблизно рік знадобився «Київміськбуду», щоб прийняти і почати будівництво на об’єктах «Укрбуду». Ту кількість труднощів, з якими нам довелося зіткнутися, складно навіть уявити людям, не зануреним у процес. Команда «Київміськбуду» тепер перші фахівці в країні з реанімування кинутих недобудов. Однак нам хотілося б, щоб держава оперативніше реагувала на проблеми, що виникають, і допомагала. При наявності взаєморозуміння і допомоги від органів влади, і зрозумілого фінансування, ми підставимо плече допомоги людям. А взагалі – час покаже.
Прокоментуйте першим