Найпоширеніша проблема під час інвестування в нерухомість – це затримка здачі будинку. Відтермінування введення об'єкта в експлуатацію до двох-трьох місяців варто спокійно перечекати. Це звична практика, тому в таких випадках немає нічого страшного.
А якщо здачу новобудови затягують до пів року або довше – це вже проблема. В такому випадку вкладникам варто вдаватися до заходів з відшкодування матеріального й морального збитків з боку будівельної компанії. Одні інвестори отримують виплату в досудовому порядку, іншим доводиться звертатися до суду.
Розберемося, як варто діяти, щоб отримати компенсацію в разі затримки здачі новобудови.
Щоб зрозуміти, як довго вам доведеться чекати ключі від квартири, варто проаналізувати причини затримки. Найчастіше введення будинку в експлуатацію затримують з наступних причин:
- Підключення новобудови до інженерії Затримка незначна й зумовлена тим, що будівельна компанія має домовитися з постачальниками послуг, оформити документи на приєднання до їхніх мереж.
- Відсутність документів на землю Якщо землю під об'єктом не оформлено в користування або у власність забудовника, взагалі не відомо, чи здадуть будинок. Тут терміни затримки можуть затягнутися на роки.
- Невідповідність об'єкта проєктній документації Зазвичай в цьому випадку ситуацію намагаються виправити якомога швидше, за кілька місяців.
- Недостатнє фінансування Брак коштів для продовження будівництва – одна з найчастіших причин затягування введення житлових комплексів в експлуатацію. Іноді це може спричинити навіть банкрутство компанії.
- Відмова у введенні об'єкта в експлуатацію Якщо орган архітектури виявить помилки, порушення та недоробки в реалізації проєкту, невідповідність нормам, він відмовить у введенні в експлуатацію до виправлення дефектів.
Щоб виключити всі ці ризики та точно отримати ключі від квартири вчасно, можна розглядати нерухомість не в будинках, що зводяться, а у вже зданих новобудовах. Так ви купуєте готове житло, а не інвестуєте в майбутній об'єкт.
Але за відсутності ризиків ціни за квадратний метр в готових будинках вище, а вибір квартир менше, адже більшу частину нерухомості розкуповують в період будівництва житлового комплексу.
Найкраще для інвестора, якщо розмір компенсації та точні терміни введення будинку в експлуатацію прописано в договорі з забудовником. На практиці добитися виплати штрафу й пені в більшості таких випадків можна в досудовому порядку. Достатньо написати офіційного листа на ім'я директора з вимогою відшкодувати збиток
Якщо точних термінів здачі будинку й розмірів компенсації в договорі немає, вимагати виплату доведеться в суді. Якщо здачу будинку затягують більше ніж на 6 місяців, напишіть офіційний лист на ім'я директора компанії з вимогою пояснити причини затримки. З'ясовуйте всі питання та надсилайте вимоги в письмовій формі – далі це допоможе вам у суді, адже листи будуть доказами у справі.
Якщо ж в договорі взагалі не йдеться про компенсацію та відповідальність забудовника за порушення термінів здачі об'єкта, то за законодавством ви все одно можете на неї претендувати.
Право на компенсацію в разі затягування термінів здачі новобудови інвестор може відстояти відповідно до Закону «Про захист прав споживачів» та Цивільного кодексу. Це слідує з практики Верховного суду, яким було встановлено відповідний судовий прецедент у справі №755/3509/18. За рішенням від 7 жовтня 2020 року було задоволено позов про стягнення моральної шкоди з забудовника за несвоєчасну здачу будинку.
Порушення термінів здачі будинку забудовником може стати причиною перегляду або розірвання договору. Ви можете попросити переглянути умови для захисту своїх прав або вимагати повернути кошти з виплатою компенсацій, штрафів.
Порядок розірвання або перегляду договору залежить від того, чи буде згоден забудовник на ваші умови. Якщо так, розірвати договір вдасться без суду, просто й швидко. Якщо ж забудовник відмовиться – доведеться писати йому офіційні листи, отримувати та збирати відповіді, звертатися з цими паперами до суду.
В суді інвестор може вимагати відшкодування компенсації матеріальних та моральних збитків.
Відшкодування матеріальних збитків
До матеріальних збитків, які можна вимагати відшкодувати у будівельної компанії, відносяться не лише витрати, пов'язані з затримкою здачі будинку, але й неотриманий прибуток.
Загалом ви зможете повернути:
- Штраф, пеню Штраф за порушення термінів здачі об'єкта може бути встановлена договором або визначатися за нормами закону.
- Витрати на оренду нерухомості Якщо в період будівництва будинку вам доводилося орендувати житло, ви можете вимагати повернути кошти, витрачені на оренду нерухомості з причини неможливості вчасно заселитися до своєї квартири.
- Втрачений дохід Якщо ви планували здавати квартиру в новому будинку в оренду, можете порахувати й вимагати відшкодування неотриманої від орендарів суми доходу.
Щоб отримати відшкодування матеріальних збитків в суді, ви обов'язково маєте надати докази наявності відповідних витрат або недоотриманих доходів. Наприклад, договір про оренду квартири на період затримки здачі будинку.
Компенсація моральної шкоди
Часто інвестори болісно та неспокійно переживають затримки, пов'язані зі здачею будинку. Порушення сну, спокою, прояв хронічних захворювань, погіршення самопочуття або стану здоров'я з причини переживань, що обумовлені перенесенням термінів введення житлового комплексу в експлуатацію, дають вам право на компенсацію моральної шкоди.
Підтвердженням погіршення самопочуття та стану здоров'я будуть довідки від лікарів, записи в медичній карті. Також збирайте чеки за ліки та лікування. Вони потрібні для підтвердження того, що вам довелося лікуватися, й для компенсації сум, витрачених на медикаменти, процедури.
Судова практика показує, що зараз інвесторам вдається відсудити матеріальну компенсацію, навіть якщо вона не передбачена договором. Але так отримати виплату набагато складніше, ніж якби в угоді був прописаний відповідний пункт.
Знайти квартиру в новобудові на DOM.RIA
Виключити ризик затримки термінів введення новобудови в експлуатацію можна, вкладаючи в уже готову нерухомість або розглядаючи будинку на завершальному етапі будівництва. Інвестуючи в споруджуваний об'єкт, перевірте, щоб у забудовника було все в порядку з документами щодо його діяльності, самого житлового комплексу, дозволів та землі під новобудовою. Це має бути зарекомендована на ринку будівельна компанія з досвідом, яка вже здавала об'єкти вчасно.