Будівельний об'єм будинку: що це, способи і правила розрахунку

Будівельний об'єм об'єкта нерухомості – техніко-економічний показник для визначення вартості зведення та енергоефективності споруди.

Будівельний об'єм будинку – величина, що дозволяє максимально точно розрахувати витрати на реалізацію проекту, а також визначити енергоефективність об'єкта будівництва. Ці показники враховуються при проведенні розрахунків в кошторисній документації. Розрахунок обсягу споруди проводиться з урахуванням державних будівельних норм і правил (ДБН В.2.2-15-2005). До основних техніко-економічних характеристик будівлі відносяться:

• площа забудови;
• будівельний об’єм;
• довжина, ширина будинку;
• площа квартир (загальна і середня);
• висота поверху тощо.

Як побудувати будинок: покрокова інструкція

Зупинимося детальніше на основних характеристиках, розберемося, де і навіщо вони використовуються, а також, як їх визначити.

Площа забудови

Площа, обмежена зовнішнім контуром об'єкту на рівні першого поверху; це, практично, площа, яку представляє проекція будинку на кресленні проекту впорядкування земельної ділянки.

Загальна площа забудови ділянки являє собою сумарну площу, яку займають споруди на ній з урахуванням їх перегородок і стін. Сюди також відноситься квадратура, яку займає пандус, ґанок та інші виступаючі конструкції. На показник не впливають виступаючі елементи даху або балкони, розташовані вище першого поверху, за умови, що вони не мають підпірних конструкцій, що спираються на землю. Інші архітектурні елементи, встановлені на підпірних стовпах, проїзди під будинком також враховуються при розрахунку площі забудови для будівлі.

Цей параметр показує, скільки квадратних метрів земельної ділянки знаходиться безпосередньо під спорудою. Він важливий ще на стадії створення проекту, адже при видачі містобудівних умов та обмежень, вказується максимально допустимий відсоток виділеної території, який можна задіяти під будівництво будинку та інших споруд.

Загальна площа: що це

Загальна площа житлової споруди (або будинку) – сума площ її приміщень, вбудованих шаф, а також лоджій, балконів, веранд, терас і холодних комор, що підраховуються із такими знижувальними коефіцієнтами: для лоджій – 0,5, для балконів і терас – 0,3, для веранд і холодних комор – 1,0.

Загальна квадратура об'єкта нерухомості складається з метражу житлового простору, підсобних, господарських та інших приміщень. Тут не враховуються квадратні метри під стінами, а беруться до уваги тільки ті, які є фактично всередині будівлі. Щоб розрахувати показник, треба скласти квадратуру наступних приміщень:

• кімнат для проживання;
• літніх споруд;
• шаф вбудованого типу;
• комор, балконів, веранд тощо.

Що відноситься до загальної площі, а що – до житлової?

Отримана цифра застосовується при розрахунку витрат на експлуатацію будівлі. При прорахунку загальної площі для окремих типів приміщень застосовують знижувальні коефіцієнти:

• 1 и 1/2 – засклені та незасклені лоджії;
• 0,8 и 0,3 – балкони з склінням і без скління відповідно.

Коефіцієнт 0,3 також застосовується до терас і прибудованих альтанок. Загальна площа приймається до уваги при розрахунку квартплати (ст.66 Житлового кодексу).

Простір під сходовим маршем, розташованим безпосередньо в житлі, враховується частково (до уваги береться квадратура, розташована під сходами, відстань від яких до підлоги перевищує 160 сантиметрів).

Корисна площа

Під корисною площею нежитлового простору мають на увазі загальну квадратуру нежитлових приміщень, висота стель яких не нижче 190 см. Це можуть бути внутрішні балкони, фойє, горища, підвали тощо. Сюди не відносяться тамбури, зовнішні балкони, пандуси, лоджії, ганки. При розрахунку також ігнорується простір, задіяний під різними архітектурними виступаючими конструкціями.

Житлова площа об'єкта

Житлова квадратура будинку – сумарна площа кімнат, призначених безпосередньо для постійного проживання мешканців:

• спальні;
• кімнати відпочинку;
• домашні кабінети;
• вітальні;
• дитячі;
• столові.

Призначення кімнат зазначено в проектній документації. Кухня не відноситься до житлової площі за умови, що вона не є частиною житлової кімнати, утворюючи їдальню. Підсобні приміщення, санвузли, коридори, холи і комори не додаються до житлової квадратури. Простір, призначений для проживання, не може перебувати на цокольному поверсі або в підвалі, тому його виключаємо відразу.

Типовий або індивідуальний проект будинку: який обрати?

З огляду на такі порядки визначення квадратури об'єкта, стає зрозуміло, за рахунок чого фактична площа приміщень об'єкта нерухомості менша площі всієї забудови, яка і приймається до уваги при складанні кошторисної документації. Правильне визначення житлової та загальної площі необхідне не лише в рамках оцінки будівлі, її енергоємності, а й для розрахунку податку на нерухомість.

Що таке будівельний об'єм споруди

Друга важлива техніко-економічна характеристика об'єкта нерухомості – його будівельний об'єм. Кубатуру будівлі використовують для розрахунку трьох показників:

• кошторисної вартості споруди;
• об’ємів ремонтно-відновлювальних робіт;
• витрат на кондиціонування та опалення.

В цілому цей параметр дорівнює сумарному об’єму двох основних частин будівлі:

• підземної;
• надземної.

До підземної частини будинку можна віднести його компоненти, розташовані під відміткою ±0,00. У проектній документації нульова відмітка збігається з чистовою підлогою 1-го поверху. До надземної частини будівлі можна віднести його компоненти, що знаходяться вище нульової позначки. Знаючи загальний обсяг об'єкта нерухомості, можна визначити, скільки буде коштувати будівництво 1 кубометра будівлі. Цей параметр не варто плутати з таким поняттям, як обсяг будівельних робіт.

Згідно із законом будівельний об'єм споруди – це сумарний обсяг усіх його частин в межах огороджувальних конструктивних елементів. В шостому пункті порядку розрахунку об'єму споруди сказано, що до таких огороджувальних конструкцій входить покрівля з утепленням, стіни, освітлювальні прилади тощо. В обсяг не включаються проїзди під будинком і простір під конструкціями, що знаходяться на опорах, але не виключаються:

• підвали;
• технічні поверхи;
• виходи на дах і добудови на будівлі;
• шахти ліфтів;
• еркери;
• мансарди;
• тамбури тощо.

Кубатура цих архітектурних елементів додається до загального обсягу за умови, що вони перебувають в межах обмежувальних поверхонь. Ґанок, тераси і лоджії без скління, приямки, портики, інші елементи, що знаходяться за межами обмежувальних площин, до обсягу будівлі не відносяться.

Як порахувати обсяг будівлі

Обсяг будови визначається з округленням до 1 куб. м. Будівельний об'єм надземної частини будівель з неопалюваним горищним приміщенням визначають множенням площі горизонтального перерізу за зовнішнім обводом будинку на рівні першого поверху вище цоколя на повну висоту будівлі.

Обсяг кожної частини споруди розраховується за правилами, встановленими в законі. Щоб провести розрахунки площі або обсягу споруди, необхідно мати вихідні дані – розміри будівлі. Дізнатися їх можна з будівельного паспорта з поверховим планом. При розрахунку параметрів окремої квартири, розміри можна брати не з документації, а виміряти, скориставшись рулеткою.

Надземна частина: особливості розрахунку

Щоб розрахувати будівельний об'єм надземної частини споруди, потрібно помножити площу перетину на висоті 1-го поверху (при розрахунку враховується зовнішній контур об'єкта) на висоту від нульової позначки до горищної теплоізоляції. Якщо горище відсутнє, і будинок має горизонтальний дах, за верхню позначку приймається середина покрівельного перекриття.

Vнч = S x H

Де Vнч – об’єм надземної частини; S – площа перетину на рівні 1-го поверху; H – висота об’єкта від нульової відмітки.

Об’єми мансард, еркерів та інших подібних архітектурних елементів розраховуються окремо і додаються до об'ємів інших частин будинку. Щоб розрахувати обсяг мансарди, помножте площу вертикального перетину конструкції на її довжину.

Що таке мансарда

У випадку, коли будинок має складну конструкцію, складається з різних за формою і висотою елементів, об’єм його надземної частини дорівнює сумі об’ємів усіх цих конструктивних частин. Розрахувати їх обсяг можна за аналогічним принципом.

При розрахунку суміжних конструкцій, стіна між ними береться в розрахунок тієї частини, якій вона відповідає за висотою і формою. Якщо загальна стіна збігається за формою і розміром з обома частинами будівлі, при розрахунках вимірювання проводяться по її осі.

Принцип розрахунку для підземної частини

Щоб розрахувати об’єм підземної частини будинку, в якому передбачений цокольний поверх або підвал, помножте площу горизонтального перерізу 1-го поверху вище цоколя, враховуючи зовнішні габарити, на висоту від підлоги підвального або цокольного приміщення до нульової позначки. У будинках без підвалу та цокольного поверху аналогічний показник визначається шляхом множення площі перетину на рівні 1-го поверху на висоту цоколя.

Як порахувати загальний обсяг споруди

Загальний обсяг V розраховується як сума обсягів надземної і підземної частини будинку. Не маючи можливості розрахувати площу перетину, для визначення загального обсягу можна скористатися іншим методом розрахунку:

V = Sзаг. x Hпр.пов. x K

В такому випадку помножте загальну площу поверхів (Sзаг.) на приведену висоту поверху без перекриттів (Hпр.пов.) (вимірюється як сума висот поверхів, горища, підвалу, його перекриття, розділена на кількість поверхів, включаючи підвал). Отриманий результат множиться на коефіцієнт (K), що враховує товщину огороджувальних конструкцій.

Як порахувати об’єм окремої квартири

Щоб розрахувати об’єм квартири або певного приміщення, необхідно помножити загальну площу, яку воно займає, на висоту, враховуючи наступне:

• в якості висоти виступає відстань від підлоги до верху перекриття;
• загальна квадратура розраховується з урахуванням периметра, лінія якого проходить зовні обмежувальних стін і посередині внутрішніх розділових стін та перегородок.

Щоб оцінити квартиру, враховуючи її об’єм, до отриманого показника пропорційно додається кубатура приміщень допоміжного призначення.

Визначивши кубатуру, житлову, корисну, загальну квадратуру об'єкта, вдасться розрахувати вартість його будівництва, витрати на обслуговування, параметри інженерних комунікацій. Ці прості розрахунки допоможуть вам в різних ситуаціях. З їх допомогою ви зможете правильно спланувати будівництво приватного будинку, визначити, які за потужністю опалювальні прилади та скільки їх потрібно для обігріву квартири, скільки доведеться платити за використання того чи іншого житла і багато іншого. Купуючи квартиру на вторинному ринку ви зможете дізнатися обсяг витрат на її утримання, комунальні послуги у колишніх власників. Визначити ці параметри для квартири в новобудові допоможе ряд нескладних розрахунків, які ми навели вище.