Дитина, як особа з неповною дієздатністю, має в рамках законодавства особливий захист прав. Порядки і норми для вирішення питань з нерухомістю, в яких зачіпаються питання малолітніх і неповнолітніх осіб, регламентовані Житловим, Сімейним, Цивільним кодексами, Законом «Про охорону дитинства», Конституцією тощо. Для контролю та врегулювання дій по відношенню до дітей і майна, на яке поширюються їх права, діють органи опіки та піклування (ООП).
Проводити операції, пов'язані з житловою площею за участю малолітніх та неповнолітніх осіб, як правило, можна лише з дозволу цих органів. При цьому від імені дитини виступають її законні представники: батьки, опікуни або усиновителі.
Правочини щодо нерухомого майна за участю дітей
Будь-яка угода щодо будинку або квартири не повинна суперечити інтересам і правам дітей. Такий порядок встановлений п.6 ст.203 Цивільного кодексу. Якщо угода суперечить правам неповнолітньої особи, її можуть визнати недійсною.
Оформити нерухомість на дитину
Придбання квартири на малюка – популярний спосіб заздалегідь забезпечити його житлом і актуальний варіант інвестування коштів. Порядок оформлення квартири на особу 0-14 років і 14-18 років дещо відрізняється. За Сімейним кодексом (СК) діти до 14 років є малолітніми і мають часткову дієздатність – можуть брати участь в дрібних побутових угодах. Тому питаннями оформлення житла на них займаються виключно батьки, опікуни або усиновителі. Але при цьому придбати нерухомість для сина або дочки можна, лише отримавши дозвіл ООП.
Придбання квартири на дитину: відповіді на головні питання
По досягненню чотирнадцятирічного віку права суб'єкта розширюються у зв'язку з настанням неповної дієздатності. Неповнолітня особа може брати участь в угодах, але лише за наявності згоди батьків або опікунів, а також ООП. Таким чином, з 14 до 18 років оформлення житла на дитину відбувається з її безпосередньою участю. Ось тільки дійсною угода буде, якщо такі дії схвалять і батьки, і ООП, підтвердивши згоду відповідними документами.
Угоди щодо нерухомості дитини
При продажу квартири за участю дітей може виникати одна з двох ситуацій: є частка неповнолітнього в квартирі (в тому числі випадки, коли об'єкт угоди повністю належить йому) або дитина просто зареєстрована в квартирі. Продаж такої нерухомості за законом приховує додаткові труднощі.
Якщо малюк просто зареєстрований в квартирі, не маючи в ній частки, вам доведеться зняти його з реєстрації. Малоймовірно, що хтось виявить бажання купувати квартиру із зареєстрованою в ній неповнолітньою особою. Але при проведенні цієї процедури є свої тонкощі, які ми розглянемо далі.
Якщо дитина – власник квартири або має в ній частку – завдання з продажу ускладнюється. В 14 главі Сімейного кодексу описані її права на майно, в тому числі – на нерухомість. Відповідно до закону доглядати за житлом і зберігати його в належному стані повинні батьки, крім того, вони можуть розпоряджатися ним, не порушивши при цьому майнові права дитини. У пункті 2 ст.177 СК сказано, що для укладення угод щодо майна особи, яка не досягла 18 років, необхідно отримати дозвіл ООП.
Як продати квартиру якщо власник...
Продаючи квартиру, в якій є частка неповнолітнього, батьки зобов'язані забезпечити його іншою житловою площею, не завдавши шкоди майновим правам, а саме:
- приміщення повинно бути готовим до експлуатації;
- частка в новій квартирі повинна бути не меншою за ту, яку мала дитина;
- умови повинні бути не гірше, ніж в попередньому місці проживання.
Перевіривши це, і переконавшись, що порядки дотримані, ООП дозволять проводити продаж.
Закон також передбачає окремі порядки при оренді житлових приміщень, що належать малолітній або неповнолітній особі. Статтею 178 Сімейного кодексу встановлено, що дохід, отриманий від такого майна, повинен йти на утримання його власника або невідкладні потреби сім'ї. Поки особа малолітня, розпоряджатися цим доходом можуть її батьки з урахуванням зазначених порядків. Квартировласник віком 14-18 років може сам вирішувати, на що будуть витрачені кошти, виручені з використання його нерухомості. Законно здавати в оренду таку квартиру можна тільки з дозволу ООП.
Права дитини на житлову площу у спадок
Згідно зі ст.1241 Цивільного кодексу (ЦК) неповнолітні діти спадкодавця є претендентами на обов'язкову частку спадщини. Це означає, що навіть якщо такий спадкоємець не вказаний в заповіті, він в обов'язковому порядку отримує половину своєї частини спадщини, що належить йому за законом. В окремих випадках ця частина може бути змінена за рішенням суду.
Для дітей також діють окремі умови вступу в спадщину. Якщо дорослому спадкоємцю, щоб отримати свою частку, необхідно протягом 6 місяців після відкриття спадщини написати відповідну заяву, неповнолітньому претенденту це робити не обов'язково. Згідно зі ст.1268 ЦК малолітній або неповнолітній спадкоємець вважається таким, що прийняв спадщину за винятком випадків, коли він від неї відмовився, подавши відповідну заяву. Якщо спадкоємцю менше 14 років, відмову подають батьки, усиновителі або опікуни з дозволу ООП. У віці 14-18 років він має право сам відмовитися від спадщини з дозволу батьків, усиновителів чи опікунів і ООП.
Спадкоємець віком до 18 років має право отримати належну йому частку спадщини, що залишена батьками, які позбавлені батьківських прав. У свою чергу, батьки у відповідному статусі втрачають права щодо розпорядження майном, яке належить їх дітям.
Діти і приватизація
Зареєстрована в квартирі дитина бере участь в приватизації нарівні з повнолітніми мешканцями. А ось виключити її зі списку учасників набагато складніше, ніж дорослого, і в окремих випадках практично неможливо.
Рішення про приватизацію житлової площі за дитину приймають її батьки або опікуни. Згідно з порядком передачі нерухомості у власність громадян, якщо особа не досягла 14-річного віку, для згоди з приватизацією досить, щоб законні представники розписалися напроти її прізвища в заяві. У випадках, коли рішення оформляється на учасника приватизації віком 14-18 років, законні представники підтверджують згоду відповідним нотаріально завіреним документом.
Якщо вирішено написати відмову від приватизації частки неповнолітньою особою, на це необхідно отримати дозвіл ООП. У більшості випадків оформити такий документ не вийде, тому що за законом дії з майном, яким має право користуватися дитина, не повинні тягти за собою зменшення її майнових прав. Тому, якщо дитина в квартирі зареєстрована, і немає можливості оформити відмову, вона безумовно стає учасником приватизації.
Приватизація квартири: що потрібно знати в 2017 році
Іноді щоб виключити претендента зі списку учасників приватизації, його знімають з реєстрації в квартирі. Але по відношенню до дітей такі дії вважаються неправомірними за винятком окремих випадків. Розглянемо особливості реєстрації місця проживання малолітньої і неповнолітньої особи.
Особливості реєстрації місця проживання дітей
Згідно з Постановою №207, батьки зобов'язані зареєструвати місце проживання дитини не пізніше 3 місяців з дня її народження. Подати документи на проведення цієї процедури можна одночасно із здійсненням державної реєстрації народження.
У віці до 10 років малюк повинен бути зареєстрований виключно за адресою реєстрації батьків або одного з них (якщо їх місця проживання відрізняються), в спецустанові або з опікунами. В окремих випадках особа старше 10 років може проживати і в іншому місці, наприклад, з дідусем і бабусею, але тільки якщо цього хоче, а батьки не проти.
У разі розлучення батьків стаття 160 Сімейного кодексу регламентує наступні порядки визначення місця проживання дітей:
- 0-10 років – місце проживання визначається самими батьками;
- 10-14 років – адреса реєстрації визначається з урахуванням побажань малюка і батьків;
- 14-18 років – неповнолітній сам вирішує, з ким буде жити.
При виникненні спірних ситуацій для врегулювання питання втручаються органи опіки та піклування.
Порядок реєстрації місця проживання в Україні 2017
Згідно з нормами Житлового кодексу, прописаним в статті 161, орендар квартири може поселити в ній свою неповнолітню дитину, не отримуючи згоду орендодавця. При цьому сам орендар повинен бути зареєстрований за цією ж адресою.
Зняти дитину з реєстрації за місцем проживання можна лише в разі перереєстрації її за новою адресою відповідно до норм закону, інакше держорган просто відмовить у проведенні процедури. При цьому важливо не порушити інтереси і майнові права неповнолітнього. За цим стежать ООП.
Права дитини на нерухоме майно при розлученні батьків
Квартира, придбана за час подружнього життя, є власністю подружжя і у випадку розлучення ділиться між ними без участі дітей, за винятком випадків, коли в нерухомості є їх частка або інший порядок встановив суд.
Після розлучення продаж житлової площі того з подружжя, з ким залишився син або дочка, можливий лише за участю органів опіки та піклування. У ст.59 СК сказано, що кожен з подружжя повинен враховувати інтереси дітей, розпоряджаючись особистим майном.
Якщо з одним з подружжя залишається кілька дітей або у малюка є проблеми зі здоров'ям, суд може збільшити частку для цієї сторони шлюборозлучного процесу. Особиста нерухомість дитини в разі розлучення батьків поділу не підлягає і залишається її власністю.
У більшості випадків в рамках вирішення питань з нерухомістю, при яких можуть бути порушені права та інтереси дітей, не обійтися без участі органів опіки та піклування. Такий захист дитини з боку держави не дає можливості ні батькам, ні опікунам або іншим особам порушити її права та інтереси.