Стати власником квартири в новобудові можна різними способами: укласти договір безпосередньо із забудовником, інвестувавши в будівництво, придбати житло в уже зданому будинку або викупити права й обов'язки у первинного інвестора за договором переуступки. І якщо з першим способом усе більш-менш зрозуміло, то два інших викликають питання, головний з яких: як заощадити гроші на покупку, водночас уникнувши ризиків? Розглянемо докладніше зазначені варіанти.
Що таке переуступка прав
Переуступка прав на квартиру в новобудові є перепродажем недобудованої квартири за згодою і під контролем забудовника.
Укладення договору переуступки, або цесії, обмежене за часом – будинок ще не повинен бути введений в експлуатацію, і будь-яке втручання в складання документа, зокрема, зміна дати, є незаконним.
У договорі переуступки завжди беруть участь три сторони:
- первинний інвестор;
- вторинний інвестор, покупець;
- забудовник.
Без згоди останнього договір оформити не вийде. Якщо квартира купувалася за іпотекою, то потрібна також згода банку. Юристи рекомендують отримувати підписи всіх сторін-учасників угоди просто на одному договорі, а не створювати окремі документи для письмової згоди. У разі виникнення суперечок так буде простіше довести, що і забудовник, і банк ознайомилися з текстом цесії своєчасно і прийняли її умови, запевнивши підписом.
Плюси і мінуси переуступки
Цей метод – можливість заощадити час і гроші. Важливо враховувати, що первинний інвестор переуступає покупцеві не тільки всі права, але й обов'язки, накладені основним договором.
Плюси переуступки
До основних переваг цього методу перед покупкою вже готової квартири відносять:
- можливість придбати житло в новобудові значно дешевше – квадратні метри нерухомості, що будується, оцінюються нижче, ніж вже зданої;
- сплата т.зв. комісії компанії-управителю (забудовнику) за згоду оформити договір складе близько 1-5% від загальної суми початкового договору;
- отримання житла набагато швидше, ніж якби самостійно вкладали в будівництво на етапі котловану.
Квартира за переуступкою: як правильно переуступити житло?
Мінуси переуступки
Економія коштів тягне за собою відчутні ризики:
- можливість купити «довгобудову» і залишитися без квартири;
- необхідність одразу виплатити всю суму продавцю;
- необхідність дотримуватися вже встановленого графіка і сум погашення, якщо квартира купувалася на виплат, навіть якщо ці умови покупцеві незручні;
- можливість стати жертвою шахраїв, які проведуть подвійну або потрійну переуступку;
- можливість придбати житло неналежної якості, водночас претензії продавцеві виставити ви не зможете.
На що звернути увагу під час оформлення переуступки
Перш ніж ставити підпис під договором цесії, обов'язково проведіть самостійний моніторинг інформації про забудовника: наскільки він надійний, скільки об'єктів здав, які відгуки, чи не ставав центром скандалів тощо. Необхідно також вивчити всі документи: первинний (основний) договір, дозвільні документи забудовника і продавця.
В основному договорі можуть бути прописані штрафні санкції за переуступку – від 2 до 5% від загальної суми. Під час оформлення договору цесії, вимагайте прописати, що штраф платить первинний інвестор, а не ви. Сам договір обов'язково повинен бути зареєстрований у нотаріуса – це шанс уникнути шахрайства.
Здійснювати переуступку краще через Фонд фінансування будівництва, діяльність якого регламентується Законом України №978-IV від 19.06.03 «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Так ваша угода і наступні дії забудовника контролюватимуться державою.
Плюси і мінуси купівлі готової квартири
Багато хто не готов ризикувати і вважає за краще розглядати варіанти тільки у вже зданих в експлуатацію будинках. Такий метод, в порівнянні з попереднім, також має свої переваги і недоліки.
Як вибрати квартиру в новобудові: практичні поради
Плюси купівлі готового житла
Ті, хто вибирають такий підхід, орієнтуються на:
- відсутність ризиків того, що будинок може виявитися «довгобудовою» – він вже зданий;
- відсутність необхідності чекати закінчення будівництва, щоб вселитися в нову квартиру.
Мінуси купівлі готового житла
Такий підхід не позбавлений недоліків:
- більш висока ціна квадратного метра в порівнянні з будинками в процесі будівництва;
- необхідно сплачувати зазначені в Податковому кодексі України податки та збори плюс вартість реєстрації документів (одна десята прожиткового мінімуму – 177,7 грн з 01.07.2018; 185,3 грн – c 01.12.2018).
Фізичні особи-резиденти України, відповідно до Податкового кодексу, повинні оплачувати 1% зборів до Пенсійного фонду. Продавці ж, як особи, які отримали дохід від продажу, зобов'язані сплатити:
- 5% – податок на доходи фізосіб;
- 1,5% – військовий збір;
- 1% – держмито за відчуження майна;
- 1% – до ПФУ.
На практиці військовий збір і держмито часто перекладають на покупця.
Під час переоформлення договору купівлі-продажу після переуступки ці податки доведеться сплатити в будь-якому випадку.
Що вибрати: купівля або переуступка
Варіант з переуступкою виглядає більш вигідним за рахунок меншої ціни квадратного метра, проте виникають питання з комісією управителю, часом введення в експлуатацію та необхідністю в результаті оплачувати всі належні податки і збори.
Купівля готової квартири виглядає більш надійним варіантом, однак більш дорогим, оскільки встановлюється вже ринкова ціна за площу.
Таким чином, вибір ґрунтується на тому, чи потрібна квартира просто зараз або є можливість почекати.