В Україні досить багато історичних багатоповерхових будинків. Ці споруди відрізняються від типових хрущовок і брежневок унікальною архітектурою та іншими особливостями. І володіння такою нерухомістю теж має свої нюанси. Розберемося детальніше, що таке будинок-пам'ятник архітектури, як купити там квартиру, і в чому особливості життя в такій квартирі.
Будинки-пам'ятки архітектури: що це?
Будинок-пам'ятка архітектури – житловий об'єкт, який несе в собі культурну або історичну цінність.
Проживання в історичному будинку для багатьох українців вважається привілеєм. Адже найчастіше це будівлі з унікальною архітектурою, розташовані в історичному центрі міста. Квартири в історичних будинках часто набагато більшій площі, ніж у «звичайних», з високими стелями і нестандартним плануванням. Крім того, така житлова нерухомість має високу вартість, а значить і ліквідність.
В Україні залишилося досить будівель, які стали емблемою певного історичного періоду міста або району. Деякі з них були побудовані відомими архітекторами, інші побудовані в унікальній для цих місць стилістиці, треті – стали місцем проживання для іменитих особистостей або німими учасниками історичних подій. Все це дозволило зараховувати такі будівлі до об'єктів культурної спадщини.
Так, основна законодавча база щодо будинків-пам'яток архітектури викладена в Законі України «Про охорону культурної спадщини».
Об'єкт культурної спадщини – визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов'язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об'єкти (об'єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об'єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.
До об'єктів культурної спадщини, серед іншого, відносяться:
Об'єкти архітектури – окремі будівлі, архітектурні споруди, що повністю або частково збереглися в автентичному стані і характеризуються відзнаками певної культури, епохи, певних стилів, традицій, будівельних технологій або є творами відомих авторів.
Крім того варто відокремлювати об'єкти містобудування. Так, згідно із Законом:
Об'єкти містобудування – історично сформовані центри населених місць, вулиці, квартали, площі, комплекси (ансамблі) із збереженою планувальною і просторовою структурою та історичною забудовою, у тому числі поєднаною з ландшафтом, залишки давнього розпланування та забудови, що є носіями певних містобудівних ідей.
До останнього типу – об'єктів містобудування – відноситься велика частина пам'яток архітектури. В цьому випадку будинок вносять у державний реєстр нерухомих пам'яток України як об'єкт місцевого або національного значення. І якщо це сталося далі цей архітектурний об'єкт повинен зберігатися у своєму автентичному вигляді, включаючи матеріально-технічну структуру і роль у навколишньому середовищі.
Як купити квартиру в будинку-пам'ятці архітектури
Попри те, що поняття власності квартири та житлового будинку розрізняються, і купити квартиру – все одно означає придбати нерухомість, яка являє собою об'єкт культурної спадщини. При цьому сам будинок може перебувати на балансі міста, територіальної громади або належати юридичній особі. Навіть якщо мова йде про покупку квартири в ньому, як частини об'єкта культурної спадщини, виникне необхідність повідомити про купівлю орган охорони культурної спадщини. Крім того, органи місцевого самоврядування мають право привілеєвої купівлі.
Як узгодити покупку з органами охорони культурної спадщини
Узгодження можна безкоштовно отримати в Центрі надання адміністративних послуг. Києва протягом одного місяця. Необхідні документи:
- заява;
- лист-повідомлення власника будинку-пам'ятки із зазначенням ціни та умов продажу;
- копія охоронного договору на квартиру
- копія звіту про оцінку нерухомості (крім угод дарування).
Охоронний договір
Крім того, якщо квартира в будинку-пам'ятці бере участь в угоді – необхідністю буде підписання охоронного договору. У ньому детально зазначено, що забезпечення новим власником збереження пам'ятника і його стану – тепер його обов'язок, згідно із ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини». Деталі та зразок оформлення охоронного договору можна знайти за посиланням.
Коли угода може бути визнана недійсною
Угода про купівлю-продаж квартири в будинку-пам'ятці архітектури може бути визнана недійсною, якщо не дотримано процедури погодження з відповідним органом при укладенні невизнаваного договору.
Подібні заходи необхідні для будинків-пам'яток архітектури, які знаходяться в певному реєстрі і підлягають захисту. Якщо ж мова про квартиру в будинку дореволюційної епохи, операція купівлі-продажу може обійтися без додаткових документів.
Обмеження для власників квартири у будинку-пам'ятці архітектури
Згідно із тим же Законом України «Про охорону культурної спадщини» будь-які ремонтні роботи у квартирах будинку-пам'ятки архітектури, взятого під охорону держави, не можна проводити без письмового погодження. Розглянемо докладніше, що заборонено робити у такій нерухомості.
Що не можна робити в будинку-пам'ятці архітектури
У квартирі не можна:
- проводити реконструкції. Допустима тільки реставрація і тільки після письмового дозволу органів охорони культурної спадщини;
- порушувати цілісний вигляд самого будинку або загального архітектурного ансамблю, до якого він входить;
- проводити роботи, які створюють загрозу пошкодження будівлі, його руйнування;
- проводити ремонтні роботи без відповідної ліцензії на реставраційну діяльність;
- змінювати фасад будинку без узгодження, зокрема мова йде про зміну вікон на пластикові, встановлення кондиціонерів і супутникових тарілок.
Так, роботи із заміни водопроводу, перенесення дверного отвору і всілякі інші роботи всередині квартири також повинні ретельно узгоджуватися. Порушення таких правил може призвести до штрафних та адміністративних санкцій. А якщо несанкціоновані роботи призведуть до руйнування будинку, то і до кримінального покарання згідно зі Ст. 298 Кримінального кодексу України.
Порядок ремонту в будинку-пам'ятці архітектури
Для початку власник квартири повинен оформити письмову угоду на реставраційні роботи в органах охорони об'єктів культурного значення. Потім найняти ремонтну бригаду, у якої є спеціальна ліцензія і тільки потім приступати до ремонту. При цьому зміна зовнішнього вигляду фасаду, як і раніше, є неприпустимою.
Попри перераховані вище труднощі, попит квартир у будинках-пам'ятках архітектури не спадає. Цьому сприяє розташування в центральній частині міста, ліквідність, яка не зменшується з роками і історичний статус будинку, який дарує власникові квартири деякий престиж.