Більшість норм і правил оформлення угод визначено в Цивільному Кодексі України. У тексті ми розглянемо більш детально, в яких випадках угода буде визнана недійсною, а також які підстави для цього є в українському законодавстві і яка різниця між розірваною та недійсною угодою.
Недійсна угода: що це
Угода недійсна, якщо здійснена з порушенням вимог закону чи це визнано судом. Недійсні угоди поділяються на такі категорії:
- нікчемні;
- оспорювані.
Нікчемні правочини
Нікчемна – це угода, що вважається недійсною з моменту її укладення через невідповідності нормі закону. Судом недійсними визнаються тільки наслідки такої угоди. До причин, за яким угода визнається нікчемною, відносяться такі порушення закону: прострочена довіреність, зняття з реєстрації неповнолітніх дітей без дозволу органу опіки та інше;
Оспорювані угоди
Оспорювані угоди не автоматично визнаються недійсними – для цього потрібне судове рішення. В судовому порядку угода може бути оскаржена як однією зі сторін (покупець і продавець, власник та орендар), так і іншою заінтересованою особою (родич, неврахований спадкоємець тощо).
Як покарати квартирного шахрая за законом
Правові наслідки визнання правочину недійсним полягають у двосторонній реституції – повернення всім сторонам вихідних положень (покупець отримує назад гроші, а продавець – права власності на нерухомість). У деяких випадках одержане за угодою переходить у дохід держави, призначаються додаткові санкції для винної сторони, такі як відшкодування моральної та матеріальної шкоди, завданих збитків, адміністративна та кримінальна відповідальність тощо.
Чому договір можуть визнати недійсним
Якщо угода незначна, то сторони можуть відмовитися від виконання вимог за нею без судових розглядів. Якщо хтось з представників заперечує дійсність угоди або окремих умов, доведеться звертатися до суду. В судовому порядку угода визнається недійсною згідно таких підстав:
- недотримання форми договору;
- протиріччя громадським нормам і принципам моралі;
- дефекти суб'єктного складу;
- дефект волі;
- відсутність єднання волі і волевиявлення учасників;
- дія не в інтересах особи, яку представляють та інше.
Розглянемо докладніше кожну з причин.
Недотримання форми договору
Операції з нерухомістю будь-якого виду повинні оформлятися відповідно до закону – в письмовій формі встановленого зразка, під контролем нотаріуса з державної реєстрацією. Усну угоду або з помилками в оформленні легко визнати недійсною, а для доказу зворотного у суді потрібні вагомі докази (відео, фото, свідки).
Як перевірити квартиру під час купівлі на вторинному ринку
Протиріччя громадським нормам і принципам моралі
Це операції з нерухомістю, які проведені з порушенням цивільного законодавства чи моральних принципів суспільства. Такі операції з нерухомістю містять ознаки злочину або адміністративного проступку. Найчастіше, одна із сторін правочину просто не розуміє, який документ підписує. Це може бути обумовлено впливом лікарських препаратів, алкоголю, наркотичних засобів або сильного стресу, наслідками передінфарктного стану. Ще така підстава застосовується до дієздатних осіб, які страждають психічними захворюваннями та перебувають на обліку в психоневрологічному закладі, і операцій, здійснених без дозволу органів опіки і піклування.
Дефект суб'єктного складу
Якщо простіше – до таких відносяться угоди, зроблені особами за межами цивільної дієздатності. А саме операції з нерухомістю, вчинені:
- недієздатними або обмежено дієздатними особами;
- малолітніми та неповнолітніми особами;
- особами з перевищенням повноважень.
Тому не варто нехтувати перевіркою складу власників об'єкта нерухомості і документів всіх представників іншої сторони угоди.
Дефект волі
Такі угоди не відображають справжньої волі однієї або обох сторін. Операція з нерухомістю визнається недійсною, якщо доведено, що вона здійснена в результаті помилки чи обману, під впливом психічного або фізичного тиску. Сюди також відносяться угоди, зроблені на невигідних умовах під впливом тяжкої обставини або в результаті зловмисної домовленості представниками однієї з сторін.
Відсутність єднання волі і волевиявлення учасників
В цьому випадку під виглядом одного виду правочину настають наслідки іншого виду. Під цю категорію підпадають такі операції:
- фіктивні (для приховування дійсної мети угоди). Наприклад, продаж житла родичам або іншій підставній особі при збереженому праві користування і розпорядження нерухомістю;
- уявні (без наміру створити юридичні наслідки договору). Наприклад, продаж частини будинку або квартири, які знаходяться в частковій спільної власності, під виглядом договору дарування. При цьому порушується право інших власників на першочергову купівлю.
Дія не в інтересах особи, яку представляють
Це найчастіше відбувається у випадках купівлі-продажу квартири за дорученням. Представник просто не враховує інтересів довірителя і угода може бути визнана недійсною, частіше в таких ситуаціях:
- нерухоме майно продається нижче ринкової вартості;
- власник не отримав грошей після продажу об'єкта (або отримав не в повному розмірі);
- продаж здійснювалася після смерті юридичного власника квартири (порушені права спадкоємців).
Як продати квартиру, яку отримали у спадок
Інші причини
Операції з нерухомістю можуть бути визнані недійсними, якщо:
- попередні угоди з цим об'єктом визнані незаконними;
- існують права третіх осіб на користування нерухомим майном операції (арешт, оренда, застава, сервітут тощо);
- юридична особа не має права на таку діяльність (немає відповідного дозволу або ліцензії);
- існує заборгованість за житлово-комунальні послуги;
- неузаконене перепланування.
Для більш детальної консультації щодо недійсних угод та трактування обставин варто звернутися до профільного юриста.
Як розірвати договір купівлі-продажу житла?
Терміни визнання угоди недійсною
Угода може бути визнана недійсною як за декілька тижнів після її вчинення, так і через кілька років. Загальна позовна давність становить 3 роки з того моменту, як особа дізналася про порушене право. Але кожен випадок індивідуальний, і при подібному зверненні угода буде визнана недійсною лише у судовому порядку.
Різниця між розірваною та недійсною угодою
Як вже зазначалося нами раніше, у випадку недійсною угоди сторін повертаються в вихідні положення. Так, покупець або орендар отримує назад гроші, а власник права власності на нерухомість. Але розірвання угоди має зовсім інші підстави та правові наслідки. Найчастіше це несумлінне виконання зобов'язань однією із сторін, і як результат – розірвання угоди в судовому порядку або за згодою сторін та за допомогою нотаріуса.
Визнання угоди недійсною через суд може зайняти багато часу. А ось з виконанням реституції нерідко виникають проблеми – житло перепродують, здають в оренду, прописується неповнолітній. Тому приділіть достатньо часу і сил для перевірки іншої сторони угоди і оформлення угоди відповідно до закону.