Площа сучасних новобудов часто складається не тільки з житлових площ, але і з так званих «мертвих» зон, які теж можуть принести девелоперу прибуток. Так, деякі забудовники воліють робити на поверхах комори, розташовані поза квартир, розмежовувати підвальні приміщення і створювати підсобній простір, щоб привернути увагу потенційних інвесторів.
Розглянемо особливості купівлі додаткових квадратних метрів в багатоквартирних будинках, зокрема новобудовах, що говорить законодавство на цей рахунок, і наведемо приклади цін по Україні.
Як купити підвал в новобудові
У багатоквартирних будинках вторинного житлового фонду доступ до підвальних або цокольних приміщень часто обмежувався, щоб знизити ризик виникнення надзвичайних ситуацій. В сучасних новобудовах, як правило, ці приміщення максимально безпечні і можуть використовуватися як комори приміщення, якщо інше не зазначено в проекті.
Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу, кожен може купити частину підвалу, якщо вона не відноситься до неподільного майна, що визначається на момент будівництва будинку. Такі приміщення продаються тільки тим, хто купує житло в багатоквартирному будинку і власник отримує два документи, що підтверджують право власності на квартиру і на приміщення в підвалі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Ст. 331. п 2 Цивільний кодекс України.
Підвал може бути проданий забудовником одному інвестору, так і поділений на окремі простори різної площі та запропонований всім мешканцям з необхідною доплатою. При цьому дуже важливо, при купівлі підвалу багатоквартирного будинку, переконатися в тому, що приміщення було виведено з неподільного житлового фонду. В іншому випадку угода може бути оскаржена іншими мешканцями або керуючою компанією.
Як приватизувати горище над квартирою
Якщо мова йде про цокольний поверх, то найчастіше він продається як комерційна нерухомість під подальше облаштування там магазину або офісних приміщень.
Як купити гараж в новобудові
Крім підвальних приміщень забудовник може запропонувати купити комору, розташовану за межами квартири. Такі приміщення можуть перебувати:
- на поверсі, в міжквартирному просторі;
- на цокольних та технічних поверхах;
- на загальних коридорах житлового комплексу.
Ці додаткові квадратні метри купуються або на добровільній основі, додатково до житла, або як складова частина нерухомості в новобудові. Все, що потрібно – переконатися до початку процесу інвестування, чи треба за них додатково оплачувати.
Як правильно вибрати і купити квартиру в новобудові 2019
Площа комори, розташованої поза житлового приміщення, варіюється від 3 до 20 кв. м в новобудовах економ-класу, в комфорт-сегменті комори можуть бути площею до 70 кв. м, в бізнес- і еліт-класі можна придбати підсобне приміщення практично будь-якого необхідного розміру, аж до 500 кв. м.
Як правило, комори використовуються для зберігання, але в залежності від площі там можуть бути влаштовані майстерні або спортивні кімнати.
Іноді комори пропонуються забудовниками в якості бонусу для стимуляції продажів квартир (наприклад, розташованих на останніх поверхах невисоких будинків).
Плюси і мінуси покупки підсобних приміщень в новобудові
Переваги підсобного приміщення поза квартири:
- відсутність речей у квартирі;
- близькість розташування;
- менша вартість квадратного метра;
- можливість подальшого продажу окремо від житла.
З мінусів можна виділити наступні:
- менша безпека речей, які не перебувають у постійному візуальному контролі власника;
- необхідність доплачувати за окрему площу крім квартири;
- питання з законністю угоди, якщо мова йде про неподільний допоміжний простір будинку.
Крім того, комори продаються значно повільніше квартир – не всі хочуть витрачатися на придбання додаткового місця зберігання або не бачать сенсу в підсобному приміщенні.
Система охорони новобудови: особливості та різновиди
Законність покупки підсобного приміщення
Відповідно до листа Мін'юсту, горища, підвали, міжквартирні простори і комори – допоміжні простори будинку. Частина цього простору відноситься до неподільного і тому не підлягає до розподілу і відчуження на користь одного з мешканців. Завдяки розпливчастому визначенню «неподільної частини», забудовник або балансоутримувач багатоквартирного будинку може на свій розсуд приймати подібні рішення.
Конституційний суд у 2004 постановив:
Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом – свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до законодавства, додатково купувати частину допоміжні приміщення не потрібно, вони і так належать власникам квартир в рівній мірі. Тим не менш, все залежить від проектної документації багатоквартирного будинку. Забудовник може ще при проектуванні відмовитися від підвальних приміщень або горища на користь приміщень нежитлового фонду з подальшим їх продажем. Тому перш ніж робити покупку, варто переконатися, переведено приміщення в нежитловий фонд і чи не належить воно до неподільної частини допоміжних приміщень.
Скільки коштує комора в новобудові?
Щодо того, чи є можливість придбати підсобне приміщення варто додатково дізнатися у забудовника. Ціна квадратного метра в ньому значно нижче, ніж в житловій площі, що дає мешканцям додатковий стимул для придбання. Наведемо приклади цін на комори в новобудовах України.
ЖК Олімпійський – новобудова комфорт-класу, яка планується до здачі в 2019-2020 роках. У ній пропонуються комірчини площею 4 кв. м за ціною 9 500 грн за квадрат. Там же, у Харкові, зводиться ЖК Лазурний, площа комор у якому варіюється між 2,67-6,78 кв. м, а ціна за кожен квадрат становить 11 тис. грн.
У Львові ми можемо відзначити ЖК Велика Британія, частина секцій якого вже здана і саме там пропонуються комори площею 2 і 20 кв. м, вартість за квадрат – 14 672 грн. Крім цього у Львові будується ЖК Lazur SKY, новобудова бізнес-класу, яка планується до здачі в 2021 році. Комори в ній – 2,69 кв. м, а за квадрат доведеться віддати 13 900 грн.
У місті Дніпро ми бачимо пропонуються комори як в ЖК комфорт-класу, так і бізнес. В ЖК GENEVE пропонуються комори площею 2,7 кв. м по 16 800 грн за квадрат, а в ЖК «Дубініна» комори площею 5,3 квадрата, де за кожен доведеться віддати 18 228 грн.
У Києві діапазон цін здебільшого залежить від розташування житлового комплексу, так квадратний метр комірчини в ЖК Район 2, що будується на Троєщині, обійдеться в 16 500 грн, а в ЖК Park Land доведеться віддати за квадрат комори вже 19 000 грн.