Купівля нерухомості – один з популярних способів інвестування і примноження особистого капіталу. Тим більше попит і ціна на неї постійно підвищуються. Продавці та покупці намагаються отримати максимальну вигоду від угоди купівлі-продажу, і компроміс сторонам знайти досить непросто. Тому деякі земельні ділянки можуть продаватися тривалий час.
В Україні переважно продаються земельні ділянки під житлову та громадську забудову. Рідше на продаж виставляють землі під ведення особистого сільського, підсобного господарства, городництво і садівництво, що не потрапили під мораторій. Але вже з 1 липня 2021 роки українці отримають можливість продавати землі сільськогосподарського призначення згідно з прийнятим законом про обіг земель.
Продаж ділянки землі може здійснюватися двома способами: власними силами або за допомогою послуг посередників. У будь-якому з них процес умовно можна розділити на наступні етапи:
- визначення вартості нерухомості відповідно до ринку;
- підготовка списку документів, необхідних для угоди;
- пошук потенційних покупців;
- укладення договору купівлі-продажу (попереднього за необхідністю та основного);
- сплата всіх податків і зборів.
Перед початком продажу земельної ділянки ще раз обміркуйте, який із запропонованих способів доцільніше у вашому конкретному випадку. Розглянемо докладніше кожен з них.
Якщо ви з яких-небудь причин ігноруєте допомогу посередників, для додаткових консультацій (перевірки документів і подібної допомоги) краще звернутися до нотаріусів або профільних юристів.
Визначення ринкової вартості
Неадекватно високі ціни відлякують покупців ще на етапі перегляду оголошень, і така пропозиція безнапасно перегортатиметься. Тому найпростіший спосіб визначення вартості – аналіз земельних ділянок поблизу або в аналогічному сегменті ринку. Порівнюйте з нерухомістю, яка знаходиться на такій же відстані від великих населених пунктів, оцініть розвиненість інфраструктури, факт наявності комунікацій і транспортних розв'язок.
Не забудьте врахувати відсоток допустимого торгу – на скільки ви готові поступитися потенційному покупцеві. Багато продавців часто додають розмір можливої знижки до вартості нерухомості. А потім поступово знижують ціну за відсутності пропозицій або роблять знижку реальному покупцеві. В окремих випадках відсоток допустимого торгу може сягати 10%.
Враховуйте, що експертна грошова оцінка – обов'язкова умова при укладанні угоди з продажу земельної ділянки. Її проводять експертно-оціночні організації. Терміни виконання робіт, як правило, 2-4 дні, а вартість – до 2 тис. грн.
Враховуйте, що зниження ціни в порівнянні з аналогічними пропозиціями значно прискорить процес продажу. Також збільшить шанси на швидкий продаж приписка до оголошення «торг доречний».
Підготовка документів
Власнику земельної ділянки необхідно заздалегідь зібрати пакет необхідних документів:
- державний акт права власності на землю;
- виписка з Державного земельного кадастру з кадастровим номером;
- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;
- технічний паспорт (за наявності будівель);
- паспорти та ідентифікаційні номери облікової картки платника податків всіх власників;
- згода чоловіка або дружини.
Перед подачею оголошення про продаж ділянки ще раз перевірте, що всі офіційні папери в повному порядку. Переконайтеся, що всі документи дійсні та їх не треба отримувати заново. Актуалізація документів на земельну ділянку може затягнутися за часом. А це не стане гарною новиною для покупця – він може подумати, що такому власнику не варто довіряти.
Найголовніше – факт приватизації ділянки з правом власності на руках. Адже нерідкі випадки, коли право на власність підтверджується лише членством в садовому кооперативі (що більше характерно для кооперативів радянського періоду).
Враховуйте, що хороше враження на покупця може справити вид впорядкованої ділянки. Можна покосити траву і бур'ян, прибрати зайві дерева, вивезти з ділянки все сміття і оновити фарбу на паркані. І ділянка стане привабливішою для покупця. Та й фото після такого прибирання стануть інформативнішими.
Пошук покупців
Для швидкого продажу звичайної земельної ділянки, з недобудованим будинком або без, найкраще розмістити оголошення на спеціалізованих майданчиках. Наприклад, у відповідному розділі на DOM.RIA. В оголошенні вкажіть такі параметри, як площа, місце розташування та кадастровий номер (за бажанням). Не забудьте стисло, але містко, описати ділянку. Про те, де пролягають під землею комунікації, чи є можливим підведення до ділянки електрики, газових труб, водопостачання, чи є асфальтований під'їзд, чи огороджена ділянка парканом тощо.
Вкажіть і інші переваги земельної ділянки: близькість дороги до міста, густий ліс, озера, наявність побудованого фундаменту, висаджені плодові дерева і багато іншого. Ці дані можна підкріпити чіткими фотографіями ділянки з декількох ракурсів, а за необхідністю – відеопрезентацією.
Враховуйте, що потрібно відповідати на повідомлення, дзвінки та виїжджати на ділянку для показів потенційним покупцям. Тому грамотно плануйте графік справ на день, щоб не витрачати на продажні клопоти зайвий час.
Сплата обов'язкових податків згідно із законодавством
Основні збори та податки, які належить сплатити продавцеві під час продажу земельної ділянки в Україні:
- 1% державного мита, розраховується від ціни об'єкта, яка вказується в договорі;
- 5% ПДФО, якщо земельна ділянка перебувала у власності менш ніж три роки;
- 1,5% військовий збір, також розраховується від вартості нерухомості;
- послуги нотаріуса і супутніх фахівців.
При розрахунку обов'язкових зборів і податків варто звертати увагу на пільги та звільнення деяких категорій громадян від виплати.
Оформлення угоди
Договір про продаж землі може бути укладений і завірений як у державного, так і у приватного нотаріуса. Після цього об'єкт угоди переоформляється і реєструється в місцевому управлінні земельних ресурсів. При цьому необхідність в укладанні попереднього договору, як це робиться під час угоди купівлі-продажу житлової нерухомості, немає. Однак в кожному окремому випадку продавець і покупець домовляються на місці.
Звертаючись за допомогою до посередників із завданням, «як продати приватизовану ділянку землі» або подібним, ви зможете швидше виручити більш адекватні гроші за нерухомість. Так, серед основних вигод співпраці з агентством з нерухомості або приватним рієлтором:
- економія часу. Вам не потрібно спілкуватися з покупцями, їздити на кожен перегляд ділянки або шукати додаткових фахівців;
- захист від ризиків за умови укладання договору з фахівцем з нерухомості;
- вигідніші умови продажу. Через те, що фахівці зможуть зробити більш адекватну оцінку земельної ділянки та оформлять угоду згідно з актуальним законодавством.
Під час пошуку фахівця з нерухомості варто звернути увагу на репутацію, членство в професійних організаціях і, звичайно, на відгуки клієнтів.