Застройщики нередко предлагают покупателям такой способ покупки собственного жилья, как договор купли-продажи имущественных прав. Многие скептически относятся к сделке такого рода. Рассмотрим преимущества и недостатки.
Договор купли-продажи имущественных прав: что это?
Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко
Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.
В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Комментарий юриста
Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»
«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».
Таким образом имущественные права не равняются недвижимости.
Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» (ст. 4, часть 3) инвестирование и финансирование строительства ограничивается фондами финансирования строительства, фондами операций с недвижимостью, институтами совместного инвестирования, выпуском целевых облигаций. Но многие юристы считают, что договор купли-продажи имущественных прав вполне законен, так как в соглашении объектом выступают не квартира в новостройке, а имущественные права на нее. По сути, происходит «скрытая продажа» недвижимости с помощью различных инструментов и конструкций нормативно-правовой базы. При этом обходятся законодательно установленные запреты, скрывая истинную цель сделки, но в итоге закон не нарушается ни одной из сторон соглашения.
Как заключается договор купли-продажи имущественных прав?
Пример договора купли-продажи имущественных прав
Форма договора купли-продажи имущественных прав
Договор купли-продажи имущественных прав составляется в письменной форме, при этом к его форме нет никаких специальных требований. В Гражданском кодексе Украины, статья 209, указывается, что он может заверяться нотариально по желанию сторон, так как этот тип договора не входит в список сделок, обязательных к регистрации в Украине. Государственная регистрационная служба с этим согласна.
Тем не менее настоятельно рекомендуем нотариально регистрировать подобную сделку, в противном случае те же органы регистрационной службы могут отказать в оформлении права собственности из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки.
Преимущества и недостатки договора купли-продажи имущественных прав
Договор купли-продажи имущественных прав скрывает в себе немало особенностей, которые при недосмотре могут превратиться в серьезные проблемы для инвестора.
Минусы договора купли-продажи имущественных прав:
- возможность нецелевого использования средств (например, на строительство другого объекта);
- отсутствие надзора за действиями застройщика, подрядчиков со стороны третьих лиц;
- имущественные права на жилье нигде не регистрируются;
- затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
- перепродажа квартиры нескольким лицам (с помощью других способов инвестирования).
Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы
Но большинство проблем, связанных с договорами купли-продажи имущественных прав, возникает из-за ненадежности застройщика.
Плюсы заключения подобной сделки:
- простота заключения договора (в отличии от выпуска облигаций или кооперативных прав);
- отсутствие дополнительных платежей (никаких кооперативных или инвестиционных взносов).
Таким образом, минусов значительно больше, хотя и стоит отметить популярность этого вида договора на современном украинском рынке недвижимости.
На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость
Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.
Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав
В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:
- сроки, когда имущественные права будут переданы;
- строительный адрес дома;
- общая и жилая площадь недвижимого имущества;
- номер квартиры;
- количество комнат;
- сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.
Штрафные санкции и гарантии
Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.
Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.
Разрешительные документы
Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:
«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.
Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.
Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.
Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.
На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».
Жилые комплексы, которые используют в работе договор купли-продажи имущественных прав
- Статус град
- Сонячна брама
- Столичный (Васильков)
- Панорамный (Ирпень) работают по предварительному договору имущественных прав на квартиру в будущем
- Коцюбинский
- Шулявский
- Адмирал Сенявин
- София
- Адмирал
- G47 Клубный дом Гоголевская, 47
- Перспектива
- Дмитриевский
- Гагаринский
- Люксембург
- FORT HOUSE
- Нагорный
- Романовский
- Шевченковский квартал
- Киевские зори
- Балковский
- Группа жилых домов по Французскому бульвару
- Министерский
- Парк стоун
Таким образом, можем подытожить, что договор купли-продажи имущественных прав – это одна из самых рискованных схем для приобретения недвижимости в новостройке. Тем не менее, если вы уверены в надежности и репутации заказчика и в договоре прописаны все вышеуказанные нюансы, то подобная сделка вполне может принести вам желаемое