Кем и как проводится оценка недвижимости. Редко кто задумывается над этим, до того, когда нужно совершить операцию с недвижимостью. Постараемся рассмотреть, что это такое, кто оценивает жилье, что нужно для оценки и всегда ли она необходима.
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимости – процесс определения стоимости недвижимого имущества или его части, если объект находится в собственности нескольких владельцев. Оценка – обязательный шаг для многих сделок, и она проводится специально подготовленным работником или субъектами оценочной деятельности. По итогам оценки выдается письменное заключение или отчет с указанием стоимости объекта, документ удостоверяется печатями и подписями оценщика. Согласно украинскому законодательству в документе об оценке недвижимого имущества в обязательном порядке указывается функция или цель, объясняющая причину оценивания объекта. В связи с этим, использование заключения для других целей невозможно – оценку, сделанную для продажи квартиры, нельзя использовать при рассмотрении судебного иска.
Оценивать можно любой объект недвижимого имущества:
- жилая недвижимость (квартиры, частные дома, коттеджи, дачи и прочее);
- коммерческая недвижимость (склады, производственные и торговые помещения, офисы, гаражи);
- незавершенное строительство (объекты, которые построены частично и не введены в эксплуатацию).
4 подводных камня оценки недвижимости
Оценку недвижимого имущества могут заказать собственники, которым принадлежит объект на законных основаниях, лица, которые действуют по поручению собственников, а также может осуществляться по запросу учреждений или определенных органов.
Особенности оценки доли квартиры
Ситуации, когда квартира или частный дом принадлежит нескольким собственникам, довольно распространены. И если в определенный момент один из совладельцев решит продать свою часть недвижимости (или она станет залогом в банке, будет значиться в наследстве – все, как и в случае с полноценным объектом), то потребуется оценка:
- стоимости всей квартиры или частного дома, если доля не выделена в натуре – высчитывается пропорциональная стоимость;
- стоимости выделенной доли, если она выделена в натуре (включает в себя конкретные комнаты).
В такой ситуации доля в натуре более ликвидна, чем определенное количество квадратных метров недвижимого имущества.
Когда требуется оценка недвижимости?
Имеется множество ситуаций, в которых в обязательном порядке необходимо оценивать недвижимое имущество. К таким относятся:
- приватизация недвижимости;
- сдача в аренду, если объект находится в государственной или коммунальной собственности;
- сделка купли-продажи, встречной продажи или обмена – по требованию нотариуса для расчета налоговых сборов;
- любая другая операция с недвижимостью, которая подлежит налогообложению (отчуждение и другие).
Когда оценка недвижимости необязательна
Согласно украинским нормативно-правовым актам, в некоторых ситуациях отказ от оценки недвижимого имущества не считается правонарушением. К таким случаям относятся:
- передача объекта в качестве залога – предъявляется по требованию банковской структуры;
- раздел имущества после расторжения брака, при расчете компенсации за убытки, нанесенные пожаром, и прочие ситуации – предъявляется по требованию суда;
- вступление в наследство и передача недвижимости по дарственному договору (родственники I и II степени родства освобождены от уплаты налога на доход);
- сдача в аренду частной собственности;
- заключение договора страхования недвижимого имущества (для определения размера страхового взноса).
Но в описанных ситуациях собственник имеет право заказать оценку недвижимости дополнительно.
Оценка недвижимости: кто проводит?
Оценивать недвижимое имущество имеют право далеко не каждый желающий. Оценку и письменное заключение имеют право осуществлять:
- независимые эксперты;
- оценщики фонда Государственного имущества Украины (ФГИУ);
- субъекты рыночной деятельности (экспертные советы и бюро, организации оценщиков и прочее).
Вердикт могут выносить работники, имеющие минимум 2 года опыта в сфере оценивания недвижимого имущества.
Сейчас в Украине существует много фирм и компаний, которые рекламируют свои услуги как «оценка недвижимости». Желательно заранее интересоваться у оценщиков наличием обязательных разрешительных документов, таких как:
- сертификат субъекта оценочной деятельности ФГИУ;
- квалификационные свидетельства оценщиков;
- сертификаты о повышении квалификации;
- свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков.
Удостовериться в праве оценивания у конкретного работника можно основываясь данных, размещенных на официальном сайте Госреестра оценщиков. Также свободный доступ к реестру дает каждому право лично связаться с оценщиком, воспользовавшись контактной информацией. Отсутствие в Украине нормы относительно личного осмотра оценщиком объекта дает возможность заказать эксперта из любого региона страны.
Необходимые документы для оценки недвижимости
Необходимо предоставить копии и оригиналы таких официальных бумаг:
- паспорт и идентификационный код собственника и всех совладельцев;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, решение суда, договор купли-продажи, дарственная и прочее);
- техпаспорт;
- паспорт наследника и свидетельство о смерти собственника (в случае оценки объекта для оформления наследства);
- документы, подтверждающие право на земельный участок (в случае оценки частного дома, коттеджа и прочее).
Как работает оценка недвижимости
Для оценки объектов коммерческой недвижимости пакет необходимых документов может отличаться в зависимости от ситуации (форма собственности, цель оценки и прочее).
Если собственник не согласен с оценкой
В некоторых ситуациях владелец недвижимого имущества остается недовольным оцененной стоимостью объекта. Но существует возможность заказа рецензию отчета об оценке недвижимости – она делается на основании норм Закона Украины №2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Услуга может заказывать одним лицом несколько раз, но предоставляется на платной основе.
Оценка недвижимости: сколько стоит?
Сколько сейчас стоит оценка недвижимости при ее продаже? Представители Минюста называют цену около 300 гривен. Дело в том, что ранее министр юстиции в одном из своих выступлений рекомендовала оценщикам установить стоимость не выше 300 гривен.
Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества не имеет фиксированной ставки. Она определяется в ходе переговоров между заказчиком и оценщиком, указывается в письменном соглашении о проведении оценки. В зависимости от региона и типа недвижимости цена услуги колеблется в диапазоне от 300 до 2000 грн. При выборе оценщика стоит руководствоваться рекомендациями и опытом исполнителя.
Период действия оценки недвижимости
Действие письменного заключение об оценке недвижимого имущества имеет ограниченные сроки. При этом временной отрезок, на протяжении которого вердикт остается актуальным, указывает сам оценщик. Этот срок не может превышать 6 месяцев с момента подписания отчета об оценке недвижимого имущества. По истечении этого периода письменное заключение становится недействительным и оценку объекта необходимо проводить повторно.