Ким і як проводиться оцінка нерухомості. Рідко хто замислюється над цим, до того, коли потрібно виконати операцію з нерухомістю. Розглянемо, що це таке, хто оцінює житло, що потрібно для оцінки і чи завжди вона необхідна.
Що таке оцінка нерухомості?
Оцінка нерухомості – процес визначення вартості нерухомого майна або його частини, якщо об'єкт знаходиться у власності декількох власників. Оцінка – обов'язковий крок для багатьох угод, і вона проводиться спеціально підготовленим працівником або суб'єктами оціночної діяльності. За підсумками оцінки видається письмовий висновок або звіт з зазначенням вартості об'єкта, документ засвідчується печатками і підписами оцінювача. Згідно українського законодавства в документі про оцінці нерухомого майна в обов'язковому порядку вказується функція або мета, яка пояснює причину оцінювання об'єкта. В зв'язку з цим, використання висновка для інших цілей неможливо – оцінку, зроблену для продажу квартири, не можна використовувати при розгляді судового позову.
Оцінювати можна будь-який об'єкт нерухомого майна:
- житлова нерухомість (квартири, приватні будинки, котеджі, дачі і інше);
- комерційна нерухомість (склади, виробничі і торгові приміщення, офіси, гаражі);
- незавершене будівництво (об'єкти, які побудовані частково і не введені в експлуатацію).
4 підводних камені оцінки нерухомості
Оцінку нерухомого майна можуть замовити власники, яким належить об'єкт на законних підставах, особи, які діють по дорученням власників, а також може здійснюватися за запитом установ або визначених органів.
Особливості оцінки частки квартири
Ситуації, коли квартира або приватний будинок належить кільком власникам, досить поширені. І якщо в певний момент один з співвласників вирішить продати свою частина нерухомості (або вона стане запорукою в банку, буде значитися в спадщині – все, як і в випадку з повноцінним об'єктом), то буде потрібно оцінка:
- вартості всієї квартири або приватного будинку, якщо частка не виділена в натурі – вираховується пропорційна вартість;
- вартості виділеної частки, якщо вона виділена в натурі (включає в себе конкретні кімнати).
В такий ситуації частка в натурі більше ліквідна, ніж певне кількість квадратних метрів нерухомого майна.
Коли потрібна оцінка нерухомості?
Є безліч ситуацій, в яких в обов'язковому порядку необхідно оцінювати нерухоме майно. До таких відносяться:
- приватизація нерухомості;
- здавання в оренду, якщо об'єкт знаходиться в державної або комунальної власності;
- угода купівлі-продажу, зустрічної продажі або обміну – за вимогою нотаріуса для розрахунку податкових зборів;
- будь-яка інша операція з нерухомістю, яка підлягає оподаткуванню (відчуження і інші).
Коли оцінка нерухомості необов'язкова
Згідно українським нормативно-правовим актам, в деяких ситуаціях відмова від оцінки нерухомого майна не вважається правопорушенням. До таким випадків відносяться:
- передача об'єкта у якості застави – пред'являється на вимогу банківської структури;
- розділ майна після розірвання шлюбу, при розрахунку компенсації за збитки, нанесені пожежею, і інші ситуації – пред'являється за вимогою суду;
- передача нерухомості за дарчим договором і вступ у спадок (родичі I і II ступеня спорідненості звільнені від сплати податку на дохід);
- здача в оренду приватної власності;
- підписання договору страхування нерухомого майна (для визначення розміру страхового внеску).
Але у цих ситуаціях власник має право замовити оцінку нерухомості додатково.
Оцінка нерухомості: хто проводить?
Оцінювати нерухоме майно має право далеко не кожен бажаючий. Оцінку і письмовий висновок мають право здійснювати:
- незалежні експерти;
- оцінювачі фонду державного майна України (ФДМУ);
- суб'єкти ринкової діяльності (експертні поради і бюро, організації оцінювачів і інше).
Вердикт можуть виносити працівники, які мають мінімум 2 року досвіду в сфері оцінювання нерухомого майна.
Зараз в Україні існує багато фірм і компаній, які рекламують свої послуги як «оцінка нерухомості». Бажано заздалегідь цікавитися у оцінювачів наявністю обов'язкових дозвільних документів, таких як:
- сертифікат суб'єкта оціночної діяльності ФДМУ;
- кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів;
- сертифікати про підвищення кваліфікації;
- свідоцтво про реєстрацію в державному реєстрі оцінювачів.
Упевнитися в праві оцінювання у конкретного працівника можна, ґрунтуючись на даних, розміщених на офіційному сайті Держреєстру оцінювачів. Також вільний доступ до реєстру дає кожному право особисто зв'язатися з оцінювачем, скориставшись контактною інформацією. Відсутність в Україні норми щодо особистого огляду оцінювачем об'єкта дає можливість замовити експерта з будь-якого регіону країни.
Необхідні документи для оцінки нерухомості
Необхідно надати копії і оригінали таких офіційних паперів:
- паспорт і ідентифікаційний код власника і всіх співвласників;
- правовстановлюючі документи (свідоцтво про право власності, рішення суду, договір купівлі-продажу, дарчий договір і інше);
- техпаспорт;
- паспорт спадкоємця і свідоцтво про смерть власника (у випадку оцінки об'єкта для оформлення спадщини);
- документи, що підтверджують право на земельну ділянку (в випадку оцінки приватного будинку, котеджу і інше).
Для оцінки об'єктів комерційної нерухомості пакет необхідних документів може відрізнятися залежно від ситуації (форма власності, мета оцінки і інше).
Якщо власник не погоджується з оцінкою
В деяких ситуаціях власник нерухомого майна залишається незадоволеним оціненої вартістю об'єкта. але існує можливість замовлення рецензії звіту про оцінку нерухомості – вона робиться на підставі норм Закону України №2658-14 «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Послуга може замовляти однією особою кілька раз, але надається на платній основі.
Оцінка нерухомості: скільки коштує?
Вартість послуги з оцінки нерухомого майна не має фіксованої ставки. Вона визначається під час переговорів між замовником і оцінювачем, вказується в письмовій угоді про проведення оцінки. Залежно від регіону і типу нерухомості ціна послуги коливається в діапазоні від 300 до 2000 грн. При виборі оцінювача варто керуватися рекомендаціями і досвідом виконавця.
Період дії оцінки нерухомості
Дія письмового висновку про оцінку нерухомого майна має обмежені терміни. При цьому відрізок часу, впродовж якого вердикт залишається актуальним, вказує сам оцінювач. Цей термін не може перевищувати 6 місяців з моменту підписання звіту про оцінку нерухомого майна. По закінченню цього періоду письмовий висновок стає недійсним і оцінку об'єкта необхідно проводити повторно.