Купить квартиру за биткоин в Украине возможно, но пока криптовалюта в недвижимости еще не получила распространение. Встречаются только отдельные сделки с использованием нее как на отечественном, так и на заграничном рынке. Рассмотрим, как заключают такие договора, их преимущества и недостатки, и готовы ли продавцы переходить на них.
Как купить квартиру за криптовалюту в Украине
Покупка квартиры за криптовалюту отличается от традиционной сделки купли-продажи из-за неопределенного статуса используемого финансового инструмента.
Недвижимость за криптовалюту в Украине по закону
Официально в Украине криптовалюта не признана платежным средством, она не разрешена законом, но и запрета на нее нет. Кроме того, сейчас появились предпосылки на легализацию биткоина.
Так как криптовалюта не запрещена в законе, продавцы и покупатели нашли возможность использовать ее в сделках с недвижимостью. Если рассматривать с точки зрения Украинского законодательства, криптовалюта – это нематериальный актив – у нее есть собственник, который вправе ею распоряжаться, и у нее нет физической формы.
Исходя из того, что криптовалюта – это нематериальный актив, ее используют в договорах мены. Именно в формате договора мены проводят куплю-продажу недвижимости за криптовалюту.
Как заключить сделку купли-продажи за криптовалюту
Продажа квартиры за криптовалюту похожа на сделку с депозитом нотариуса, договор мены и традиционную куплю-продажу по предварительному договору. Стороны заключают соглашение о намерениях, и покупатель переводит криптовалюту на депозит. После оформляют переход права собственности от продавца к новому владельцу.
На следующем этапе регистрируют сделку в Госреестре, и покупатель получает выписку из него. Криптовалюта все еще остается зарезервированной на депозите, и только после внесения нотариусом выписки из реестра в систему, продавец сможет получить оплату за недвижимость.
Особенности налогообложения
Налоги в рамках сделки аналогичны обычной купле-продаже. Продавец платит 1% госпошлины. А если квартира была у его в собственности менее трех лет или это не первый объект продажи за текущий год, ему нужно оплатить 5% подоходного налога и военный сбор в размере 1,5%.
Покупка недвижимости за криптовалюту за границей
Заграничный рынок мало активен в контексте продажи квартир за криптовалюту, хотя в ряде стран она уже легализована – это Япония, США, Швейцария, Нидерланды и др.
Объединенные Арабские Эмираты
В ОАЭ легально работают программы и проекты, занимающиеся продажей квартир за биткоин. Это один из наиболее радикальных приемов, позволивших вывести криптовалюту на новый уровень в недвижимости.
Япония
Эта страна одна из первых легализовала криптовалюту, но не столь активна в плане ее интеграции в рынок недвижимости. Здесь насчитываются единичные случаи продажи квадратных метров с применением этого финансового инструмента.
Соединенные Штаты Америки
Популярностью купля-продажа недвижимости за биткоины пользуется в Нью-Йорке, Флориде. Здесь будущее за криптовалютой видят и девелоперы, и риелторы. Они поддерживают внедрение нового финансового инструмента, а среди объявлений возрастает доля предложений о продаже квадратных метров за крипто. Один из наиболее дорогих объектов был продан в США, в Майами – это дом за 455 биткоинов – тогда оценивался в 6 миллионов долларов.
Список стран, где можно купить квартиру за криптовалюту растет. Сюда добавилась Индонезия, Нидерланды, Австрия, Черногория и др.
Преимущества и недостатки покупки квартиры за криптовалюту
Плюсы криптовалюты на рынке недвижимости:
- альтернативный способ оплаты – собственники криптовалюты и те, кто готов ее принять, могли бы заключать договора, не используя обычные деньги;
- повышение конфиденциальности – криптовалюта не зависит от банков, а стороны транзакции скрыты;
- финансовая выгода и скорость расчета – стороны уплачивают невысокий процент комиссии, а операции проводится быстрее, чем при традиционном банковском переводе.
Минусы криптовалюты в недвижимости в рисках для сторон сделки:
- неопределенный статус финансового инструмента – уверенность в безопасности биткоина появится после его легализации;
- волатильность курса – криптовалюта дешевеет и поднимается в цене на несколько процентов за часы, и всего несколько дней нужно, чтобы ее ценность изменилась в разы.
Поэтому продавцы все еще отдают предпочтение обычным деньгам. Возникает риск, что с момента резервирования денег до заключения договора купли-продажи ценность актива изменится, или криптовалюта станет нелегальной. Так что пока биткоин не легализуют, и он не станет стабильнее, в недвижимости его массово не используют.
Почему рынок недвижимости не готов к криптовалюте
Причина, почему криптовалюту пока не используется на первичном рынке – нет покупателей, принимающих ее в качестве оплаты. Это обусловлено отсутствием норм закона в отношении биткоина. Еще один фактор – низкая конкурентоспособность по сравнению с традиционными деньгами. Из-за особой природы криптовалюты финансовые регуляторы не относят ее к деньгам, валюте, валютной ценности и т.д. Ее правовой статус не определен.
Поэтому застройщики и физические лица более практичным и безопасным вариантом для расчета в купле-продаже недвижимости видят обычные деньги. При желании использовать биткоины в покупке квартиры их обменивают их на гривны. На рынке есть застройщики, готовые сотрудничать с покупателями, предлагающими криптовалюту. Они работают с посредниками, которые обменивают биткоин на гривну, а саму сделку заключают уже с использованием официальной украинской валюты.