Каждая квартира на вторичном рынке недвижимости имеет свою историю. Смена владельцев, перепланировки, аресты или не выписанные родственники. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке желательно проверить объект до момента подписания договора купли-продажи.
Свои средства хочется вкладывать с минимальными рисками, как в случае с квартирами в новостройке, так и в случае с «хрущевками» или «сталинками». Рассмотрим подробнее, как выбрать и проверить понравившуюся квартиру при покупке, на какие документы обратить внимание, и что должен предоставить продавец во время оформления сделки.
Выбор квартиры и проверка «на месте»
Для начала необходимо определить перечень важных критериев к недвижимости: стоимость, месторасположение, инфраструктура, транспорт, школы или что-то другое. Потом найти на карте населенного пункта улицы или даже дома, в которых квартиры наиболее подходят необходимым критериям. Далее дело за малым – найти ту самую недвижимость.
Для получения наиболее детальной информации об объекте можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Благодаря возможностям панорамы 360, вы можете детально рассмотреть комнаты, планируя новую расстановку мебели, перепланировку или полноценный ремонт. Инспектор RIA лично проверяет документы, метраж, цену, адрес, этаж и состояние ремонта.
Выбрав, квартиру необходимо предварительно посмотреть. Для этого лучше выбрать солнечный день и заранее обговорить с собственником или риелтором точное время и дату. Покупатель сможет еще раз убедиться в правдивости информации, размещенной в объявлении, оценит состояние дома, подъезда и инфраструктуры. В ходе осмотра стоит внимательно осмотреть комнаты, проверить исправность коммуникаций (трубы, сантехника, розетки), окон, дверей, осветительных приборов, мебели, если она идет в комплекте. Осмотров квартиры может быть несколько, не нужно стесняться задавать вопросы о наличии документов, арестов, соседях, оставляемых вещах и других важных нюансах.
Проверка документов при покупке квартиры
При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:
- фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
- прописанные дети или лица, выписанные временно;
- передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
- покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
- незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.
Избежать большей части рисков может помочь специалист по недвижимости, он проверит документы и не допустит неточностей в оформлении сделки.
Покупаем квартиру с риелтором: как поможет специалист?
Важный момент при покупке жилья – проверка необходимой документации. Покупатель имеет право требовать у продавца именно оригиналы документов, даже нотариально заверенные копии не дают абсолютной гарантии. Проверить документы можно еще и на этапе просмотра недвижимости, и во время заключения сделки у нотариуса.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Граждане Украины получают право собственности на недвижимое имущество на основании таких документов:
- договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, пожертвования или пожизненного содержания;
- акт о приватизации;
- свидетельство о праве на наследство;
- завещание;
- решение суда и другие.
Каждый из документов стоит проверить на предмет соответствия украинскому законодательству из-за своей юридический специфики. Продавец также предъявляет документ о праве собственности на недвижимость – бумажную копию электронного извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество о записи на право владения квартирой. Он с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Другие документы на квартиру
Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями. В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений. Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.
Документы и личность продавца
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов. Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.
Форму №3 с информацией, о прописанных в квартире лицах, обычно готовят непосредственно к моменту сделки. Но по договоренности продавец может подготовить документ по запросу покупателя. Если владелец или кто-то из совладельцев ведет себя неадекватно, то нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья.
Процедура оформления покупки квартиры
При наличии нетрудоспособных граждан, малолетних или несовершеннолетних детей среди владельцев или совладельцев недвижимости для заключения сделки потребуется разрешение на отчуждение из государственного органа опеки и попечительства.
Проверка недвижимости через открытые источники
Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с этим объектом. Для этого подойдут такие ресурсы:
- Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (проверка права собственности, отсутствия отягощений, ареста или запрета отчуждения) – по ссылке;
- Единый реестр должников (проверка долговых обязательств продавца) – по ссылке;
- Единый государственный реестр судебных решений (проверка на наличие судебных споров) – по ссылке.
Учитывайте, что решение суда по снятию ареста с квартиры, принятое за несколько дней до сделки, может быть отменено. В таком случае договор купли-продажи признают недействительным. Помимо этого, продавец предъявляет справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ и акт независимой оценки, их подлинность удостоверяет нотариус во время подписания договора.
Покупая квартиру, очень важно проверить каждый документ. Именно так вы сможете обеспечить успешную и безопасную сделку.В полной проверке квартиры перед покупкой помогут профессиональные юристы и специалисты по недвижимости.