Продажа недвижимости – всегда серьезный шаг, но если речь идет о том, как продать долю в квартире, придется учесть большое количество нюансов: тут и определение доли, и согласие совладельцев, и дополнительный список документов, требующийся для сделки. Рассмотрим подробнее, как продать долю в недвижимости.
Как определить долю в квартире
Владельцы квартиры могут определить долю, которая принадлежит им, в договоре, составленном и заверенном у нотариуса. Это возможно в случае, если совладельцы договорились о разных долях с учетом того, сколько каждый вложил в приобретение или обустройство недвижимости. Если такого договора нет, то доли у совладельцев считаются равными.
Для расчета доли каждого совладельца необходимо:
- высчитать внутреннюю площадь жилья;
- высчитать площадь принадлежащую каждому из совладельцев.
Для этого используется Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госстроя Украины от 24.05.2001 N 127.
Доля собственности в квартире
Когда пишут или говорят «доля в квартире» подразумевается, что это доля в праве на квартиру. Доля в праве на квартиру частью квартиры не является, а является частью права. Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности называется долевая собственность.
Если имущество разделено между совладельцами в фиксированных долях – оно долевое. Если же доли не определены по договору – имущество совместное.
Как выделить доли в квартире детям
Выделить долю можно «в натуре», в статье 364 Гражданского кодекса Украины говорится:
Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
Для выделения доли необходим следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы;
- справка из БТИ;
- технический паспорт объекта недвижимости;
Получается, что владелец может выделить долю детям или же выделить свою долю из общего имущества. Оставшаяся часть закрепляется за прочими совладельцами как личное имущество. Так, выделяя доли детям, доли родителей будут пропорционально уменьшены.
Если же выделить долю по какой-то причине не получается, владелец доли может получить материальную компенсацию от других совладельцев. Именно это касается выделение доли в квартире. В силу технических характеристик в квартире нельзя выделить долю «в натуре», так как это предполагает обеспечение каждого из владельцев отдельным входом, это же касается и подсобных помещений. А также у каждого владельца должен быть собственный адрес. Поэтому выделить в натуре долю в квартире не получится.
Раздел долей в квартире
Гражданский кодекс и прочие нормативные акты различают две формы раздела долей в квартире:
- выделение доли в натуре. Это форма, о которой мы говорили выше;
- раздел, осуществляемый в пропорциях, соответствующих долям.
О второй форме и пойдет речь. Разделу не подлежит объект, в состав которого входит перепланированная недвижимость. Если речь идет о перестроенном доме или квартире с достроенным балконом, вопрос о разделе долей будет возможен только после признания права собственности на каждую достроенную или перепланированную часть. После того, как часть выделена и разделена, долю можно увеличить, передать в дар, объединить и совершить любые другие действия.
Что такое доля в квартире
Перед тем, как искать среди многочисленных объявлений с продажей одной отдельной комнаты в квартире или же части (половины) квартиры, следует разобраться с основными понятиями. Согласно Гражданскому Кодексу в Украине существует два вида права общей собственности:
- долевое право;
- совместное право.
Что значит доля в квартире
Доля в квартире может означать как право собственности в общем имуществе, так и право собственности в совместной собственности. Они различаются тем, что совместная собственность подразумевает нотариально заверенный договор с определенными долями. Общее же имущество принадлежит супругам, которые не выделяли доли имущества.
Как продать долю в квартире
В 361 статье Гражданского Кодекса указывается, что совладелец имеет право продавать свою долю, когда ему вздумается, но при этом другие собственники имеют преобладающее право на покупку. Это доказательство уведомления участников общей долевой собственности может быть засвидетельствовано нотариусом.
Совладельцы теряют право на приобретение, если:
- доля продается на публичных торгах;
- долю дарят;
- доля отчуждается по договору мены.
Если продавец получил отказ или в течение месяца после обращения от остальных совладельцев не поступало соответствующих предложений по купле-продаже, то продажа квартиры на 2 собственника (или больше) в пользу иного лица будет признана законной. Такое условие не имеет силы, если доля отчуждается по договору мены или дарения, или продается через публичные торги.
В случае общей совместной собственности ситуация еще более неопределенная, так как доли совладельцев ни в каких документах четко не определены и согласно общим правилам считаются равными. В таком случае вопрос о продаже части недвижимости решается совместно.
После положительного решения совладельцев, переоформление доли квартиры происходит следующим образом: человек, желающий продать свою часть, обязан сначала ее выделить, и только затем происходит продажа, как в случае с общей долевой собственностью. В случае отказа сделка с таким совладельцем невозможна.
Как продать квартиру если ребенок в доле
Когда в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Согласие органов опеки обязательно. Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребенку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.
Согласно правилам, установленным органами опеки, если продается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего – его необходимо обеспечить недвижимостью не хуже текущей, чтобы опекунский совет разрешил сделку. Новая жилплощадь:
- должна быть той же или большей площади;
- условия должны быть равными или лучшими;
- недвижимость должна быть готова к эксплуатации.
Права ребенка в отношении недвижимости
Как продать долю в квартире без согласия
Наиболее простой способ, который часто используют собственники, чтобы обойти требования о приоритетной продаже дольщикам – поставить заведомо высокую цену на предлагаемые полквартиры (или меньшую долю). Так, через месяц после официального уведомления совладельца о цене, можно будет решать, как продать половину квартиры и предлагать ее потенциальным покупателям.
Порядок продажи доли в квартире
Согласно ст. 362 Гражданского кодекса Украины владелец обязан сначала предложить покупку своей доли другим совладельцам. Об этом он должен уведомить их письменно, указав все условия продажи (цену, сроки и прочее). Если они отказались, продавец может заключать договор с другими людьми. При нарушении приоритетного права покупки, совладелец может подать в суд и признать сделку купли-продажи недействительной.
Оформление покупки доли квартиры
Главная проблема продажи части квартиры – согласие на такой шаг от совладельцев имущества. Именно они имеют приоритетное право выкупа доли в квартире и обжалования сделки купли-продажи (если согласие не было получено). Поэтому учитывайте такие моменты:
- нужно уведомить совладельцев о своих намерениях. По закону на ответные действия собственника (согласие или отказ) дается 1 месяц, но это период наступает с момента фактического получения уведомления. Часто это поручается нотариусу;
- получить отказ каждого совладельца от выкупа доли квартиры, которая продается (оформляется в письменной форме у нотариуса).
Как переоформить квартиру на сына, дочь, родителей, себя
Попробуйте заранее предугадать реакцию совладельцев, так как в таких ситуациях многие из них идут на принцип, не учитывая размеры своей финансовой выгоды.
Как выкупить долю в квартире
Выкуп может быть добровольный, если владелец согласно праву приоритетной покупки предложил вам долю, и вас устроила цена. А может быть принудительный. Второй способ исполняется через суд, необходимо:
- подать иск о прекращении права собственности на указанную часть квартиры, с указанием аргументов (не платит коммунальные услуги, не проживает по адресу, портит общее имущество и прочее)
- просить суд назначить строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос о возможности выдела доли и оценка ее.
Правовая сторона продажи части квартиры
Только после оглашения экспертом стоимости доли квартиры, тому, кто хочет выкупить долю принудительно, необходимо положить на депозитный счет суда эту сумму. После этого суд сможет прекратить право собственности.
Документы для купли-продажи доли в квартире
Как и в обычной сделке купли-продаже, здесь понадобится целый список документов, каждый из которых очень важен. Рассмотрим их детальнее.
Какие документы нужны для продажи доли в квартире
Подготовьте следующий список официальных бумаг:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, договор о выделении доли, свидетельство о приватизации, дарственная и прочее);
- паспорт и идентификационный код (а также паспорта других совладельцев);
- техпаспорт;
- экспертная оценка;
- отказ совладельцев от покупки доли;
- справка о числе зарегистрированных лиц.
В зависимости от ситуации может понадобиться согласие супруга/супруги или органов опеки (если совладелец – ребенок, не достигший 18 лет), сведения о наличии или отсутствии обременений (например, долгов по коммунальным платежам) и другие документы.
Образец договора купли продажи доли квартиры
Как подарить долю в квартире
Подарить долю в квартире можно без уведомления об этом других собственников. Тут важно, что если даритель и тот, кому дарят долю в квартире, не состоят в родственных связях первой степени, одариваемому придется заплатить налоги в размере:
- 5% НДФЛ;
- 1,5% военного сбора.
Как передать свою долю в квартире
Кроме дарения, к которому довольно скептично настроены нотариусы, если речь не идет о ближайших родственниках, популярным способом передачи доли в квартире будет договор займа. Так, продавец и покупатель могут заключить договор о денежном займе и после того, как продавец «не отдал долг», покупатель обращается в суд и изымает долю недвижимости в счет погашения долга с помощью мирового соглашения. Тем не менее, подобные способы передачи доли в квартире гораздо более трудоемкие и затратные по сравнению с обычным договором купли-продажи.
Можно ли подарить долю в квартире
Владелец может подарить свою долю в недвижимости, если она уже выделена. Если недвижимость находится в совместной собственности, необходимо согласие. Так, муж не может подарить часть квартиры своей маме, если на это не даст согласие жена. Согласие супругов должно быть подтверждено у нотариуса.
Что такое дарственная на квартиру и как ее оформить
Как оформить дарственную на часть квартиры
Порядок оформления дарственной на часть квартиры при условии выделенной доли или нотариально заверенного согласия супруга, не отличается от обычного договора дарения. Он заключается у нотариуса, дополнительно оплачиваются определенные налоги и услуги нотариуса.
Если дарение квартиры было «прикрытием» для сделки купли-продажи, совладельцы, у которых продавец не получил согласия, могут обратиться в суд с целью признать сделку недействительной с последующим переводом на себя роли покупателя по цене, которую установит суд. Главная опасность для покупателя тут – он может остаться и без денег, и без недвижимости.
Образец дарственной на долю в квартире
Сколько стоит доля в квартире
Основные проблемы возникают при определении стоимости долей в квартире, в которой затруднительно определить порядок пользования жилыми помещениями.
На конечную цену доли в квартире влияют следующие факторы:
- наличие определенного порядка пользования общим жильем;
- объем самой доли (полквартиры, логично, стоят дороже, чем ее пятая часть);
- готовность документов.
Как определить стоимость доли в квартире
Чтобы определить стоимость доли в квартире, необходимо рассмотреть предложения подобных целых квартир в районе и по городу в целом. В этом может помочь калькулятор стоимости квартир. И делаем корректировку от -20% до -50 в зависимости от вышеобозначенных факторов. Если же речь идет о цене доли в квартире для суда, то оцениваем целую квартиру и делим на то количество долей, сколько есть собственников.
Оценка недвижимости – кем и как проводится
Также на вопрос, как рассчитать стоимость доли в квартире, может помочь формула: цена целой*(0,25-0,3)/долю в квартире. Получается, что если у вас половина квартиры, то продать вы ее сможете немного дешевле, чем за половину реальной стоимости.
Приватизация доли в квартире
Приватизация дает возможность получить государственное имущество в частную собственность. Попробуем разобраться, как можно приватизировать долю в квартире и какие особенности процесса стоит соблюсти.
Приватизация доли в муниципальной квартире
В приватизации недвижимости должны взять все жильцы, зарегистрированные в квартире, поэтому если оформить квартиру планируется только на одно лицо, остальные должны написать письменный отказ. Это возможно во всех случаях кроме тех, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. Органы опеки не дадут согласие на отказ ребенка от приватизации.
Согласно ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», передача квартир (домов), жилых помещений в общежитиях осуществляется в общую совместную или долевую собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире (доме), жилом помещении в общежитии, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома), жилого помещения в общежитии. Кормушин Юрий, адвокат
Если совершеннолетним лицом был написан отказ, прав на недвижимость после приватизации он больше не имеет, но все еще может пользоваться квартирой в силу места регистрации.
Приватизация квартиры в равных долях
Приватизация возможна из расчета 21 кв. м на каждого члена семьи + дополнительно 10 кв. м на всю семью. То есть если в семье три человека, то приватизированной площади должно быть 21*3+10 = 73 квадратных метра.
Приватизация квартиры: что нужно знать украинцу
Доля собственности определяется в равных долях, так, если один из членов семьи напишет отказ, оставшиеся квадратные метры будут разделены поровну.
Завещание доли в квартире
Помимо договора дарения, также передать долю можно и с помощью завещания. Рассмотрим подробнее порядок наследования доли в квартире.
Наследование доли квартиры
Если человек оставляет завещание, то в 80% случаев все решается согласно ему. Если же завещания нет, то доля умершего будет разделена в равных долях между всеми наследниками первой очереди. Так, если доли в квартире принадлежали мужу, жене, ребенку и бабушке (теще) в равных долях по 1/4, то после смерти последней, ее доля перейдет жене, как наследнице первого порядка, и она станет владелицей 1/2 квартиры. Если бы в этой ситуации умерла жена, то ее доля была поделена поровну между ребенком, мамой и мужем.
Образец завещания доли в квартире
Отказ от доли квартиры
Просто отказаться от доли в квартире нельзя, так как это право собственности. Если возникла необходимость прекратить у одного из совладельцев квартиры это право, необходимо составлять договор отчуждения доли, к нему может относиться и договор дарения, и купли-продажи, и пожизненного содержания.
Как отказаться от доли в приватизированной квартире
Согласно 346 статье Гражданского кодекса Украины:
1. Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності.
2. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову.
3. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.
Так, свидетельство о праве собственности будет аннулировано. Однако, гораздо проще это оформить с помощью договора отчуждения, особенно, если владелец доли хочет отказаться в чью-то конкретную пользу.
Отчуждение доли в квартире
Рассмотрим более подробно процесс отчуждения доли в квартире, и случаи, когда это необходимо.
Как лишить доли в квартире
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда создала прецедент, согласно которому владелец меньшей доли в квартире может быть ее лишен в силу незначительности в случае неразрешимого бытового конфликта. Насколько незначительна доля в том или ином случае суд решает в каждом отдельном случае, но среди частых вопросов:
- есть ли выделенные доли;
- есть ли у кого-то из спорщиков отдельная недвижимость.
Как правило, незначительные доли – меньше 1/3.
Согласно 365 статье Гражданского кодекса Украины:
- Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
- частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
- річ є неподільною;
- спільне володіння і користування майном є неможливим;
- таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.
- Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.
Так, если целью будет лишить одного из совладельцев доли, наиболее эффективным будет коллективный иск с аргументированной просьбой об отчуждении.