Сделка, в том числе покупка квартиры, при которой переход прав на имущество и расчет проводится не одновременно, считается рисковой. Покупатель может заплатить, но так и не дождаться выполнения условий договора со стороны продавца. Или же наоборот, получив в собственность недвижимость, новый владелец не выполняет свои обязательства по выплате денег. Это приводит к судебным тяжбам, аресту имущества и не всегда заканчивается положительным результатом для пострадавшей стороны. Чтобы исключить такой исход, ввели эскроу-счета. С их помощью деньги переводятся продавцу только в случае выполнения условий договора. При этом, на момент заключения сделки покупатель уже резервирует их на специальном банковском счете.
Определение эскроу-счета
Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент.
Эскроу или условное депонирование – это договор между покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом), в рамках которого деньги за приобретаемую недвижимость переводятся не непосредственно от покупателя к продавцу, а через специальный счет, где они резервируются до момента выполнения условия договора. Таким образом, каждая из сторон сделки купли-продажи защищена от рисков потерять имущество или деньги в результате невыполнения обязательств другим участником соглашения.
Эскроу – как это работает за границей
Счета эскроу стали одним из основных способов расчета при покупке недвижимости за границей, в том числе в Европейском Союзе и США. Он применяется как на вторичном, так и первичном рынках.
Перед совершением сделки покупатель открывает в банке счет эскроу и вносит на него деньги за квартиру. Застройщик при этом имеет гарантии, что сумма за объект заплачена, и он получит ее после передачи квадратных метров покупателю. Воспользоваться этими деньгами до выполнения обязательств по договору со своей стороны он не может. Это в свою очередь гарантирует безопасность сделки для депонента.
Получив подтверждение того, что средства зарезервированы, застройщик достраивает объект и передает недвижимость инвестору, после чего банк переводит деньги на счет бенефициара. Эскроу-агент получает комиссионное вознаграждение за операцию.
Расторгнуть сделку в одностороннем порядке и забрать деньги со счета инвестор не может. Расторжение договора должны подтвердить обе стороны.
Как используют эскроу в Украине на рынке недвижимости
Практика использования счетов эскроу для покупки недвижимости у застройщика до Украины пока не дошла, но законодательство движется в сторону этого. Такой формат перевода денег от покупателя к продавцу уже озвучен Национальным банком, как способ расчета между физическими лицами при купле-продаже недвижимости. В письме от 26.06.2018 № 57- 0009/35264 НБУ разъясняет, что эскроу – это альтернатива депозиту нотариуса. Последний представляет собой счет, на который покупатель переводит деньги в рамках сделки, но к продавцу они поступают оттуда только после выполнения условий договора купли-продажи.
Депозит нотариуса не прижился в Украине – специалисты массово отказываются проводить сделки, в рамках которых им приходится открывать счета для совершения операций. Поэтому НБУ разрешил использовать эскроу как альтернативу для сделок купли-продажи между физическими лицами, будь то резиденты или нерезиденты Украины.
Собственник счета эскроу кладет на него деньги исключительно с целью дальнейшего перевода бенефициару. Как только выполняются условия договора купли-продажи квартиры – покупатель получает ее в собственность, банк переводит деньги продавцу. В случае невыполнения условий договора – средства возвращаются владельцу счета.
Преимущества эскроу при покупке недвижимости
Основная задача эскроу – обезопасить сделку, с чем и связаны преимущества его использования:
- Финансовые гарантии для продавца и покупателя – депонент не останется без своих денег до момента, пока не получит квартиру в собственность, а бенефициар имеет подтверждение того, что деньги уже направлены ему, и поступят на счет, как только он выполнит обязательства по договору.
- Минимум проблем при расторжении договора – соглашением предусмотрен возврат средств с эскроу-счета, если продавец не выполнил условия, поэтому банк просто вернет деньги покупателю без разбирательств в суде.
- Гарантия сохранности денег – на эскроу-счет не может быть наложен арест, к нему не применяется взыскание при признании любой из сторон банкротом. Банк контролирует счет. Так как бенефициар не может воспользоваться средствами до сдачи дома, исключена вероятность их траты не по целевому назначению.
Выходит, что деньги на эскроу-счете будут справедливо использованы в рамках сделки практически при любых обстоятельствах – обе стороны купли-продажи максимально защищены в плане финансовых рисков.
Недостатки эскроу при покупке недвижимости
Минусы использования эскроу-счета в основном связаны с тем, что продавец не может воспользоваться деньгами до момента передачи ключей покупателю и наличием третьей стороны.
Это влечет следующие минусы эскроу:
- Рост цен на недвижимость – при привычных схемах инвестирования застройщики возводят дома за счет средств инвесторов, а здесь нужно использовать другие источники – брать кредит в банке, выступающем эскроу-агентом. Из-за этого в конечном итоге поднимется стоимость квадратного метра недвижимости, ведь за кредит нужно выплачивать проценты.
- Дополнительные комиссии – депонент должен будет заплатить за открытие счета и внести комиссию за банковские услуги по его ведению и переводу средств продавцу.
Так покупка квартиры по эскроу – это безопасный, но не такой выгодный вариант, как традиционное инвестирование. Механизм реализации нового жилья в таком формате в Украине пока на стадии становления. А вот купить квартиру с использованием эскроу на вторичном рынке можно уже сейчас.