Угода, в тому числі купівля квартири, в якій перехід прав на майно та розрахунок проводиться не одночасно, вважається ризиковою. Покупець може заплатити, але так і не дочекатися виконання умов договору з боку продавця. Або ж навпаки, отримавши у власність нерухомість, новий власник не виконує свої зобов'язання з виплати грошей. Це призводить до судових позовів, арешту майна і не завжди закінчується позитивним результатом для постраждалої сторони. Щоб виключити такий результат, ввели ескроу-рахунку. З їх допомогою кошти перераховуються продавцю лише у разі виконання умов договору. На момент укладання угоди покупець вже резервує їх на спеціальному банківському рахунку.
Визначення ескроу-рахунок
Ескроу-рахунок – це умовний депозит грошових коштів, який одна сторона угоди передає в тимчасове володіння банку до настання конкретно визначеної договором умови та пред'явлення банку визначених договором документів.
Ескроу або умовне депонування – це договір між покупцем (депонентом), продавцем (бенефіціаром) та банком (ескроу-агентом), в рамках якого гроші за придбану нерухомість переводяться не безпосередньо від покупця до продавця, а з використанням спеціального рахунку, де вони зберігаються до моменту виконання умов договору. Таким чином, кожна зі сторін договору купівлі-продажу захищена від ризиків втратити майно або гроші в результаті невиконання зобов'язань іншим учасником угоди.
Ескроу – як це працює за кордоном
Рахунки ескроу стали одним з основних способів розрахунку під час купівлі нерухомості за кордоном, у тому числі в Європейському Союзі та США. Він застосовується на вторинному і на первинному ринках.
Перед здійсненням операції покупець відкриває банківський рахунок ескроу і вносить на нього гроші за квартиру. Забудовник має гарантії, що сума за об'єкт заплачена, і він отримає її після передачі квадратних метрів покупцеві. Скористатися цими грошима до виконання зобов'язань за договором зі свого боку він не може. Це в свою чергу гарантує безпеку угоди для депонента.
Отримавши підтвердження того, що кошти зарезервовані, забудовник завершує об'єкт і передає нерухомість інвестору, після чого банк переводить гроші на рахунок бенефіціара. Ескроу-агент отримує комісійну винагороду за операцію.
Розірвати угоду в односторонньому порядку і забрати гроші з рахунку інвестор не може. Розірвання договору повинні підтвердити обидві сторони.
Як використовують ескроу в Україні на ринку нерухомості
Практика використання рахунків ескроу для придбання нерухомості у забудовника до України поки не дійшла, але законодавство рухається в бік цього. Такий формат переказу грошей від покупця до продавця вже озвучений Національним банком, як спосіб розрахунку між фізичними особами в разі купівлі-продажу нерухомості. У листі від 26.06.2018 № 57-0009/35264 НБУ роз'яснює, що ескроу – це альтернатива депозиту нотаріуса. Останній являє собою рахунок, на який покупець переводить гроші в рамках угоди, але до продавця вони надходять звідти лише після виконання умов договору купівлі-продажу.
Депозит нотаріуса не прижився в Україні – фахівці масово відмовляються проводити угоди, в рамках яких їм доводиться відкривати рахунки для здійснення операцій. Тому НБУ дозволив використовувати ескроу як альтернативу для угод купівлі-продажу між фізичними особами, будь то резиденти або нерезиденти України.
Власник рахунку ескроу кладе на нього гроші виключно з метою подальшого переказу бенефіціару. Як тільки виконуються умови договору купівлі-продажу квартири – покупець отримує її у власність, банк переводить гроші продавцю. У разі невиконання умов договору – кошти повертаються власнику рахунку.
Переваги ескроу під час купівлі нерухомості
Основне завдання ескроу – убезпечити угоду, з чим і пов'язані його переваги використання:
- Фінансові гарантії для продавця і покупця – депонент не залишиться без своїх грошей до моменту, поки не отримає квартиру, а бенефіціар має підтвердження того, що гроші вже направлені йому, і надійдуть на рахунок, як тільки він виконає зобов'язання за договором.
- Мінімум проблем в разі розірвання договору – угодою передбачено повернення коштів з ескроу-рахунку, якщо продавець не виконав умови, тому банк просто віддасть гроші покупцеві без розглядів у суді.
- Гарантія збереження коштів – на ескроу-рахунок не може бути накладено арешт, до нього не застосовується стягнення за визнання будь-якої із сторін банкрутом. Банк контролює рахунок. З тієї причини, що бенефіціар не може скористатися коштами до здачі будинку, виключена ймовірність їх витрачання не за цільовим призначенням.
Виходить, що гроші на ескроу-рахунку будуть справедливо використані в рамках угоди практично за будь-яких обставин – обидві сторони купівлі-продажу максимально захищені в плані фінансових ризиків.
Недоліки ескроу під час купівлі нерухомості
Мінуси використання ескроу-рахунки в основному пов'язані з тим, що продавець не може скористатися грошима до моменту передачі ключів покупцеві та наявністю третьої сторони.
Це призводить до наступного:
- Зростання цін на нерухомість – в традиційних схемах інвестування забудовники зводять будинки за рахунок коштів інвесторів, а тут потрібно використовувати інші джерела – брати кредит в банку, що виступає ескроу-агентом. З цієї причини в кінцевому підсумку підніметься вартість квадратного метра нерухомості, адже за кредит потрібно виплачувати відсотки.
- Додаткові комісії – депонент повинен буде заплатити за відкриття рахунку і внести комісію за банківські послуги з його ведення й переказу коштів продавцю.
Так купівля квартири за ескроу – це безпечний, але не такий вигідний варіант, як традиційне інвестування. Механізм реалізації нового житла в такому форматі в Україні поки що на стадії становлення. А ось купити квартиру з використанням ескроу на вторинному ринку можна вже зараз.