Такой тип продажи как альтернатива – это своеобразный способ обмена квартиры на другую недвижимость путем ее продажи и одновременной покупки иного жилья. Этот формат сделки еще называют встречной продажей. По альтернативе совершается преимущественное количество сделок, если семья продает квартиру с целью переезда на новую жилплощадь.
Что значит тип купли-продажи альтернатива
Альтернативная продажа – комплексное мероприятие, в рамках которого сторона не только продает недвижимость, но одновременно еще и приобретает квартиру взамен. Количество сторон в цепочке не ограничено, поэтому бывает, что одновременная продажа одному лицу и покупка квартиры у второго оформляется сразу между тремя, четырьмя, пятью субъектами. Каждый из участников внутри цепочки одновременно продает и покупает другую квартиру. И только крайние звенья – это прямые продавец и покупатель.
Альтернативная продажа избавляет от необходимости продавать жилье и только потом искать новый вариант для покупки – эти сделки оформляются одновременно. После продажи вы сразу сможете переезжать в новое жилье. Это своеобразный обмен, но в отличие от традиционного договора мены, вы продаете квартиру одному лицу, а покупаете недвижимость у другого – участвует как минимум три звена и заключаются договора купли-продажи, а не мены.
Выглядит это так:
- находите покупателя на квартиру и заключаете с ним предварительный договор;
- подыскиваете вариант жилья для покупки взамен своего имущества и проверяете его;
- заключаете предварительный договор с задатком в отношении приобретаемой квартиры;
- заключаете договора купли-продажи с продавцом и покупателем у нотариуса.
Юридически обе операции купли-продажи одновременные, но по факту могут проводиться по очереди. Для безопасности сторон расчеты в рамках сделок можно осуществлять через депозит нотариуса (эскроу-счет).
В этом случае будут минимальные риски. Прямой покупатель вносит деньги, далее они пойдут транзитом к прямому продавцу. Остальные участники в этом случае совершают так называемый обмен, возможно с внесением доплат за новую квартиру или получением разницы в стоимости за реализованное жилье.
Когда используется альтернативная сделка купли-продажи
Легкая альтернатива при продаже квартиры находит применение в случаях, когда продавцу необходимо не просто реализовать свой объект, но сразу же обзавестись новой недвижимостью взамен.
Это может иметь место в следующих ситуациях:
Продажа квартиры с несовершеннолетним
Органы опеки и попечительства не разрешат проводить сделку, если родители ребенка продают квартиру, на которую распространяются права ребенка, не предоставляя ему аналогичного или лучшего жилья взамен. Поэтому при продаже квартиры им одновременно приходится оформлять покупку новой.
В таком формате сделки ребенок не рискует остаться без крыши над головой, а также исключены риски ущемления прав и свобод несовершеннолетнего. Опекунский совет проконтролирует, чтобы покупаемая квартира и доля в ней в отношении ребенка были не хуже и не меньше тех, что имеет несовершеннолетний в продаваемом объекте.
Улучшение жилищных условий
При желании сменить жилье на квартиру получше также можно прибегнуть к альтернативной купле-продаже. Вместо того, чтобы собирать всю сумму на новую квартиру или искать того, кто будет готов на обмен, вы одновременно продаете недвижимость одному лицу, и покупаете, возможно с доплатой, другую квартиру. Сделки оформляются у нотариуса одновременно.
Часто в таком формате меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Например, при расширении семьи, появлении ребенка. Сначала пара жила в «однушке», но пришло время менять ее на «двушку», а полной суммы на покупку новой недвижимости нет. Тогда продается однокомнатное жилье с одновременной покупкой двухкомнатного. Деньги за «однушку» переводятся продавцу «двушки», плюс покупатель двухкомнатной квартиры доплачивает недостающую разницу в цене.
Разъезд или обмен квартиры на две отдельные
С целью разъехаться с родственниками из общей жилплощади или при желании сменить просторное жилье на несколько квартир поменьше, часто также используют альтернативную продажу. Собственник находит покупателя на квартиру и одновременно присматривает варианты меньшей площади для покупки. Сделки по продаже его квартиры и покупке двух или нескольких объектов поменьше проводятся одновременно.
Такой формат обмена одной квартиры на две подойдет в случае развода и раздела имущества, расширения семьи – женитьба детей, взросления братьев и сестер, которым пора жить отдельно и др.
Преимущества и недостатки альтернативной продажи недвижимости
С одной стороны, альтернативная продажа дает возможность удобно и выгодно сменить жилье на другую недвижимость. Но с другой – такого рода обмен уже устаревшая практика, и провести сделку бывает сложно.
Плюсы альтернативной сделки купли-продажи
- Оптимизация процессов купли-продажи Операции выполняются синхронно, поэтому продажа недвижимости и приобретение взамен нее другой квартиры происходит одновременно.
- Решение проблем сразу для нескольких сторон Динамичность таких сделок позволяет сразу же обменять одну квартиру на две отдельные, или наоборот, приобрести вместо двух объектов один, но более подходящий.
Минусы альтернативной сделки купли-продажи
- Затянутость операции Одновременно на поиск покупателя и альтернативного варианта жилья уходит много времени. За этот период могут измениться цены на рынке. Кроме того, если вы уже нашли покупателя на квартиру, но пока ищете альтернативное жилье для себя, эта сторона может передумать, найти для себя другой вариант. Процесс затягивается в разы, если участников несколько.
- Сложность стыковки звеньев цепочки Решив продать квартиру по альтернативной схеме, не исключена ситуация, что владелец той недвижимости, которую вы собираетесь купить, также продает ее по альтернативе. То есть, заключив с вами предварительный договор, ему также нужно найти для себя другой вариант жилья взамен. В рамках цепочки может покупаться-продаваться много объектов, и состыковать всех участников здесь становится сложно.
- Риск отказа звена от сделки Чем больше сторон задействовано в сделке, тем выше вероятность, что при затягивании процесса какая-то из них откажется от купли-продажи, а значит вся цепочка разваливается.
Так, альтернативная сделка проводится сложнее обычной купли-продажи, но зато она позволяет оптимизировать процесс обмена квартиры на другое жилье. Вы продаете и сразу же покупаете недвижимость взамен.