Такий тип продажу як альтернатива – це своєрідний спосіб обміну квартири на іншу нерухомість шляхом її продажу й одночасної купівлі іншого житла. Цей формат угоди ще називають зустрічним продажем. За альтернативою здійснюється переважна кількість угод, якщо сім'я продає квартиру з метою переїзду на нову житлову площу.
Що означає тип купівлі-продажу альтернатива
Альтернативний продаж – комплексний захід, під час якого сторона не лише продає нерухомість, але одночасно ще й купує квартиру на заміну. Кількість сторін у ланцюжку не обмежена, тому буває, що одночасний продаж одній особі й купівля квартири в іншої оформляється відразу між трьома, чотирма, п'ятьма суб'єктами. Кожен з учасників всередині ланцюжка одночасно продає та купує іншу квартиру. І лише крайні ланки – це прямі продавець та покупець.
Альтернативний продаж позбавляє від необхідності продавати житло й лише потім шукати новий варіант для купівлі – ці операції оформлюються одночасно. Після продажу ви відразу зможете переїхати в нове житло. Це своєрідний обмін, але на відміну від традиційного договору міни, ви продаєте квартиру одній особі, а купуєте нерухомість в іншої – бере участь як мінімум три ланки та укладаються договори купівлі-продажу, а не міни.
Виглядає це так:
- знаходите покупця на квартиру та укладаєте з ним попередній договір;
- підшукуєте варіант житла для придбання замість свого майна й перевіряєте його;
- укладаєте попередній договір з завдатком щодо квартири, що купується;
- укладаєте договори купівлі-продажу з продавцем та покупцем у нотаріуса.
Юридично обидві операції купівлі-продажу одночасні, але фактично можуть проводитися одна за іншою. Для безпеки сторін розрахунки можна здійснювати за допомогою депозиту нотаріуса (ескроу-рахунку).
У цьому випадку ризики сторін мінімальні. Прямий покупець вносить кошти, далі вони підуть транзитом до прямого продавця. Інші учасники у цьому випадку здійснюють так званий обмін, можливо з внесенням доплат за нову квартиру або отриманням різниці у вартості за реалізоване житло.
Коли використовується альтернативна угода купівлі-продажу
Легка альтернатива в разі продажу квартири знаходить застосування у випадках, коли продавцю необхідно не лише реалізувати свій об'єкт, але відразу ж отримати нову нерухомість натомість.
Це може мати місце в наступних ситуаціях:
Продаж квартири з неповнолітнім
Органи опіки та піклування не дозволять проводити операцію, якщо батьки дитини продають квартиру, на яку поширюються права дитини, не надаючи йому аналогічного або кращого житла на заміну. Тому під час продажу квартири їм одночасно доводиться оформляти купівлю нової.
У такому форматі угоди дитина не ризикує залишитися без даху над головою, а також виключені ризики обмеження прав і свобод неповнолітнього. Опікунська рада проконтролює, щоб квартира, що купується, й частка в ній щодо дитини були не гірше й не менше тих, що має неповнолітній продається об'єкт.
Поліпшення житлових умов
За бажання змінити житло на квартиру краще також можна вдатися до альтернативної купівлі-продажу. Замість того, щоб збирати всю суму на нову квартиру або шукати того, хто буде готовий на обмін, ви одночасно продаєте нерухомість одній особі, й купуєте, можливо з доплатою, іншу квартиру. Угоди оформляються у нотаріуса одночасно.
Часто в такому форматі змінюють однокімнатну квартиру на двокімнатну. Наприклад, в разі розширення родини, появи немовляти. Спочатку пара жила в однокімнатному помешканні, але прийшов час змінити його на двокімнатне, а повної суми на придбання нової нерухомості немає. Тоді продається однокімнатне житло з одночасною купівлею двокімнатного. Гроші за продану квартиру переводяться продавцю тієї нерухомості, яку ви придбали. Плюс покупець двокімнатної квартири доплачує різницю в ціні.
Роз'їзд або обмін квартири на дві окремі
З метою роз'їхатися з родичами із загальної житлової площі або в разі бажання змінити просторе житло на кілька квартир меншого розміру, часто також вдаються до альтернативного продажу. Власник знаходить покупця на квартиру та одночасно підбирає варіанти меншої площі для придбання. Операції з продажу його квартири та купівлі двох або кількох об'єктів меншого розміру проводяться одночасно.
Такий формат обміну однієї квартири на дві підійде у випадку розлучення й поділу майна, розширення сім'ї, одруження дітей, дорослішання братів та сестер, яким пора жити окремо тощо.
Переваги й недоліки альтернативного продажу нерухомості
З одного боку, альтернативний продаж дає можливість зручно та вигідно змінити житло на іншу нерухомість. Але з іншого боку, такого роду обмін – вже застаріла практика, і провести операцію буває складно.
Плюси альтернативної угоди купівлі-продажу
- Оптимізація процесів купівлі-продажу Операції виконуються синхронно, тому продаж нерухомості й придбання замість неї іншої квартири відбувається одночасно.
- Розв'язання проблем відразу для декількох сторін Динамічність таких угод дозволяє відразу ж обміняти одну квартиру на дві окремі, або навпаки, придбати замість двох об'єктів один, але той, що краще підходить.
Мінуси альтернативної угоди купівлі-продажу
- Затягнутість операції Одночасно на пошук покупця й альтернативного варіанту житла затрачається багато часу. За цей період можуть змінитися ціни на ринку. Крім того, якщо ви вже знайшли покупця на квартиру, але ще шукаєте альтернативне житло для себе, ця сторона може передумати, знайти для себе інший варіант. Процес затягується в рази, якщо бере участь кілька учасників.
- Складність стикування ланок ланцюжка Вирішивши продати квартиру за альтернативною схемою, не виключена ситуація, що власник тієї нерухомості, яку ви збираєтеся придбати, також продає її за альтернативною угодою. Тобто, уклавши з вами попередній договір, йому також потрібно знайти для себе інший варіант житла на заміну. В рамках ланцюжка може купуватися-продаватися багато об'єктів, й зістикувати всіх учасників тут стає складно.
- Ризик відмови ланки від операції Що більше сторін залучено в операції, то вище ймовірність, що в разі затягування процесу якась з них відмовиться від купівлі-продажу, а отже весь ланцюжок розвалюється.
Так, альтернатива проводиться складніше прямої операції купівлі-продажу, але натомість вона дозволяє оптимізувати процес обміну квартири на інше житло. Ви продаєте і відразу ж купуєте нерухомість на заміну.