В останні роки мешканці багатоповерхівок в Україні активно зайнялися створенням об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Але багато хто з них, як і до зміни балансоутримувача, не знає, за що саме платить за щомісячними рахунками. Розберемося, які послуги входять в утримання будинку та прибудинкової території (УБПТ), а за що потрібно платити окремо.
Що входить в утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території
Відповідно до закону, організація, що утримує на балансі багатоповерхівку, повинна забезпечити реалізацію конкретного переліку завдань. З урахуванням Постанови КМУ №869, норм, вказаних в правилах УБПТ, на прикладі Роспорядження Київської міської ради №307, проаналізуємо, що, як і коли зобов'язаний виконувати балансоутримувач будинку.
Прибирання територій та місць загального користування
Прибирання повинне проводитися на сходових клітинах, дахах, технічних поверхах, підвалах, тротуарах і в подвір’ях. В рамках заходу виконується:
- щоденне підмітання територій і прибирання сміття з урн;
- полив тротуарів і вологе прибирання підлоги сходових майданчиків – 2 рази на місяць;
- протирання вікон, підвіконь, стін, батарей, поручнів – 1 раз на місяць;
- прибирання опалого листя, снігу та ожеледиці – у разі потреби;
- чистка решіток зливоприймачів та приямків – раз в тиждень;
- вологе прибирання майданчика перед входом – щодня;
- покіс трави та прибирання бур'янів – у разі потреби;
- підготовка сумішей для посипання ожеледиці – у разі потреби тощо.
В обов'язки балансоутримувача також входить забезпечення своєчасного вивезення сміття, прибирання, дезінфекція та промивання сміттєпроводів. Це тільки основний перелік робіт, з яких складається прибирання в будинку і прибудинкової території.
Освітлення місць загального користування, підвалів
Крім найпростіших завдань з заміни перегорілих лампочок, організація повинна забезпечити періодичний огляд і перевірку електроприладів, мереж. Вона ж відповідає за ремонт і ліквідацію аварій.
Обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації
ОСББ чи ЖЕК відповідають за прибирання, ремонт і перевірку ліфта на справність. Організація повинна забезпечити ліквідацію непередбачуваної зупинки ліфта в будь-який час дня і ночі. За роботу диспетчерських, передачу і прийом аварійних заявок також відповідає балансоутримувач. Електрифікація ліфта проводиться цілодобово на підставі договору, укладеного між балансоутримувачем та постачальником електроенергії.
Після пошкоджень, спровокованих надзвичайною подією або після реконструкції ліфта проводиться його експертне обстеження. Воно також необхідне по закінченню рекомендованого терміну експлуатації обладнання або в разі зносу його комплектуючих.
Техобслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, вентиляції та димовідводів
Перевірка стану систем централізованого опалення, водопостачання та водовідведення повинна проводитися щоквартально. Балансоутримувач відповідальний за безперебійну подачу тепла та води в системах, а також за роботу каналізації. Але він займається питаннями, пов'язаними з несправностями та засміченнями поза квартирами. Комунікації в квартирі мешканець ремонтує за власний рахунок.
Чистка димових каналів і вентиляції проводиться у разі потреби. Але щоб вчасно визначити критичну ступінь засмічення, комунальники повинні перевіряти їх мінімум двічі на рік. Системи автоматичного пожежогасіння перевіряються щомісячно.
Дезінсекція та дератизація (знищення комах і гризунів)
Профілактичні процедури із знищення шкідників повинні проводитися мінімум 2 рази на рік. Жителі повинні бути заздалегідь попереджені про такі заходи, адже тут має місце використання отрути, яка при недотриманні правил безпеки може завдати шкоди мешканцям та їх домашнім тваринам.
Поточний ремонт конструкцій на прибудинковій території та в будинку
В рамках утримання об'єкта проводиться поточний ремонт елементів систем водопостачання, каналізації, опалення. Також за гроші, оплачувані за комунальні послуги, повинні ремонтуватися елементи зовнішнього благоустрою, дитячі та спортивні майданчики тощо.
Полив територій і насаджень
В рамках озеленення балансоутримувач повинен забезпечити своєчасний полив, та догляд за рослинами. Обсяг води, що використовується для поливу, повинен вираховуватися з загальнобудинкових показників. Плата за це вже включена в платіжки за УБПТ, тому квартировласники не повинні платити за цю воду ще раз.
Ці послуги надаються комплексно за тарифом, що розраховується для кожного будинку індивідуально (п.2 Порядку формування тарифів на послуги УБПТ). Такий підхід обумовлений тим, що для кожного об'єкта необхідний свій фактичний обсяг послуг, що забезпечить нормальний стан будинку та прибудинкової території. В окремих випадках до переліку можуть входити додаткові позиції, наприклад: утримання паркінгу, обслуговування систем відеоспостереження, охорона тощо.
Послуги надаються на підставі договору, який укладається між мешканцями і суб'єктом господарської діяльності. Типова форма документа представлена в Постанові №259.
Чому тарифи на комунальні послуги в ОСББ відрізняються від тарифів ЖЕКу
Тарифи на утримання будинків і прибудинкових територій комунальними конторами затверджуються місцевою владою. А мешканці будинків, які перейшли до ОСББ, самі визначають розміри і порядок сплати внесків (ст.10 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків»). Тенденція в різниці тарифів обумовлена наступними причинами:
- У пріоритеті стала якість послуг. Якщо раніше ЖЕКи укладали договори з підрядними організаціями, орієнтуючись в основному на низьку вартість послуг, то при переході до ОСББ власники вибирають оптимальне співвідношення ціни і якості.
- Розширення спектру послуг. ЖЕК виконує типовий перелік послуг і ті мінімально. ОСББ ж намагається досягти зручності та безпеки для жителів конкретного будинку з урахуванням їх індивідуальних побажань і запитів, наприклад, забезпечує відеоспостереження за парковкою, розширює дитячий майданчик, встановлює датчики руху на поверхах для безконтактного включення і відключення світла тощо.
- Інші адміністративні витрати. При переході до ОСББ адміністративні витрати на утримання структури помінялися і тепер розділяються не між мешканцями кількох будинків, а між мешканцями одного будинку. Це також позначилося на зміні тарифів.
Таким чином, при переході від ЖЕКу до ОСББ мешканцям варто проаналізувати ситуацію, щоб зрозуміти, як сильно зміниться існуючий тариф (виросте або зменшиться), і що в результаті вони отримають (індивідуальний чи типовий комплекс послуг).
Що може ОСББ: які в нього повноваження та обов'язки
Також варто врахувати, що при несвоєчасній оплаті послуг ОСББ припинить обслуговування боржника набагато швидше, ніж комунальна контора.
Тарифи на комунальні послуги 2017 по містам України
Квартировласники в різних містах України отримують різні рахунки за обслуговування будинків і прибудинкових територій. Тарифи встановлюються з розрахунком на квадратний метр житлової площі. Згідно з даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ середні комунальні тарифи за квадратний метр по Україні з урахуванням ПДВ виглядають наступним чином:
- Київ – 5,86 грн;
- Вінниця – 3,63 грн;
- Львів – 3,10 грн;
- Запоріжжя – 2,88 грн;
- Харків – 2,83 грн;
- Одеса – 2,69 грн;
- Хмельницький – 2,04 грн;
- Дніпро – 1,90 грн;
- Херсон – 0,96 грн;
- Полтава – 0,77 грн.
Тарифи відрізняються в залежності від населеного пункту, кількості поверхів та благоустрою будинку (з ліфтом або без нього). Рекордсменом за низькими цінами за послуги ЖКГ поки залишається Полтава. Тут тарифи не змінювалися вже десятиліття. Таким чином, власник квартири у Полтаві площею 60 квадратів за комунальні послуги платить 46 грн, а киянин при аналогічній житловій площі віддає 351 грн – що в 7,5 разів більше.
Такі усереднені тарифи з урахуванням ПДВ сплачують мешканці будинків, які залишилися на балансі в ЖЕКах. Статистика не відноситься до квартировласників, які перейшли в ОСББ, адже для них діють індивідуальні тарифи.
Що робити, якщо комунальні послуги не надаються належним чином
Знаючи основний перелік послуг і порядок їх надання, ви вже можете зорієнтуватися, наскільки сумлінно працює ваше ОСББ або ЖЕК, і з якими питаннями ви можете туди звернутися. Якщо ви помітили, що якісь послуги надаються неякісно, не в повному обсязі, або зовсім не надаються, ви маєте право вимагати від балансоутримувача провести перерахунок.
Згідно з Постановою №970, врегулювати несумлінне виконання обов'язків виконавцем можна, надавши йому акт-претензію. Для цього зверніться письмово до балансоутримувача з проханням направити представника на вашу адресу для підписання претензії. Фактично продемонструвавши проблему, наприклад, несправність проводки на поверсі, невивезене сміття тощо, надайте представнику акт-претензію для підпису.
Як захистити свої права в житлово-комунальному господарстві (ЖКГ)
У разі, коли по закінченню пари днів представник не прибув, ви маєте право оформити акт без нього. Тут потрібні будуть підписи хоча б двох свідків.
Якщо порушення має місце, балансоутримувач зобов'язаний провести перерахунок вже на наступний місяць і виправити ситуацію. Але при незгоді з претензією він може відмовити вам у цьому. Тоді не виключено, що суперечку доведеться вирішувати в судовому порядку. Ви також можете звернутися зі скаргою в управління про захист прав споживача та до органів місцевого самоврядування.
Бланк акта претензії можна скачати на сторінці Постанови №970.
Капремонт не входить в тариф ЖКГ
Деякі мешканці багатоповерхівок, оплачуючи комунальні послуги, вважають, що за ці гроші ЖЕК або ОСББ повинні не тільки підтримувати будинок і прибудинкову територію в належному стані, але і проводити ремонтні роботи. Така думка вірна частково. Обслуговування і плановий ремонт дійсно проводиться за рахунок цих коштів. Але капітальний ремонт за ці гроші не виконується.
В переліку послуг, зазначеному в Постанові №869, відсутня така позиція, тому капітальний ремонт не входить в утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. При ОСББ мешканці повинні виконувати такий ремонт за свої, окремо зібрані кошти. Але згідно зі ст.10 Закону №2482-12 капремонт повинен проводитися за сприяння колишніх власників об'єкта житлового фонду. Тому, якщо раніше будинок був на балансі комунального підприємства, органи місцевого самоврядування повинні брати участь у фінансуванні капремонту. Займатися цим повинні представники ОСББ. Питання з приводу проведення ремонту, сум фінансування вирішуються в рамках зборів.
Якщо будинок знаходиться на балансі ЖЕКу, капремонт проводиться за рахунок коштів місцевого бюджету, але не з грошей, які сплачуються за комунальні послуги.
Як зменшити суми платіжок ОСББ
Встановлені тарифи для будинків на балансі ЖЕКів затверджені органами влади і жителям доводиться з ними погодитися. В ОСББ тарифи формуються самими співвласниками. В цьому випадку є два способи економії.
Виконувати частину завдань власними силами
Жителі можуть відмовитися від надання деяких послуг підрядними організаціями і виконувати їх самостійно. Наприклад, в невеликому будинку мешканці встановлюють графік чергувань і самі прибирають на сходових майданчиках, прибудинковій території, розчищають сніг біля під'їзду тощо. Якщо будинок невеликий, такий підхід допоможе значно зменшити суми платіжок. Мешканці також можуть самі займатися озелененням, поточним ремонтом та іншими завданнями.
Здати приміщення загального користування в оренду
Якщо, наприклад, на поверхах є місця для облаштування комор, і хтось зацікавлений взяти їх в особисте користування, він може зробити це в рамках оренди. Гроші, сплачені за експлуатацію приміщень, співвласники зможуть використовувати для розрахунку з підрядниками, що надають комунальні послуги, або для інших цілей в рамках роботи ОСББ.
Питання з реалізації ідей для зменшення сум платіжок розглядаються в ході зборів.
Проаналізувавши, що саме повинні виконувати комунальні підприємства, і які обов'язки покладені на представників ОСББ, ви вже знаєте, за що віддаєте гроші. Сумлінно сплачуючи внески, ви маєте право вимагати, щоб територія біля вашого будинку прибиралася належним чином, в будинку була вимита не тільки підлога, але і вікна, стіни, батареї. Освітлення, ліфти, інженерні мережі повинні працювати безперебійно, а в разі аварій чи поломок – ремонтуватися невідкладно. Вимагайте регулярно труїти комах і мишей, прибирати бур'яни і поливати клумби, адже часто комунальні служби не поспішають проводити ці заходи навіть в критичних ситуаціях.