Як створити ОСББ

Сьогодні створення ОСББ в багатоквартирних житлових будинках підтримується на державному рівні. А також вважається одним з пріоритетних напрямків реформування сфери ЖКГ. Поступово ця форма правління багатоповерхівкою поступово витісняє морально застарілі ЖЕКи.

ОСББ – це

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, або ОСББ — (юридична особа, створена для представлення спільних інтересів співвласників) це неприбуткова юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для спільного користування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію.

З особливостей ОСББ можна виділити наступні:

• добровільне створення;
• один будинок – одне об'єднання власників, але одне ОСББ може керувати кількома будинками;
• для створення ОСББ в новобудові необхідно, щоб на половину квартир була оформлена реєстрація прав власності;
• нежитлові приміщення, квартири та загальне майно – не власність ОСББ.

Згідно з даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ в Україні на січень 2019 року функціонувало 26,6 тис. ОСББ. Під управлінням цих юросіб перебувало понад 30 тисяч багатоквартирних будинків – 16,7% від загальної кількості українських багатоповерхівок. Держава останніми роками активно підтримує створення об'єднань співвласників. Так, популярна програма «теплих кредитів» щорічно збільшує обсяги фінансування для ОСББ, що дозволяє енергомодернізувати будинки, скоротивши витрати на ЖКП.

Нормативно-правова база для створення ОСББ

Як ми вже писали, об'єднання співвласників можна створити тільки в тому будинку, де приватизація квартир пройшла відповідно до законодавства. Основний законодавчий акт, що регулює реєстрацію та роботу ОСББ – Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III від 29.11.2001.

Що може ОСББ: які у нього повноваження і обов'язки

Крім нього засновникам варто вивчити наступні нормативні акти:

• Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII, остання редакція від 10.06.2018;
• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII від 19.06.1992;
• Закон України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII від 09.11.2017;
• постанова КМУ «Про затвердження основних Правил користування приміщеннями житлових будинків» від 24.01.2006;
• положення Управління ЖКГ «Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15.09.1992.

Вивчивши ці акти, варто приступати до безпосередньої процедури створення. Про неї ми розповімо далі.

Етапи створення ОСББ

Процедура створення досить трудомістка і вимагає терпіння. Уявімо п'ять умовних етапів, через які проходять мешканці, що створюють власне об'єднання співвласників.

Створення ініціативної групи

Ініціативна група повинна складатися мінімум з мотивованих власників трьох квартир чи нежитлових приміщень, що знаходяться в цьому будинку. Орендарі не мають права ініціювати створення ОСББ, тільки якщо орендодавець видав їм відповідне доручення. Бажано вести протоколи засідань, починаючи з першого зібрання ініціативної групи і при вирішенні кожного значущого питання. Оптимально, якщо серед ініціативних власників будуть юристи, економісти чи будівельники – їх професійні навички знадобляться у подальшому.

Підготовка до установчих зборів

Далі ініціативна група паралельно збирає повну інформацію про житловий будинок, вивчає законодавчу базу і займається роз'яснювальною підготовчою роботою. Так, для оцінки стану будинку потрібно подати офіційний запит в ЖЕК, департамент житлово-комунальної інфраструктури або Держреєстру майнових прав на нерухоме майно. До запиту додається протокол про створення ініціативної групи.

Послуги ЖКГ: що сюди входить, тарифи і як змусити ОСББ чи ЖЕК працювати

Для створення ОСББ необхідна така інформація про будинок:

• наявність і стан техпаспорта на багатоповерхівку;
• площа будинку, прибудинкової території, нежилих приміщень;
• дані про співвласників (оренда, борги по ЖКГ, наявність пільг та інше).

Отримана інформація дозволить ефективно розрахувати кошторис на утримання жилого будинку і визначитися з доцільністю створення ОСББ.

Не варто забувати про агітації серед мешканців – це трудомісткий процес, оскільки інертних жителів завжди більше. Під час особистого спілкування з кожним власником розповідають про всі переваги і недоліки ОСББ.

Підготовка статуту ОСББ

Об'єднання співвласників – юридична особа, тому у відповідності з Цивільним кодексом установчим документом вважається статут. Він складається на основі типового статуту ОСББ, затвердженого наказом Мінрегіону №67 від 03.04.2017 р. При цьому цей установчий документ, крім інформації про ОСББ, може містити індивідуальні положення, що не суперечать українському законодавству. Проміжний варіант статуту передається у друкованому або електронному вигляді для ознайомлення і внесення пропозицій усім співвласникам житлових і нежитлових приміщень.

Установчі створення

Ініціативна група призначає дату, час та зручне місце для проведення зборів, повідомляючи кожного з співвласників не менш ніж за 14 днів до нього. Таке запрошення передається особисто під розписку або рекомендованим листом. На установчих зборах вирішується питання створення ОСББ обирається правління і голова. Всі рішення приймаються голосуванням – 50% всіх співвласників будинку +1 голос. При цьому, одна квартира – один голос. Всі рішення заносяться в протокол.

Реєстрація ОСББ та передача на баланс

Представники від ОСББ подають в місцеве управління житлово-комунального господарства або юстиції реєстраційної служби такі документи:

• заява про державну реєстрацію встановленого зразка;
• статут в друкованому вигляді, пронумерований та прошитий (2 екз.);
• протокол установчих зборів (2 екз.).

Пакет документів розглядається державним реєстратором протягом трьох робочих днів. Після цього один з примірників документів повертається представників ОСББ зі спеціальною позначкою.

Далі необхідно отримати код ЄДРПОУ, стати на облік у місцевій податковій інспекції, Пенсійному фонді та фонді соцстраху. Після відкриття розрахункового рахунку в банку та отримання печатки колишній балансоутримувач у тримісячний строк передає будинок, прибудинкову територію і технічну документацію на баланс ОСББ.

Переваги і недоліки ОСББ

Крім можливості колективного прийняття рішення з будь-яких питань експлуатації та належного утримання будинку, а також участі у програмі «теплих кредитів» є й інші плюси від створення ОСББ:

• контроль за фінансово-господарською діяльністю та прозорість витрат;
• можливість вибору підрядників;
• можливість отримання доходу;
• самостійне регулювання тарифів і розмірів квартплати.

Крім цього, створення ОСББ має і суттєві недоліки. Серед них – відсутність широкого вибору постачальників послуг ЖКГ, ремонтні роботи за свій рахунок, оплата комунальних послуг за весь будинок і врегулювання проблем з боржниками. До мінусів також можна віднести пошук підрядників власними силами і обов'язкову приватизацію квартир.