Персоналізація гостинності: як LEV Lifestyle Hotel стає новим обличчям української інвестиційної готельної нерухомості

На яскравому червоно-помаранчевому фасаді нового львівського 4-зіркового інвестготелю можна побачити три великі літери – LEV. Цю назву, яка повторює ім’я бізнесу, співзасновники девелоперської компанії LEV Development Олександр Островський та Василь Левицький обрали для майбутньої мережі інвестиційних готелів. «На жаль, у нас немає системних сучасних професійних українських мереж, особливо в західному регіоні. Кілька міжнародних брендів під час повномасштабної війни згорнули свої програми розвитку, а інші — це або приватизовані та відремонтовані готелі радянських часів, або окремі проєкти, які не мають системного підходу до сервісу», – пояснює Олександр. Перша ластівка нової української мережі гостинності – LEV Lifestyle Hotel 4* – відкрився в середині вересня в центрі Львова неподалік Оперного театру. Другий – LEV Resort Hotel 5* у Буковелі – девелопер планує завершити найближчим часом. Керуючою компанією обох готелів є українська компанія Maestro Hotel Management.

Інвестор-девелопер-керуюча компанія

LEV Lifestyle Hotel одразу створювався у форматі інвестиційної готельної нерухомості. Останні роки в Україні відбувається бум моделі, коли забудовник продає окремі номери мініінвесторам для пасивного доходу або капіталізації на перепродажу. Як розповідає Василь Левицький, метод колективного фінансування, коли можна швидко будувати, зібравши кошти «зі всієї планети», успішно показав себе в Грузії, коли в Батумі за десяток років таким чином збудували нові курортні райони біля моря.

«Ми зрозуміли, що якщо в маленькій країні це вийшло, то чому це не може відбуватися в нас в Україні?» — пояснює Василь Левицький, співзасновник LEV Development.

Для архітектурної концепції взяли команду відомого архітектора SAVYTSKYYdesign, з яким девелопер давно працює. «Колись дослідження 10 000 гостей у всьому світі показали, що головними параметрами задоволеності готелем є якісний сон, чиста вода, естетична краса й інтернет, – каже Олександр Островський. – Якщо вам приємно жити, то має бути ще й смачно. Але в більшості готелів ресторани та кав’ярні не мають душі, там не завжди затишно, гості максимум ходять на сніданки чи проводять зустрічі в лобі за кавою». За смачну їжу LEV Lifestyle Hotel відповідає відома львівська мережа Gazda Group, яка управляє двома ресторанами Gazda Cafe, Budzzini.

А ось професійну українську готельну керуючу компанію довелось пошукати. Нею стала провідна керуюча компанія з портфелем 4–5* готелів та ресторанів преміум-класу Maestro Hotel Management, яка вже сім років успішно працює в цьому бізнесі. «Як вони вміють організовувати та керувати сервісом, ми особисто тестували багато разів. Ті, хто був у культовому дизайн-готелі Одеси М1 Club Hotel 5*, відчули, як високоякісний wow-сервіс забезпечує новий рівень відпочинку», – додає Василь Левицький.

Математика дохідності

Maestro Hotel Management відповідає не лише за оперативне керування LEV Lifestyle Hotel, а й за забезпечення завантаженості, управління командою, сервіс, маркетинг, фінанси та юридичний супровід. Це напряму впливає на прибуток власників номерів, каже СЕО Maestro Hotel Management Едуард Режинський. Його команда разом із LEV Development також створила фінансову модель проєкту інвесторів дохідної нерухомості.

За словами Едуарда Режинського, усі готелі під управлінням Maestro Hotel Management є стабільно прибутковими, з високою рентабельністю та середніми тарифами й завантаженістю, що на 20–30% перевищують показники конкурентів. «Наші досягнення говорять самі за себе. Протягом семи років ми зарекомендували себе як надійний партнер і лідер у сегменті преміумкласу», – зазначає він.

Компанія управляє активами на суму $145,6 млн, має 628 номерів під керуванням у 13 готелях, вісім інвестиційних проєктів, три ресторани та команду понад 400 співробітників.

У LEV Lifestyle Hotel 93 номери, з яких 90 вже продані. За словами Олександра Островського, найбільший дохід на зростанні вартості нерухомості отримали перші покупці, які інвестували на самому початку будівництва. Середня операційна прибутковість власників номерів очікується 11,6%, а загальна (разом із капіталізацією) – 15%. Перші три роки роботи готелю інвестори будуть отримувати $7243 на рік, з четвертого по десятий роки чистий прибуток зросте до $11 088.

«Такі дохідні номери користуються значним попитом. Українці останні кілька років поїздили Європою і зрозуміли, що «світова норма» дохідності у 2–3% їх не влаштовує. У нас можна отримати 11–15%», — каже Олександр Островський.

Проблем із завантаженістю готелів у Львові ніколи не було, навпаки, місту не вистачає високозіркових проєктів. За даними управління туризму Львівської міської ради, Львів має понад 2 млн туристів та відвідувачів щороку. Під час повномасштабного вторгнення він став одним із головних місць безпечних зустрічей для тих, хто їздить в Україну зі всього світу. Останні дослідження показали, що середня тривалість перебування гостей – із 2–3 днів у 2023 році зросла до 3–7 днів у 2024-му. Іноземці зупиняються у місті на 6–10 днів, замість 4–7. Ці цифри підтверджують і дані Hotel Matrix: середня завантаженість готелів Львова у 2022–2023 роках становить 55–57%, у першому півріччі 2024 року Буковель (52%) та Львів (45%) були популярніші за Київ (38%) і Одесу (25%).

Для цифрового клієнтського досвіду інвесторів Maestro Hotel Management завершує розробку особистого кабінету та мобільного застосунку Maestro Community. Власник номеру зможе в реальному часі контролювати показники діяльності готелю та власного прибутку, бачити аналітику фінансового результату, динаміку рівня завантаженості, показники середніх тарифів та календар бронювань.

Перший персоналізований

Щоб створити додаткову цінність для гостей та інвесторів, команда Maestro Hotel Management розробила для LEV Lifestyle Hotel спеціальну концепцію персоналізації, яка враховує індивідуальні потреби та створює комфортний досвід перебування.

«Ми вирішили запропонувати гостям клієнтський досвід, якого немає в Україні. Перед заселенням вони самостійно можуть обрати аромати, які наповнюють повітря, музику, яка буде створювати настрій, та візуальні елементи та кольори, що відповідатимуть смаку», — розповідає Едуард Режинський.

Як працює персоналізація? В процесі бронювання гість може обрати на сайті готелю стилістику номера (aesthetic, minimalism, lifestyle), аромат повітря (vanilla mood, lavender dream, citrus vibe), аромат мінікосметики (natural, argan, nut oil) та навіть настільні ігри («Монополія», «Джанга» та «Розкажи мені все: love editon»). При цьому як будуть виглядати персоналізовані номери, команда LEV Lifestyle Hotel поки що не показує і планує розширювати опції персоналізації.

«Ми хочемо, щоб у гостей виникав wow-ефект при заселенні в готель», – додає Едуард Режинський.

Інвестможливості

У другому інвестготелі LEV Resort Hotel 5* в Буковелі зі 137 номерів залишилися лише сім для інвестиційного придбання. Окрім розташування неподалік підйомників відомого гірськолижного курорту, у всіх номерах передбачені тераси, що дають змогу спостерігати за природою, не виходячи з номера. Концепцію курортного wow-сервісу Maestro Hotel Management уже фіналізує.

Зупинятися в розвитку LEV Development поки що не планує. Співзасновники девелоперської компанії обіцяють найближчим часом оголосити, яким буде третій інвестиційний готель і де саме. «Головне, що намагається зараз знищити ворог, – це бойовий дух українців. Але коли всі бачать, що країна розвивається, будують житло, готелі, приїжджають люди зі всього світу, які відчувають нашу гостинність, це показує здатність народу і держави до боротьби та життя, – пояснює Олександр Островський. – Тому зараз такі важливі нові інвестиції та нові проєкти, які відбуваються в Україні». Весною 2024 року він приєднався до лав ЗСУ.