Цими вихідними, 13 серпня, вся будівельна галузь України відзначає професійне свято - День будівельника. Напередодні свята нам вдалося поговорити з Олегом Майбородою, генеральним директором компанії "Укрбуд Девелопмент", яка веде всі проекти будівельної корпорації "Укрбуд" в Києві. Говорили про тенденції і перспективи будівельного ринку, про проблеми та можливості їх вирішення, про сучасні тренди в створенні комфортного житла.
- Олег Григорович, розкажіть, чим зараз живе ринок житлового будівництва? Чи вийшов він з кризи або входить у нову? І які тенденції намічаються, а які йдуть в минуле?
- Наша компанія працює здебільшого на ринку Києва. У столиці ситуація сьогодні вирівнялася, ринок стабілізувався. Зараз на ринку працює близько сотні будівельних компаній, спостерігається величезна кількість споруджуваних житлових комплексів. Але масштабних квартальних об'єктів будується з десяток, не більше, і тільки великими забудовниками. Решта - точкові об'єкти, які будують нові гравці - хтось зайшов з "периферії", хтось переорієнтувався з інших бізнесів. Як правило, вони будують по 1-2 об'єкти, і не здійснюють на ринок серйозного впливу. В результаті з'явилася здорова конкуренція, сформувалися нормальні ринкові ціни і відносини, а покупцеві є з чого вибирати.
З іншого боку - залишається сильна залежність ринку від економіки країни і рівня доходів громадян. Оскільки держпрограми згорнуті, а бюджетного фінансування практично немає, то основними інвесторами галузі як і раніше залишаються приватні особи, що вкладаються в житло на етапі будівництва. І, можна сказати, від купівельної активності залежить майбутнє галузі. Особливо це стосується невеликих забудовників зі слабким фінансовим і виробничим ресурсом, які залежать від коштів інвестора набагато сильніше, ніж великі гравці ринку. Тому, в подальшому, тільки стабілізація економічної та політичної ситуації в країні допоможе підштовхнути галузь.
Основні актуальні тенденції на ринку сформувалися ще три роки тому. Люди частіше віддають перевагу невеликим площам, не наважуючись вкладати в нерухомість всі наявні кошти. Затребуваність іпотеки низька, але в ситуації з кредитами спостерігається позитивна динаміка - за рік банками і забудовниками були запущені кредитні програми з дуже низьким відсотком на початковий період, що дало необхідний поштовх житловому кредитуванню. Звичайно, такого сплеску купівельної активності як в 2014 році, коли гривня знецінювалася, а тому активно вкладалася в нерухомість, швидше за все, не буде. Тоді зіграла свою роль недовіра до банківської сфери, а останнім часом ситуація все ж трохи вирівнялася. Але нерухомість все одно залишається найкращою інвестицією, ваші вкладення в гривнях не знецінилися і будуть тільки рости в ціні. І тим, хто відкладав питання покупки власного житла в столиці через невпевненість в завтрашньому дні - зараз саме час подумати над цим.
- Багато ріелторів говорять про затишшя, пов'язане з низькою купівельною спроможністю населення і перенасиченням ринку і прогнозують падіння цін на нерухомість до осені. Чи це так?
- Якщо і спостерігається невелике затишшя, то тільки через літній сезон. Вартість квадратного метра в столиці перебуває практично на мінімальному рівні. Забудовники активно борються за клієнта - влаштовують акції, запускають цікаві програми, пропонують більш вигідні умови і "фішки", яких немає у конкурентів. Але ринок точно не завмре. Більш того, в цьому році в Києві очікується здача рекордного числа площ. Від експертів звучить цифра близько 3 млн. нових квадратних метрів житла - вводиться в експлуатацію багато проектів, започаткованих у 2013-2014 роках.
Що стосується перенасичення ринку, то це далеко не так. За статистикою, в столиці проживає майже 3 млн. осіб, і сьогодні на одного офіційно зареєстрованого мешканця Києва доводиться тільки 22 кв. м. житла. За фактом же цифра значно нижча, так як число жителів в столиці постійно зростає. У той самий час, в розвинених містах Європи та США на одну людину припадає від 40 до 80 кв. м. Тому київському житлового фонду належить вирости ще як мінімум удвічі, щоб відповідати світовим показникам. А по часу, щоб досягти показника хоча б 40 кв. м. на людину, в тих темпах, в яких зараз будується житло, знадобиться мінімум років 10-15.
- Зараз спостерігається експансія різноманітних житлових комплексів в передмісті Києва, які пропонують житло за цінами, нижчими, ніж в столиці. Чи відповідає вартість житла в передмісті умовам, які необхідні для комфортного проживання сім'ї? І як не опинитися в ситуації, коли "скупий платить двічі"?
- Де жити - справа кожного. І це вже скоріше питання комфорту. Тому що якщо вибирати тільки через ціну, то життя в містах-супутниках одразу стає компромісом. Так, більшість житла в передмісті пропонується за вельми привабливою ціною. Але не треба забувати, що будматеріали всюди коштують однаково. Купуючи дешевші квадратні метри, є ризик отримати житло нижчої якості. Причому ціни в передмісті та столиці не набагато відрізняються - якщо середня вартість житла в передмісті становить близько 12 тис. за м. кв., то в деяких комплексах "Укрбуду" вартість одного кв. м. менше 15 тис. грн. Також варто звернути увагу на стан житла при здачі будинку в експлуатацію - скільки доведеться вкласти в ремонт. Існує проблема з розвитком комунальних мереж, інфраструктурою. Врахуйте витрати на бензин або проїзд в громадському транспорті, необхідність возити дитину в дитсадок або школу в інше місто, лікарні, дозвілля і все інше - це великі витрати, якщо ви тісно прив'язані до столичного середовища. Тому життя в місті-супутнику або в передмісті може підійти тільки людям, які не залежать від Києва ані в плані роботи, ані в плані інфраструктури. В іншому випадку це буде та сама ситуація, в якій скупий платить двічі.
- Як би там не було, конкуренція на київському ринку досить висока. А як ви боретеся за клієнта? Чи можете ви запропонувати щось таке, чого немає в інших забудовників? Чого очікувати потенційним покупцям в найближчі 5, 10 років і як це вплине на якість їхнього життя?
- Сьогодні принцип "ми побудуємо - вони куплять" більше не працює. Зі стабілізацією ринку люди більш відповідально стали підходити до вибору житла. Наприклад, ідея продажу мінімальних площ під вивіскою "смарт-квартир" зазнала краху. Практика показала, що люди не готові жертвувати комфортом, особливо якщо ціна менш приваблива, ніж в інших пропозиціях по ринку, а сам продукт не має конкурентних переваг. Як і раніше ключовим фактором залишається ціна, місце розташування будинку і надійність забудовника. Але, з огляду на широку пропозицію, продукт має ще й вигідно виділятися на ринку.
Зараз корпорація "Укрбуд" будує в Києві 28 житлових об'єктів і належно вважається лідером ринку. А коли стаєш лідером - починаєш конкурувати з самим собою. На початку цього року ми серйозно задумалися про те, як зробити наше житло більш привабливим для мешканців, а їх житловий простір більш комфортним.
ЖК "Кирилівський гай" - один з проектів "Укрбуд"
У підсумку ми розробили і вже впроваджуємо ряд інноваційних програм як для споруджуваних, так і введених в експлуатацію комплексів, і почали з посилення контролю якості використовуваних матеріалів і будівельних процесів. Ми, мабуть, єдині серед забудовників провели соцопитування серед мешканців наших будинків, щоб зрозуміти, чого вони хочуть - починаючи від послуг керуючих компаній і закінчуючи тим, як виглядають будинки.
В результаті ми змінили підхід до створення зовнішнього вигляду будинків. Тепер їх фасади не тільки функціональні та енергоефективні, вони виглядатимуть набагато привабливіше, будуть відповідати сучасним трендам, цікаво виділяючись із загальної забудови. Зараз ми проводимо рестайлінг фасадів понад ніж в 10-ти ЖК. У кількох нових проектах плануємо використовувати більш креативні архітектурні форми. Залучили відомих дизайнерів до оформлення входів в парадні, холів і коридорів. Ми перші ввели в практику в споруджуваних будинках демонстраційні поверхи - щоб покупець спочатку бачив, як буде виглядати його будинок, коридор, квартира зсередини, і багато забудовників вже взяли на озброєння нашу ідею, можна сказати, ми задали тренд в продажах (посміхається).
Окрема програма присвячена питанню безпеки мешканців. Зараз в комплексах встановлюються електронні системи контролю, які виключають несанкціонований доступ людей або автомобілів. Ці системи регульовані, з господарськими та гостьовими картами і можливістю налаштування доступу до конкретного ліфта або поверху.
Одним із головних своїх досягнень вважаємо змінений підхід до благоустрою навколишньої території. Якщо більшість роблять просто "щоб було красиво", то для нас важливі і естетика, і комфорт. Ми залучили команду урбаністів, вивчаємо взаємодію людей в міському середовищі і беремо це за основу. В результаті підхід до благоустрою у нас більш осмислений, а об'єкти прибудинкової інфраструктури більш затребувані. Крім того, ми виходимо за межі дворів ЖК і співпрацюємо з містом в питаннях реконструкції міської інфраструктури біля наших будинків. Приклад нашої роботи - набережна на Микільській слобідці, яку ми створили за свій рахунок спеціально до Євробачення, а зараз опрацьовуємо ще два подібні проекти.
Набережна - що було
Набережна тепер - улюблене місце киян
І це все перспектива найближчого майбутнього. Так що за рік-два ви побачите вже зовсім інший, оновлений "Укрбуд", який будує не просто квадратні метри, а й спосіб життя, створює комфорт. Адже зараз для нас важливий не тільки бізнес, а й емоції наших клієнтів, щоб людина пишалася тим, що живе саме в цьому будинку, відчував себе максимально комфортно, з гордістю запрошував гостей. Якщо ми цієї мети досягнемо, значить, все зробили правильно.
Прокоментуйте першим