01 января 2016 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений». Они повлекли за собой значительные изменения в системе государственной регистрации, а вместе с ними - и новые риски, в т.ч. мошенничество. Какие нововведения предусмотрены нормативным регулированием и с какими проблемами столкнулись собственники и арендаторы земельных участков и объектов недвижимости, речь пойдет на практическим семинаре "Регистрация недвижимости в 2016 году. Анализ практических результатов новой системы", который состоится 24 марта в БЦ "ЛІГА" (Киев) при поддержке DOM.RIA. Организатор — компания ЛІГА:ЗАКОН.
Одним из основных изменений в системе регистрации прав стало расширение круга лиц, которые осуществляют такую регистрацию. Так называемая децентрализация полномочий. Согласно Закону о регистрации теперь нотариусы приравнены по своим полномочиям в сфере государственной регистрации с сотрудниками специальных органов государственной регистрации прав. Сами государственные регистраторы теряют статус государственных служащих вообще. Они должны соответствовать квалификационным требованиям, установленным Минюстом, состоять в трудовых отношениях с субъектами государственной регистрации. Кроме того, в сфере регистрации прав на недвижимости практически отменены особые бланки документов, печати и прочие формальные признаки. Витяг на красивом бланке с большой печатью отошел в прошлое и теперь лицо, приобретающее недвижимость, получает лишь распечатанный из программы лист бумаги формата А 4, который может быть распечатан им на любом принтере — дома, в офисе, в кафе. Разумеется параллельно с упрощением возникают новые дополнительные риски, о которых хотелось бы остановиться отдельно. Верней будет заметить, что риск связанный с нововведениями один — мошенничество с правами на землю, однако проявляться он может по-разному.
1. Упрощение территориального доступа (экстерриториальность)
С 1 января 2016 года государственная регистрация вещных прав проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества в границах Автономной Республики Крым, областей, городов Киева и Севастополя, кроме государственной регистрации вещных прав, которая проводится нотариусами независимо от местонахождения недвижимости. Регистрация обременений, как и раньше, проводится независимо от местонахождения недвижимости. То, что введен принцип экстерриториальности и государственная регистрация нотариусом проводится независимо от местонахождения имущества очень удобно для граждан, это облегчает процесс подачи документов, но в то же время порождает риск возникновения рейдерских и мошеннических схем с имуществом, влечет дополнительные риски возможных махинаций. По сути уменьшен порог цены для мошенников, т.к. для реализации нечистых замыслов такие мошенники могут подключать субъектов регистрации из депрессивного региона в рамках области. Если Киев выделен отдельно как регион, то к примеру зарегистрировать первичку в центре Одессы можно через государственного регистратора к примеру в Татарбунарах или Балте.
2. Передача нотариусам полномочий по первой регистрации прав на построенное имущество
Автор уже неоднократно обращал внимание на проблему отсутствия единого Реестра (Кадастра) объектов недвижимости отличных от земли. Если земельные участки сначала регистрируются как объекты в Государственном земельном кадастре (ДЗК) и лишь затем можно зарегистрировать право собственности на такой участок в Реестре прав, то новый многоквартирный дом и права на квартиры в этом доме регистрируются в одном реестре и одновременно. Никто не контролирует появление фейковых домов, дублирование или расщепление адресов и т.д. Если ранее наличие единого центра регистрации первички в лице Регистрационной службы как-то снимало такой риск, то сейчас по сути все зависит от дотошности и желания вникать в нюансы отдельно взятого нотариуса, соответственно риск личности вырастает в разы.
3. Отмена специальных бланков
В обществе возникло много споров касательно того, что Законом о регистрации отменено свидетельство о праве собственности. Право собственности на недвижимость, сведения о котором внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, теперь подтверждается не документом, а записью в реестре. Как говорится в ст.12 обновленного Закона о регистрации, именно на основании этой записи собственник совершает сделки со своей недвижимостью. При этом следует помнить, что сделки нотариус удостоверяет не только на основании записи о праве собственности на недвижимое имущество, но и установив личность обратившегося и его полномочия на распоряжение недвижимым имуществом. Если объединить отмену специальных бланков с существующим правом заявителей подавать заверенные копии, а не оригиналы документов, служащих основанием для возникновения прав, плюс сокращение сроков регистрации, когда нотариус не имеет права отказать в приеме документов, но может просто не успеть получить ответ в случае возникновения сомнений, то выходит достаточно гремучая в части вариации потенциальных мошенничеств ситуация.
Вывод
Как всегда, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Государство сняло с себя ответственность с обеспечения защищенности прав на недвижимость. Для минимизации риска мошенничества рекомендуем периодически проверять информации о своих вещных правах в Реестре недвижимости. Проверка информации не создаст проблем, ведь Государственный реестр прав открыт: получение сведений из него доступно как по объекту недвижимости, так и по субъекту права. Заинтересованное лицо может получить информацию, обратившись к любому нотариусу или государственному регистратору. Кроме того, законодательство предоставляет возможность получить такие сведения через официальный веб-сайт Министерства юстиции Украины. И обеспечена возможность проверки подлинности выданных из Государственного реестра прав документов по индексному номеру.
Виталий Правдюк, управляющий партнер юридической компании "Бизнес Форс"
Прокоментуйте першим