Порядка 80% новостроек в Киеве рискуют стать такими же проблемными как «хрущевки»

Через 15 лет, максимум через 20 лет, около 80% киевских новостроек станут таким же морально устаревшим проблемным неликвидным жильем, каким сегодня являются «хрущевки». Это рискует сформировать серьезную социально-градостроительную проблему, так как 90% доставшегося от советского времени жилья также приближается к «статусу хрущевок» уже сейчас, и мы рискуем получить в будущем город, в котором практически не будет домов, в которых хочется жить. Закономерно, что из города, состоящего из дискомфортных для жизни домов, все инициативные люди будут стараться поскорее уехать, и город рискует скатиться в затяжную стагнацию. Такое мнение озвучил Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

По его мнению, комфорт современного жилого комплекса складывается из 6-ти факторов:

1. Ландшафтная среда вокруг жилого комплекса. Это зеленый пешеходный двор с хорошим ландшафтным благоустройством (без парковки, которая размещается по периметру жилого квартала, в надземных или подземных паркингах);
2. Архитектура: сомасштабная человеку привлекательная архитектура зданий – фасад дома, это визитная карточка людей, которые в нем живут (а не унылые дома-стены, с бесконечными рядами/столбцами окон, в которых невозможно выделить окно своей квартиры);
3. Общественный интерьер жилого дома: красивые дизайнерские вестибюли и межквартирные коридоры (а не "утилитарные туннели", обезображенные неорганизованными инженерными вынужденностями);
4. Квартиры: удобная оптимальная планировка квартир;
5. Физический комфорт: тепло, влажность, акустика, инсоляция, вентиляция и т. д.
6. Создающая комфорт, инфраструктура: общественные функции на  1-х этажи жилых секций, объекты развлечения, питания, медицины, работы, спорта, торговли, детские учреждения, общественные пространства для променада и т.д.

Он добавляет, что обеспечивающее комфорт жилье, проектируют и строят уже десятилетиями не только в развитых странах Европы, Америки, но и в развивающихся странах – Латинской Америке, Китае, даже в африканских странах. Во всем мире сложился негласный принцип: если человек платит большие деньги за покупку квартиры, он должен получить комфорт. Если же он не умеет зарабатывать деньги, он вынужден ютится в дискомфортном самострое. Курьезная ситуация, при которой покупатель выплачивает огромные деньги, сопоставимые с его доходом за десятки лет, и получает в результате совершенно халтурное, дискомфортное жилье, это нонсенс, характерный только для нескольких постсоветских стран. При этом, к примеру, власти Москвы и Санкт-Петербурга осознав  ненормальность и опасность для будущего города  системного строительства дискомфорт-класса принимают решительные меры: уже десяток лет планомерно сносят «хрущевки», и на их месте строят комфортабельное жилье, а для обеспечения качественности новостроек в частности в Москве, с 1.06.15 становятся обязательными как для социального  жилья, строящегося по муниципальному заказу, так и для коммерческого жилья, перечень требований, выполнение которых обеспечивает жителю  комфортную жилую среду (постановление правительства Москвы № 305-ПП «Об утверждении Требований к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных жилых зданий»).

«Однако, даже без административно-установленных обязательных требований, исключительно «невидимой рукой рынка» жилье дискомфорт-класса вскоре окажется вне сегмента ликвидной недвижимости – десять лет назад, комфортными были единицы предлагаемых на Киевском рынке жилых комплексов, а сегодня их уже 20% предложения, а это около 50-ти объектов. В дальнейшем, процент представленного на рынке комфортного жилья будет повышаться, а дискомфортного понижаться, так как застройщикам выгоднее привлекать покупателя качеством, чем демпинговой ценой (которая является последним аргументом, которым застройщики пытаются убедить покупателей закрывать глаза на недостатки дискомфорт-класса)», – утверждает архитектор.

По его мнению, этот процесс займет не более 5-ти лет, в течении которых, на рынке новостроек не останется новостроек дискомфорт-класса. Через пять лет, приобретенные сегодня квадратные метры дискомфорт-класса начнут терять в цене, будут признаны рынком «неформатными», и течении последующих 10 лет вместо актива, набирающего стоимость год от года, превратятся в неликвидный актив, который можно реализовать лишь с дискаунтом по отношению к цене покупки. Об этом следует задуматься в первую очередь тем, кто сегодня рассматривает вариант покупки квадратных метров жилья дискомфорт-класса, рассчитывая выплачивать рассрочку в течении десятка лет.

«Если недостаточно средств на приобретение качественного комфортного жилье в черте Киева – лучше купить стоящее дешевле качественное комфортное жилье в пригороде, чем обзавестись дискомфорт-классом, который через 15 лет рискует окончательно стать неликвидным активом», – считает Александр Попов.