На ринку вторинної нерухомості бувають випадки купівлі квартири з комунальними боргами без відома про них покупця. Це трапляється, якщо недостатньо уважно перевірити об'єкт. Покупець дізнається про заборгованість вже після отримання перших платіжок від комунальних організацій. Хто має сплатити борги в придбаній квартирі та який порядок дій в цьому разі, залежить від ситуації.
Довідка про відсутність комунальної заборгованості не є обов'язковим документом під час укладення угоди купівлі-продажу. А самі борги за комунальні послуги не заважають продавати нерухомість, принаймні до моменту, коли на квартиру не буде накладено арешт у зв'язку з примусовим стягненням боргів.
Згідно із законом «Про виконавче провадження» арешт на нерухомість може бути накладено в разі перевищення заборгованості на суму у 20 мінімальних заробітних плат – у 2021 році це 120 тис. грн. Це за умови, що квартира – єдине житло боржника. Якщо він має іншу нерухомість, арешт може бути накладено за меншої заборгованості.
Але доки цього не станеться, й обтяжень немає, власник може вільно розпоряджатися квартирою, продавати її. Він не зобов'язаний показувати борги іншій стороні угоди, якщо покупець або нотаріус не просять його про це.
Якщо все ж сталося так, що ви купили квартиру з комунальними боргами, не знаючи про них, порядок дій тут залежить від того, як було складено договір купівлі-продажу житла. Основне, що потрібно врахувати – чи передбачено документом погашення заборгованості новим власником.
Якщо в договорі є пункт про перехід боргів новому власнику
Якщо в договорі є пункт, що заборгованість або наявні зобов'язання за квартирою переходять новому власнику, він має погасити борги сам. В цьому випадку домогтися сплати суми боргу колишнім власником без його згоди практично неможливо навіть у суді, адже ви самі підписали договір з відповідними умовами.
Зазвичай такі угоди укладають у випадках, коли покупець та продавець попередньо домовляються про погашення боргів новим власником. Сума заборгованості віднімається від вартості квартири.
Але не виключено, що недобропорядний продавець не захоче передати вам борги без їх компенсації з вартості квартири й не повідомить про цей момент, проте в договорі він буде вказаний. Тому перед підписанням паперів уважно перечитуйте всі пункти.
Якщо в договорі немає пункту про перехід боргів новому власнику
Це вдаліший для покупця варіант, адже він не дає свою згоду на погашення боргів колишнього власника. Сам договір купівлі-продажу не має на увазі перехід зобов'язань з оплати боргів новому власнику, якщо про це в ньому не сказано.
Після отримання платіжок з сумою заборгованості, що накопичилася до укладення угоди купівлі-продажу, спочатку мирно зверніться до колишнього власника й попросіть погасити борги. Якщо він це зробить – ситуація вирішиться з мінімальними турботами та без проблем. Якщо ж колишній власник відмовиться платити, доведеться звертатися до суду.
В цьому випадку закон буде на вашому боці. Законодавством не передбачено, що новий власник має сплачувати борги продавця, якщо про це не сказано в договорі купівлі-продажу. Далі, виходячи зі статті 162 Житлового кодексу, а також з положень Закону «Про житлово-комунальні послуги», слідує, що особа має своєчасно сплачувати комунальні послуги й платити за них лише в разі фактичного користування.
Тому зобов'язання з оплати комунальних послуг, наданих до укладення договору купівлі-продажу, залишаються за колишнім власником. Ви до них не маєте ніякого відношення.
Заарештувати квартиру за борги також вже не можуть, адже вона не є майном боржника. Будь-які дії в цьому напрямку є незаконними, тому ви зможете оскаржити їх в суді.
Вимагати сплату боргу від вас комунальні компанії також не можуть. Якщо вони подадуть на вас до суду, ви повинні будете звернутися з зустрічним позовом, вимагаючи виключити заборгованість попередніх власників за вашим особовим рахунком. Практика показує, що такі позови громадян задовольняються й далі комунальні компанії судяться вже з попередніми власниками, які є фактичними боржниками.
Головне правило, що допоможе вберегтися від придбання квартири з боргом – це ретельна перевірка нерухомість до укладення договору.
Дізнатися про наявність боргів у відношенні житла, що купується, можна двома способами:
- Попросити продавця надати довідки з усіх комунальних організацій, від компанії з обслуговування будинку.
- Перевірити власника на предмет відсутності боргів в Єдиному реєстрі боржників або на сайтах відповідних комунальних служб.
Врахуйте, якщо у квартирі проживало кілька людей, можливий варіант з розділом особових рахунків. В такому випадку довідки про відсутність заборгованості потрібно отримати за кожним з них. Всю інформацію можна дізнатися в компаніях, що обслуговують будинок.
Але один з найнадійніших способів уберегти себе від боргів в разі купівлі квартири – уважно скласти й перевірити договір купівлі-продажу. У ньому не має йтися про перехід боргів до покупця.
З правильно складеним договором ви страхуєте себе, якщо раптом пропустите момент, а за квартирою залишиться заборгованість – в цьому випадку ви не будете її сплачувати й легко зможете відстояти позицію в суді.