Перше, на що звертають увагу клієнти в разі купівлі квартири в іпотеку – відсоткова ставка банку. Але це не єдиний і не вирішальний пункт, від якого залежить сума переплати під час погашення кредиту. Іноді банки користуються прийомом, пропонуючи клієнту привабливі низькі відсотки, за якими ховаються невигідні додаткові платежі, страховки, послуги банку тощо.
Зараз вся ця інформація завжди доступна клієнту, головне, дізнатися її та розуміти, де можуть бути закладені суми, які доведеться переплатити. Розміри платежів, комісій, а також штрафів, переплат зазначаються в договорі. Розберемося, як об'єктивно оцінити ситуацію під час вибору іпотеки, щоб зупинитися на вигідній програмі.
Додаткові умови іпотеки
Іноді банки пропонують особливо вигідні пропозиції на оформлення іпотеки – низькі відсоткові ставки та комісійні. Але, щоб скористатися такою програмою, клієнт повинен виконати певні умови, наприклад:
- сплатити половину або більшу частину вартості квартири в рамках першого внеску;
- оформити обов'язкові й необов'язкові страховки;
- укласти договір з банком на виконання супутніх завдань на платній основі, у тому числі підготовку документів тощо.
Якщо хоч одну умову не виконано, іпотеку буде надано з вищими відсотковими ставками. Тому, побачивши низький відсоток, попросіть надати вичерпний перелік вимог і правил, за яких ця пропозиція буде діяти. Можливо також, що понижені ставки поширюються лише на початковий період виплати кредиту – на один-два роки.
Реклама та акції в іпотеці
З метою залучити нових клієнтів банки запускають акції та рекламні кампанії. Іноді вони мають на увазі привабливі умови отримання іпотеки, але кількість таких пропозицій може бути обмежено.
Акційні ставки можуть діяти певний період, а потім відсоток буде піднято навіть вище ринкового. Побачивши рекламу вигідного кредитування на придбання квартири, не поспішайте подавати заявку, доки не дізнаєтеся основні та додаткові умови такої пропозиції, а саме:
- протягом якого періоду буде діяти знижка;
- які обов'язкові умови повинен виконати клієнт для оформлення іпотеки;
- у відношенні якої нерухомості діють акційні пропозиції;
- з чим пов'язана спеціальна пропозиція тощо.
Можливо вдасться зв'язатися з людьми, які вже оформили іпотеку на таких умовах. Дізнайтеся у них, з якими підводними каменями вони зіткнулися на етапі виплати. Проаналізувавши ситуацію комплексно, зможете зрозуміти, чи дійсно реклама або акція вигідна для вашого випадку.
Разові, регулярні комісії та додаткові платежі
Комісіям та додаткових платежів за послуги банку варто приділити увагу окремо. Проаналізуйте не лише їх розмір й наявність, але і принцип, за яким вони розраховуються та від чого залежать.
Які платежі може приховати банк на етапі консультації
Бувають випадки, коли в рамках первинної консультації клієнта з іпотечної програми банки не розповідають про всі платежі, згадуючи лише основні цифри. А в ході оформлення іпотеки вже випливають додаткові суми, які в результаті можуть навіть перевищити відсоткову ставку.
Тому, консультуючись за програмою, яка вас цікавить, дізнайтеся:
- скільки коштує надання кредиту;
- чи є щомісячні комісії та їх розмір;
- яка комісія за обслуговування іпотеки;
- в яку суму обійдеться обов'язкове страхування майна та інші страхові внески;
- скільки банк візьме за послуги;
- розмір разових платежів на етапі оформлення.
Щоб побачити всю цю інформацію попередньо, попросіть банк показати її у письмовому вигляді – зазвичай у форматі таблиці з конкретними цифрами. Документ повинен містити вичерпний перелік платежів у межах обраної програми. В такому випадку ви виключите ситуацію, коли на перших етапах оформлення іпотеки не будете знати про ті чи інші суми.
Одноразові комісії під час оформлення іпотеки
Окремо зверніть увагу на те, як розраховуються суми одноразових комісій під час оформлення іпотеки. Іноді банки хитрують і розраховують її як відсоток від оцінної вартості квартири.
Але для розрахунку повинні брати не всю оцінну вартість квартири, а лише суму, на яку оформляється кредит. У такому разі комісія не розраховується на перший внесок. Ще один нюанс у тому, що за такого положення справ, у разі збільшення початкового внеску, розмір одноразової комісії стане нижче.
Щомісячні комісії під час виплати іпотеки
Програмою іпотеки може бути передбачена щомісячна комісія. Зазвичай за її наявності банк пропонує вигідніші умови кредитування – понижені відсоткові ставки. Тому, якщо вас привернула програма з причини низького відсотка, насамперед уточніть наявність щомісячних комісій. Іноді, додавши їх до відсотків, сума до оплати вийде навіть вище ринкової. Розрахувавши відсотки разом із щомісячними комісіями ви отримаєте реальну ставку за іпотечним кредитом.
Сума щомісячної комісії може залежати від:
- суми кредиту;
- оцінної вартості квартири;
- фактичної суми залишку за кредитом.
Третій вид комісії найбільш вигідний. Але фактично, це та ж сама відсоткова ставка, піднесена під виглядом комісійних платежів.
Побачивши пропозицію банку з вигідними умовами видачі іпотеки, спочатку проаналізуйте, на який термін і за яких умов вони діють, вивчіть всі нюанси програми, вимоги, додаткові платежі, витрати на оформлення документів тощо. Так ви зможете правильно розрахувати, чи вигідна для вас пропозиція насправді, або ж це одна з хитрощів, і в результаті ви все одно заплатите ті ж кошти, що і в іншому, вигіднішому і зручнішому для вас банку.