Оренда землі для комерційних чи сільгосп потреб – тимчасове володіння правами на неї за встановлену плату. Громадяни України можуть взяти в користування території як у фізичних осіб або компаній, так і в держави. Опираючись на положення, прописані в Земельному кодексі (ЗК) та в інших законах України про землю, проаналізуємо форму, порядок укладення та розірвання договору оренди земельної ділянки. Розглянемо особливості оренди територій у різних орендодавців, порівняємо ціни.
Приклад договору оренди земельної ділянки
Договір оренди – документ, який регулює взаємовідносини між власником ділянки землі та орендарем. В Законі №191-19 обговорена нова форма типового договору оренди землі, яка з урахуванням змін стала набагато простіше. Відповідно до закону, в контракті залишилися три істотні моменти, які вказуються обов'язково. В тому числі:
- назва об'єкта (ділянка та її цільове призначення) із зазначенням кадастрового номера, розмірів і розташування;
- термін дії угоди (кількість років);
- розмір плати, форма розрахунку і порядок внесення платежів.
Якщо в контракті немає хоча б одного з цих трьох пунктів, він вважається недійсним. Вся інша інформація вказується на розсуд учасників угоди. За згодою сторін у документі прописуються умови договору оренди земельної ділянки. Вони можуть встановлювати певний порядок використання землі, якого повинен дотримуватися орендар, щоб ділянка не втратила свої властивості. Тут також можуть бути вказані вимоги до орендодавця, який не повинен створювати перешкод для безпроблемного використання земель. Бланк (зразок) договору оренди земельної ділянки можна взяти на урядовому сайті.
Коли договір набирає чинності
До 2013 року передачу прав на землю підтверджувала державна реєстрація договору оренди земельної ділянки. Угода ставала дійсною за фактом внесення даних про контракт в держреєстр. Зараз поняття «реєстрація договору» із Закону «Про оренду землі» прибрали, виключивши звідти 18 статтю.
Держреєстрація прав замінила собою реєстрацію угоди. В ст.17 Закону «Про оренду землі» сказано, що дія контракту починається після внесення до державного реєстру даних про передачу прав на землю. Виконати цю процедуру можна двома способами:
- Через нотаріуса. Реєстрація обійдеться дорожче, адже крім адміністративного внеску вам доведеться оплатити нотаріальні послуги.
- Через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП). Ви оплачуєте тільки адмінвнесок, але тут вам доведеться витратити не одну годину на очікування своєї черги.
Звертаючись до уповноваженого органу, вам належить заповнити на місці заяву на реєстрацію прав. Крім того, прямуючи сюди, візьміть з собою такі папери:
- договір оренди земельної ділянки (зразок представлений раніше);
- підтвердження особи (паспорт заявника, код);
- підтвердження оплати адмінвнеску (квитанції).
Якщо ви вирішили передати папери через представника, йому необхідно мати при собі довіреність, паспорт і код. Органи виконавчої влади розглянуть папери та винесуть рішення протягом п'яти робочих днів. Якщо вам потрібно провести процедуру оперативніше, це можна зробити навіть за декілька годин, але адмінвнески будуть в рази вищими (залежно від терміновості розмір платежу варіюється від 160 грн до 8000 грн).
Який термін договору оренди земельної ділянки допускається
Ви маєте право взяти в користування ділянку на певний період, межі якого залежать від трьох чинників:
- типу території;
- цільового призначення;
- форми володіння.
Закон 161-14 регламентує максимальний термін дії договору оренди – 50 років. У ньому ж вказані мінімальні терміни для контрактів, що стосуються сільськогосподарських угідь – 7 років. С/г землі з гідротехнічною меліорацією можна брати в розпорядження не менше, ніж на 10 років.
В той же час Постанова №413, прийнята КМУ у червні, накладає ряд обмежень на передачу прав на сільськогосподарські угіддя, що знаходяться в комунальній і держвласності. Згідно з нею їх оренда оформлюється на сім або десять років в залежності від проведення меліорації. У Постанові також зазначено, що максимальний термін дії договору щодо державних с/г земель – 25 років. Такі часові рамки допускаються за умови висаджування на орендованій території багаторічних насаджень.
Процес оформлення землі в оренду
До березня 2016 року в ст.134 ЗК був прописаний досить великий перелік умов, при дотриманні яких певні території передавалися в розпорядження фізособам і компаніям, обходячи аукціон. У такому випадку потрібно розробити землевпорядну документацію та отримати дозвіл на використання землі. Цей порядок розглянутий нами в попередніх статтях.
Яка буває земля за призначенням
Але після того, як Закон №1012-19 набрав чинності, список земель, що можна брати в користування у держави без аукціону, став набагато меншим. І тепер навіть якщо ви бажаєте побудувати заміський будинок, заснувати ферму або вам потрібен сінокіс, під ці потреби доведеться орендувати землю в рамках аукціону. Але попередньо варто переконатися, чи не потрапляє ваш випадок під умови все тієї ж статті 134 ЗК. Крім того, Постанова Кабміну №413 ще більше звужує рамки щодо сільськогосподарських земель. Згідно з ним будь-які с/г території, що знаходяться в комунальній або держвласності, передаються в користування лише за результатами торгів. Раніше ми описали інструкцію з придбання права на землю через аукціон.
Якщо об'єктом оренди володіє приватна особа, аукціон не обов'язковий, але він може проводитися з ініціативи орендодавця. У разі, коли сторонам вдасться домовитися про передачу прав без торгів, для здійснення угоди досить укласти контракт.
Процес розірвання договору оренди землі
Припинення (розірвання) договору оренди земельної ділянки здійснюється за згодою обох сторін. Виняток становлять випадки, коли інший (односторонній) порядок обумовлений безпосередньо в контракті. Як показує практика, цьому моменту сторони не приділяють належної уваги. Розглянемо, чому даний пункт не варто ігнорувати.
Якщо орендодавець або орендар бажає підстрахувати себе на випадок несумлінного виконання обов'язків та умов іншою стороною, в пунктах угоди прописується, що кожен з них має право розірвати контракт в односторонньому порядку за конкретних обставин.
Приводом для розірвання договору може стати надмірне виснаження ґрунтів, застосування пестицидів тощо. Але щоб такі дії могли вважатися підставою для припинення дії угоди, це повинно бути написано.
На практиці договори найчастіше розривають через затримку орендної плати. У цьому випадку документ втрачає силу на підставі ст.141 ЗК. У ній же зазначено, що орендар повинен припинити користуватися землею, якщо експлуатував її не за цільовим призначенням. Врахуйте, що разова несвоєчасна оплата за оренду землі не може стати підставою для розірвання договору. Порушення повинно мати систематичний характер, тільки тоді суд встановить, що угода втратила чинність.
Щоб спростити процедуру, сторона, яка бажає розірвати контракт, повинна направити письмове сповіщення другому учаснику земельних відносин. З моменту отримання такого листа орендар повинен звільнити землю в установлений термін.
Крім того, підставою для розірвання договору є порушення земельного законодавства, наприклад, забруднення територій хімічними, радіоактивними речовинами тощо. Процедура проводиться примусово через суд.
Вартість оренди землі
Продаж прав на використання земель в рамках аукціонів часто здійснюється за набагато вищою ціною, ніж при укладанні договорів без проведення торгів. Цим пояснюється актуальність аукціонів для орендодавців. Скільки коштує оренда землі в Україні можна дізнатися з даних Держгеокадастру. За інформацією держоргану на початок 2017 року середня вартість оренди державних угідь становила близько 2 250 грн/га.
Початкова вартість оренди гектара державних територій формується з урахуванням їх нормативної грошової оцінки. Вона залежить від таких факторів:
- цільове призначення землі;
- група ґрунтів;
- приналежність до певної територіальної одиниці.
Плата за використання державної сільськогосподарської землі не може бути нижче 8% її нормативної грошової оцінки. Саме ця сума є стартовою при виставленні лота на продаж. Часто в боротьбі за отримання прав на землю учасники аукціону підвищують початкову вартість в рази. Як повідомляє Держгеокадастр, в Чернігівській області права на ділянку площею 73 га зі стартовою ціною 97,8 тис. грн в кінцевому підсумку були продані за півмільйона гривень.
Для укладення угоди з фізособою або компанією необхідно провести експертну грошову оцінку земельної ділянки. Процедуру здійснюють спеціалізовані організації, БТІ. Згідно з показниками Держгеокадастру, оренда гектара землі у приватника в середньому коштує трохи більше 1000 грн.
Як оформити права власності на землю
Особа, яка має право власності на ділянку, може не тільки користуватися цією землею, а й вільно розпоряджатися нею. Право власності, на відміну від оренди, не обмежується часовими рамками. Розглянемо, як оформити у власність земельну ділянку, що знаходиться в оренді. Власниками землі можуть виступати фіз- і юрособи, територіальні громади та держава. Громадяни мають право приватизувати її в одному з трьох випадків:
- реалізуючи право на разову безоплатну приватизацію земель;
- маючи на території приватний будинок або іншу власну нерухомість;
- розпоряджаючись територією на підставі договору оренди або акта на постійне користування.
Переведення землі в приватну власність – трудомісткий і тривалий процес. Розглянемо основні етапи, які треба буде пройти під час приватизації ділянки.
Як оформити землю у власність, якщо вона в оренді
Якщо власник землі бажає її продати, він зобов'язаний сповістити про це орендаря, вказавши ціну та умови угоди. Якщо орендар захоче придбати ділянку за аналогічними умовами і вартістю, він має на це переважне право над іншими претендентами.
Якщо земля продається через аукціон, орендар також має перевагу. Саме він зможе купити ділянку, якщо найвища пропозиція інших учасників влаштує і його. Комунальні та державні території не виставляються на продаж без згоди орендаря.
Якщо орендар захотів оформити у власність орендовані комунальні або державні території, йому потрібно звернутися із запитом до виконавчого органу через ЦНАП, надавши такий пакет документів:
- заяву;
- ідентифікаційний код та паспорт;
- акт погодження меж;
- договір оренди.
Уповноважений орган протягом місяця виносить рішення. Якщо представники влади схвалюють запит, заявнику належить провести землевпорядні роботи та подати готові папери на реєстрацію права власності. Будьте готові витратити на ці завдання не один місяць.
Особливості оренди землі
Серед маси законодавчих нюансів щодо взаємин у сфері землі, деякі моменти особливо актуальні. Відзначимо наступні з них:
- Ділянки, які перебувають під заставою, передаються в оренду за згодою заставотримача. Закон «Про оренду землі».
- Якщо договір оренди державної землі розривається в зв'язку з тим, що ділянка передається для суспільних потреб, держава відшкодовує збитки орендарю, які спричинять ці дії. Ст.32 Закону «Про оренду землі».
- Якщо особа купує нерухомість на землі, орендованій іншим суб'єктом, права на використання ділянки під нерухомістю також переходять власникові будинку. Ст.120 ЗК.
Особливості оренди сільськогосподарських земель
В українському Земфонді нараховується 60 мільйонів гектарів земель, основна частина з яких – це сільськогосподарські угіддя. Вони займають більше 42 мільйонів гектарів території, що становить близько 2/3 всієї площі країни. З метою захистити і зберегти такий ресурс, до використання цих земель пред'явлені особливі вимоги:
- встановлені мінімальні тимчасові рамки оренди (7 років), які не застосовуються до інших типів територій;
- права на держземлі с/г призначення продаються виключно через аукціони;
- встановлена мінімальна вартість оренди с/г угідь комунальної та держвласності – 8% від нормативної ціни;
- оренда – єдиний варіант для іноземних компаній і фізичних осіб взяти в користування українську с/г землю (вони не можуть стати її власниками навіть в рамках успадкування).
Суборенда ділянок
Орендар має право передати землі в користування третій особі. Згідно ст.8 Закону №161-14 укласти договір переуступки права оренди земельної ділянки (суборенди), можна при виконанні таких умов:
- власник погоджується на суборенду в письмовій формі (якщо можливість суборенди не зазначена в першочерговому контракті);
- можливість укладення договору уступки оренди земельної ділянки прописана в контракті з власником;
- суборендар зобов'язується зберегти цільове призначення об'єкта.
Якщо суборенда оформляється на підставі згоди, у власника є місяць з моменту офіційного отримання запиту на те, щоб схвалити або відхилити прохання. Якщо по закінченню цього періоду він не дає відповідь, орендар має право передати права на землю третій особі, не маючи офіційної згоди власника.
Суборенда повинна обмежуватися вимогами, прописаними в першочерговому контракті. Якщо останній документ втрачає силу, суборенда також стає недійсною.
Менше зволікань: отримати права на землю в Києві стало простіше
Переуступка прав за договором оренди земельної ділянки особливо актуальна для орендарів, які з індивідуальних причин не бажають користуватися землею, взятою в розпорядження на кілька років.
Висновок
У зв'язку з намірами уряду провести земельну реформу, закони в цій сфері постійно змінюються. Тому перед тим як орендувати землю, передати права на неї, оформити суборенду, рекомендується попередньо проконсультуватися в юриста. Це особливо актуально в нестандартних ситуаціях. Наприклад, зовсім недавно державну сільськогосподарську землю можна було вільно взяти під присадибну ділянку без проведення торгів. Зараз же це можливо лише в рамках аукціону, якщо випадок не підпадає під умови статті 134 Земельного кодексу.