Яку нерухомість обрати для інвестиції
Покупка готової житлової нерухомості — найпростіший варіант. Житлова нерухомість зазвичай вимагає менших витрат, тому її вибирає більшість інвесторів-початківців. Більш складний і дорогий варіант — вкладення в нежитлові об'єкти: офісні, торговельні, складські приміщення тощо.
Вкладаючи кошти в обєкт на етапі будівництва можна розраховувати на високі доходи, проте і ризики при фінансуванні незакінчених проектів вище.
Маючи справу з об'єктом, який будується на початкових етапах, потрібно бути готовим до ризиків заморожування будівництва, проблем із введенням об'єкта в експлуатацію, або підключенням до систем комунікацій. Перед купівлею такого житла рекомендуємо ретельно перевірити забудовника.
Також рекомендуємо врахувати ліквідність нерухомості. Якщо у вас може виникнути необхідність терміново продати об'єкт, ви можете втратити значну суму. Щоб вкладення виправдали очікування, ставте чітку ціль та свідомо підходьте до вибору об'єкта з урахуванням його особливостей і поставлених завдань.
Стратегії інвестування в нерухомість
Для різних типів нерухомості можуть бути різні сценарії. Наприклад, квартиру в хорошому стані на вторинному ринку можна одразу здавати в оренду.
Зробивши ремонт в квартирі, її можна здавати в оренду за вищою ціною, або перепродати об'єкт і одразу отримати дохід.
У випадку перепродажу прибуток може досягати 10-50%, проте інвестор повинен мати хороші навички у сфері ремонту та будівництва. Не виключені ситуації, коли витрати на ремонт не окупляться. Не забувайте і про те, що нерухомість потребує уваги і постійних витрат на утримання. До речі, після продажу квартири вам також доведеться заплатити податок. Про це ми розповідаємо у статті.
Ще один варіант — купити квартиру більшої площі і поділити її на дві студії з окремими входами для подальшої здачі в оренду.
В туристичних містах доцільно здавати житло подобово. З мінусів виділимо постійний пошук клієнтів і нестабільний прибуток, необхідність підтримки чистоти і регулярне прибирання. Визначтесь, чи готові ви витрачати для цього свій час.
Як швидко окупиться вкладення
Інвестуючи в нерухомість, налаштуйтесь на довгострокову перспективу. Повернути вкладення в середньому можна через 7-12 років після купівлі.
До прикладу, ви купуєте для довгострокової оренди готову квартиру за $30 тис, плануючи, що орендар щомісяця платитиме $200. В такому разі повернути вкладену суму вдасться через 12,5 років. Реальний термін окупності може бути іншим, оскільки плата за оренду постійно змінюється. Сюди ж врахуйте супутні витрати, такі як ремонтні роботи, податок на нерухомість тощо.
Розглянемо інший варіант з купівлею квартири в новобудові в хорошому районі за $40 тис і додатково вкладаєте $20 тис на ремонт, після чого здаєте в оренду за $600. Однак це не статична величина, оскільки на неї впливає безліч факторів. Вартість оренди може збільшитися або знизитися, і тоді цифра буде зовсім іншою. Орієнтовний термін окупності в цьому випадку становитиме менше 9 років, після чого об'єкт почне приносити прибуток.
Швидше повернути вкладення та отримати прибуток можна завдяки перепродажу об'єкта. Це так звана спекулятивна інвестиція. Вона актуальна для покупців, які мають «вільні» кошти і купують нерухомість на стадії будівництва, щоб перепродати її з часом — з готовим ремонтом або одразу після здачі будинку в експлуатацію. У такому випадку термін окупності зменшується до 5 років. Втім, прибутковість залежатиме від низки факторів: типу нерухомості, ситуації на ринку, економічного стану тощо.
Як визначити недооцінені об'єкти для інвестицій
Об'єктивно оцінити перспективу вкладення допоможе формула Шиллера, відповідно до якої необхідно розрахувати співвідношення ціни об'єкта до суми річної оренди. Для цього розділіть вартість нерухомості на заплановану суму доходу за рік.
Якщо об'єкт коштує $30 тис, а прогнозований дохід від оренди становить $200 на місяць ($2 400 за рік), то приблизний розрахунок виглядатиме так: 30 000:2 400=12,5. Відповідно до формули, показники, що входять у діапазон 10-15, вважаються адекватною оцінкою нерухомості.
Якщо співвідношення менше 10, можна припустити, що нерухомість недооцінена і цей варіант найбільш перспективний для інвестицій. Недооцінену нерухомість обовязково потрібно ретельно перевірити з нотаріусом, оскільки часто таке житло може мати юридичні проблеми — обтяження у вигляді суперечок власників, невірне використання, невідповідність функціонального призначення, оформлення дозвільної документації тощо.
Якщо ж розрахунковий показник більше 15 — об'єкт, навпаки, переоцінений і купувати його не вигідно. Зауважимо, що це досить грубий розрахунок, який не враховує інфляцію, попит і конкуренцію на ринку. Однак формула цілком придатна для базової оцінки.
Прокоментуйте першим