Дарча – найпоширеніший спосіб безоплатної передачі майнових прав на квартиру або будинок. Поняття договору дарування трактовано в Цивільному кодексі (ЦК) – стаття 717.
Найчастіше такий формат взаємин практикується в колі сім'ї – в разі передачі нерухомості дітям, онукам, іншим близьким родичам. Під дарчою розуміють передачу прав на нерухомість в момент її підписання, або з часом за настання певної події. Наприклад, онукові дарують квартиру, але він отримує її в дар лише після досягнення повноліття. Розглянемо 5 ризиків такої угоди, та як їх уникнути:
1. Неможливість зміни рішення щодо дарування майна
Дарча передбачає безоплатну передачу об'єкта нерухомості – обдарована сторона нічого не винна дарувальнику за це, а будь-які умови, обумовлені в договорі у цьому контексті, стануть причиною його недійсності. Отримавши в дар квартиру, особа може вільно розпоряджатися нею, незалежно від інтересів дарувальника. Новий власник може продати, обміняти житло тощо, навіть якщо дарувальник поки що планував ним користуватися.
- вчинення обдарованою стороною злочину проти життя, здоров'я того, хто подарував квартиру або членів його сім'ї;
- наявність загрози псування або знищення, недбале ставлення до подарованого майна, яке є об'єктом культурної, історичної спадщини, важливе для науки або особливо цінне в нематеріальному плані для дарувальника;
- договір укладено шляхом обману, шантажу або за умови недостатнього інформування дарувальника про порядки та юридичні наслідки дарування.
Скасувати дарування у цих випадках можна в суді. Розірвати договір без суду вийде лише за згодою обох сторін – процедура проводиться в нотаріуса. Таке розірвання договору можливе в строк протягом року після його укладення.
У зв'язку з цими особливостями дарчої, вона несе ризики – відносини між родичами можуть зіпсуватися, і немає гарантії, що обдарована сторона вчинить справедливо у відношенні людей, які поки ще проживають у квартирі, користуються нею.
Щоб підстрахуватися від такого випадку, в дарчій можна прописати додаткові умови. Але вони обов'язково повинні бути лише в інтересах третіх осіб, а не дарувальника. Наприклад, договором не допускається виселення з квартири, родича що там проживає або передбачається виплата матеріальної компенсації за його частину квартири тощо.
2. Нікчемність договору дарування у зв'язку зі смертю однієї зі сторін
Якщо договір дарування передбачає, що права на нерухомість переходять обдаровуваній стороні лише за настання певних умов, але дарувальник не доживає до цієї події, договір втрачає юридичну силу. Майно вже не переходить особі за дарчою, а розподіляється між спадкоємцями згідно з законодавством.
Як альтернативу можна оформити заповіт. Але серед спадкоємців можуть бути категорії, які вступають у спадщину незалежно від заповіту. До них належать батьки, чоловік або дружина у разі підтвердження непрацездатності, а також неповнолітні чи непрацездатні діти.
3. Припинення дарчої в разі погіршення матеріального становища дарувальника
У ст. 724 ЦК сказано, що дарувальник може відмовитися від передання подарунка в разі погіршення його матеріального становища. Цей порядок діє лише стосовно дарчих, за якими майно передається в дарунок в майбутньому. Повернути вже подароване майно, на яке переоформили право власності, за такої причини не вийде.
З одного боку, це страхує інтереси особи, яка дарує квартиру, а з іншого – створює ризик для того, хто повинен отримати подарунок. Тим більше, поняття істотного погіршення матеріального становища в законі не розписано – воно досить абстрактне.
4. Ймовірність визнання договору дарування недійсним з інших причин
Цивільним законодавством встановлені конкретні вимоги до договору дарування, недотримання яких може спричинити визнання угоди нікчемною. Серед таких обставин:
- наявність матеріальних або нематеріальних дій на користь дарувальника в обмін на квартиру – фактично це не безоплатна передача майна, а значить – це не дарування;
- недотримання зобов'язань щодо третіх осіб за договором – порядок діє також у разі смерті дарувальника;
- приховування дарувальником проблем щодо нерухомості, які можуть нести загрозу для життя та здоров'я тих, хто там проживає.
У разі розірвання договору подароване майно повертається дарувальнику. Якщо цього зробити немає можливості, за законом передбачена компенсація в грошовому еквіваленті. Тому, перед оформленням договору дарування, сторони повинні детально обговорити всі умови угоди. Так вдасться уникнути ситуації, коли подарована квартира стане каменем спотикання в колі сім'ї.
5. Оскарження дарчої претендентами на спадщину
У разі смерті дарувальника, майно, подароване ним обдарованій стороні, може стати предметом судових розглядів між спадкоємцями. Незгодні з рішенням дарувальника родичі можуть вимагати свою частку в будинку або квартирі. Але вони можуть оскаржити рішення лише у разі, якщо в судовому порядку підтвердять наявність вагомих підстав для цього.
Враховуючи розглянуті обставини й особливості законодавства, ви зможете оформити дарчу з мінімальними ризиками. Можливо, для вашого випадку буде зручніше і безпечніше укласти не договір дарування, а скористатися альтернативою – заповіт або договір довічного утримання.