Аналитический центр DOM.RIA следит за изменениями стоимости на одесском рынке первичного жилья и регулярно публикует отчеты своих исследований. На их основе инвесторы могут делать прогнозы на будущие периоды. Рассмотрим динамику цен за зиму 2019/2020. Анализ проведен для каждого сегмента отдельно: эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класса.
Цена за квадрат одесского эконом-класса выросла на 3,8%
Как и во многих других городах Украины, в Одессе бюджетная недвижимость уже не пользуется достаточным спросом. Поэтому застройщики не слишком активно запускают подобные проекты. Прошлой зимой на рынке было 5 таких ЖК. Сейчас одесский эконом-сегмент представлен 6 новостройками.
Анализ цен за зимние месяцы показал такую статистику. Выросли лишь общие показатели. Максимальные и минимальные значения утратили свои позиции.
|
Декабрь |
Январь |
Февраль |
|
|
Минимальная |
11 538 |
11 200 |
11 200 |
|
Средняя |
13 125 |
13 624 |
13 624 |
|
Максимальная |
16 235 |
15 752 |
15 752 |
Динамика цен в новостройках эконом-класса
С декабря по февраль средняя рыночная стоимость в новостройках эконом-класса Одессы поднялась на 3,8%. В декабре она стартовала с отметки 13 125 грн за квадрат. В январе выросла до 13 624 грн, где и осталась в феврале.
Обратную динамику наблюдаем для экстремальных значений. Минимальная стоимость эконом-жилья в Одессе за зиму незначительно снизилась. Самые дешевые квартиры стали стоить меньше на 2,93%: с 11 538 грн за квадрат до 11 200 грн. Значение было достигнуто в январе. В феврале функция цены сохранила данный показатель.
Максимальные расценки бюджетных квадратных метров изменились аналогично минимальным. Показатель уменьшился, но в этом случае уже на 2,98%. В декабре стоимость равнялась 16 235 грн за метр квадратный, а в январе уже спустилась до 15 752 грн за кв. м. Февраль стабилизировал стоимость на достигнутой отметке.
Выборка недостаточно большая, чтобы можно было построить достоверную экстраполяцию. Слабые колебания говорят о том, что застройщики не спешат развивать сегмент.
Цена за квадрат одесского комфорт-класса выросла на 5,86%
Рассматриваемый сегмент является самым крупным на рынке. Ему принадлежит больше половины всех предложений, а точнее, 54%. Прошлой зимой в этом сегменте было 72 дома. Сейчас одесский комфорт-класс представлен 91 новостроем. Спрос на такое жилье продолжает быть стабильным, а значит, можем ожидать дальнейшее упрочнение позиций сегмента на рынке.
|
Декабрь |
Январь |
Февраль |
|
|
Минимальная |
11 500 |
12 500 |
12 500 |
|
Средняя |
17 580 |
18 529 |
18 611 |
|
Максимальная |
48 662 |
53 050 |
53 050 |
Динамика цен в новостройках комфорт-класса
Ценники комфорт-недвижимости выросли по всем пунктам. Проанализируем, как это происходило на протяжении зимних месяцев 2019/2020.
Средняя рыночная цена сдвинулась вверх на 5,86%. Зима начиналась с отметкой в 17 580 грн за кв. м. В январе средний ценник увеличился на 5,4% до 18 529 грн за квадрат. К февралю стоимость выросла еще на 0,44%, составив 18 611 грн за метр.
Экстремальные значения поднялись более заметно. Минимальный показатель стал больше ровно на тысячу или на 8,7%. Декабрьская стоимость в 11 500 грн за квадрат в январе составила уже 12 500 грн. В феврале подъем укрепился. Если в декабре комфорт-класс стоил дешевле эконом-недвижимости, то после периода роста бюджетное жилье вновь стало самым выгодным.
Наиболее значительное возрастание показала максимальная цена. С 48 662 грн за кв. м она поднялась до 53 050 грн за м. При этом прирост составил 9,02%. Подъем случился в январе, в феврале по аналогии с минимумом сохранился на той же отметке.
Цена за квадрат одесского бизнес-класса выросла на 5,29%
Второй по востребованности сегмент. В Одессе бизнес-класс занимает более четверти всего рынка. На данный момент от представлен 48 новостройками. Прошлой зимой предложений было не больше 40. Этот сегмент также не теряет спрос, потому стоит ждать его активного развития и дальше.
|
Декабрь |
Январь |
Февраль |
|
|
Минимальная |
13 090 |
14 324 |
14 324 |
|
Средняя |
20 290 |
21 364 |
21 364 |
|
Максимальная |
33 000 |
29 700 |
29 700 |
Динамика цен в новостройках бизнес-класса
В бизнес-сегменте все не так однозначно. Если средняя рыночная цена выросла, то экстремальные значения минимума и максимума колебались по-разному. Начнем с общего показателя.
Средний ценник бизнес-класса в Одессе в начале зимы составил 20 290 грн за кв. м. В январе он вырос на 5,29%. Результат в 21 364 грн за квадрат остался неизменным и в феврале.
Минимальное значение ценовой функции за зиму также увеличилось. С 13 090 грн за метр в декабре параметр сместился вверх на 9,43% до уровня 14 324 грн. Февраль прошел без изменений.
Максимальная стоимость по бизнес-классу, наоборот, уменьшилась. Самые дорогие квартиры подешевели ровно на 10%. Декабрь показал ценник в 33 000 грн за квадратный метр. В январе результат сместился вниз, пересек отметку в 30 тысяч и составил 29 700 грн. Такое же значение регистрируем в феврале.
Цена за квадрат одесского элит-класса выросла на 0,06%
Элитные новостройки актуальны, но спрос на них не бывает слишком большим ввиду специфики направления. Сейчас элит-класс в Одессе представлен 24 объектами. С декабря добавился один дом. Традиционно количество предложений не превышает тридцати.
|
Декабрь |
Январь |
Февраль |
|
|
Минимальная |
13 900 |
13 700 |
13 700 |
|
Средняя |
29 564 |
29 137 |
29 583 |
|
Максимальная |
43 689 |
37 931 |
37 931 |
Динамика цен в новостройках элит-класса
Ценовые колебания в элитном сегменте оказались самыми незначительными. Средний ценник по рынку увеличился всего на 0,06%. Не больше процента – такой же шаг, правда с отрицательным знаком, показала минимальная стоимость. Зато максимальный ценник вырос на 13,18%.
В декабре средняя рыночная стоимость по элит-классу составила 29 564 грн за метр квадратный. В январе параметр просел на 1,44%, в феврале восстановил свои позиции на 1,53%, достигнув 29 583 грн за метр.
Минимум ценовой функции начал зимний период на уровне 13 900 грн за квадрат. В январе стоимость метра уменьшилась на 200 грн или на 1,44%, как и для средней цены. В феврале ситуация осталась прежней. По итогам зимы самая дешевая элитная недвижимость стоит меньше, чем бизнес-класс.
Максимальное значение графика в декабре 2019 остановилось на 43 689 грн за квадратный метр. В январе стоимость скатилась вниз до 37 931 грн. В феврале она так и осталась на достигнутом уровне.
По всем сегментам одесского рынка констатируем удорожание, пока небольшое, но тенденция понятна. Февраль обозначился периодом затишья. Это может быть следствием плавной подготовки застройщиков к сезону повышенного спроса. В теплое время года в одесские новостройки вкладывают активнее. Цены в ответ на спрос растут. Ожидаем новые более внушительные подорожания.