Ипотека в Украине уже который год остается одним из действенных способов покупки жилья. Он особенно актуален, если на оплату полной стоимости недвижимости денег не хватает. Так как купить квартиру в ипотеку?
Ипотека – это
Ипотека – одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотечный кредит или ипотека – это действенный финансовый инструмент для покупки собственного жилья без многолетнего накопления сбережений. Покупатель просто вносит фиксированные платежи за недвижимость, которой уже пользуется. И после выплаты всей прописанной в договоре суммы право пользования недвижимым имуществом от банка-кредитора переходит к покупателю – будущему собственнику.
Квартира в ипотеку: достоинства и недостатки
Ипотека, как и любой другой способ покупки жилья, имеет свои плюсы и минусы. Так, одно из главных преимуществ квартиры в кредит – возможность уменьшения сроков и размеров ежемесячных выплат. Для этого потребуется накопить большой первоначальный взнос, который в Украине стартует с 20% от полной стоимости квартиры или дома. При этом заемщик платит уже за свое жилье, а не за аренду – еще одно достоинство ипотеки и ипотечного кредита. Также среди плюсов этого финансового инструмента:
- возможность покупки жилья даже при небольшой сумме первоначального взноса;
- возможность досрочного погашения и экономия на процентах по кредиту;
- широкий выбор вариантов недвижимости: первичный и вторичный жилой фонд, загородный дом.
Главный недостаток ипотеки – права собственности на жилье принадлежат «ипотекодателю» до погашения всей суммы (стоимость объекта, выплаты по процентам и прочее). В 2018 году доля покупки жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования по разным оценкам составила не более 4% от общего количества сделок по купле-продаже. Нередко процентная ставка напрямую зависит от размера первоначального взноса, уровня зарплаты и кредитной истории заемщика.
Как купить квартиру в ипотеку: виды сделок
Банки постоянно внедряют новые и модернизируют старые ипотечные программы. Каждая из них действует не в любом банке или может быть результатом сотрудничества конкретной финансовой организации и застройщика. В Украине чаще всего используются такие варианты:
- ипотечное кредитование под покупку жилья на первичном или вторичном рынке;
- ипотечное кредитование под строительство дома;
- ипотечное кредитование под покупку земельного участка (не с/х назначения);
- рефинансирование ипотечного кредита (если заемщику не нравятся условия погашения кредита, он имеет право рефинансировать этот кредит в другом банке).
Рассрочка или кредит: покупаем квартиру в новостройке
Также необходимо четко различать ипотечный и стандартный кредит. Это позволит вам понять, что именно предлагает банковское учреждение и определиться с условиями. Ипотека предполагает обязательный залог недвижимого имущества, стандартный кредит возможен и без оформления залога.
Как взять ипотеку: собираем документы
Банки тщательно подходят к проверке кредитной истории и платежеспособности заемщика. Стандартный набор документов для оформления ипотечного кредита выглядит следующим образом:
- паспорт;
- справка о присвоении идентификационного кода;
- документ о семейном положении;
- согласие супруги/супруга;
- трудовой договор;
- справка о доходах.
Полный перечень необходимых документов и копий лучше уточнять в банковской организации. После тщательной проверки финансовая организация примет решение, одобрять или нет ипотечный кредит.
Как купить квартиру в ипотеку: условия договора
Перед оформлением сделки, необходимо выбрать жилье. Банки публикуют в открытом доступе только примерную информацию о процентных ставках и стоимости дополнительных услуг. Более четкую картину вы сможете получить, предоставив им конкретный желаемый объект недвижимости.
После обсуждения всех деталей, вам необходимо оформить договор ипотечного кредитования. Стоит внимательно прочесть все условия, в том числе:
- срок первого платежа;
- условия погашения (аннуитет или классическая схема);
- штрафные санкции за досрочное погашение (есть ли они);
- размер страховки (ее наличие);
- условия снятия ареста с жилья и прочие нюансы.
Образец договора ипотечного кредита
После подписания документов, вы можете въезжать в жилье, если иное не предусмотрено договором.
Как продать квартиру в ипотеке
Чтобы правильно продать квартиру в ипотеку, заемщику предстоит сначала уведомить банк, указав причину такого решения, и получить разрешение на продажу, хотя финансовые организации и не любят терять проверенного заемщика. Далее можно проконсультироваться у юриста, обсудив удобные варианты продажи и нюансы законодательства.
Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?
Вариантов, как правильно продать квартиру, которая в ипотеке, немного. При этом не стоит забывать, что далеко не каждый потенциальный покупатель проявит интерес к обремененной недвижимости, хоть и оформленной по всем нормам закона. Используют такие способы:
- продажа жилья собственными силами. Заемщик выставляет квартиру на продажу, указав вид обременения. Потенциальный покупатель заключает соглашение с банком, выплачивает остаток суммы по ипотеке и подписывает договор купли-продажи;
- продажа жилья банком-кредитором. Подойдет для случаев, когда заемщику необходимо экстренно уехать в другой город или страну. С банком заключается дополнительное соглашение, а объект чаще всего выставляется на аукцион;
- досрочное погашение кредита. Заемщик может раньше срока погасить ипотечный кредит, стать полноправным собственником квартиры, а затем – продать;
- продажа кредита третьей стороне. Потенциальный покупатель и заемщик заключают соглашение с банком-кредитором.
Как снять арест с ипотечной квартиры
При продаже квартиры, взятой в ипотеку, следует внимательно изучить все нюансы соглашений по передаче долговых обязательств и убедиться, что с банком-кредитором заемщика теперь не связывают никакие финансовые вопросы, так как без снятия банковского «ареста» сделку совершить не удастся.
Как взять ипотеку: государственные программы
В Украине действуют несколько государственных программ покупки квартир в первичном жилом фонде. Так, одна из программ Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству – «Льготное молодежное кредитование». Она рассчитана на молодые семьи или одиноких граждан до 35 лет, сроки кредитования – до 30 лет, а ставка – 3%.
Государственные программы покупки квартиры в новостройке
Еще одна государственная программа ипотечного кредитования – «Доступное жилье». В 2019 году на ее финансирование выделили 100 млн грн, хотя реальная потребность по оценка Госфонда – более 1 млрд грн. По условиям программы государство компенсирует 30-50% стоимости жилья, а осенью 2018 года Кабмин изменил некоторые правила участия:
- верхняя граница уровня доходов потенциальных участников снижена с 5 до 3 среднемесячных заработных плат по региону;
- участники программы могут самостоятельно выбирать объект и банк, с которого будет осуществляться платеж;
- ограничения площади жилья, которое может быть приобретено в рамках программы, в соответствии с численностью семьи и прочее.
Доступное жилье в Украине: изменили правила участия
Купить дом в ипотеку, как и квартиру по государственным ипотечным программам в последние годы довольно сложно, так как программы не имеют должного финансирования, а участники продвигаются по списку в режиме очередности. Поэтому принимать решение – ожидать ли льготных кредитных условий от государства или брать ипотеку в банке – придется самостоятельно.