Ипотека – долгосрочный целевой кредит на покупку квартиры, которая в рамках договора является залоговым имуществом до погашения долга. Неправильный выбор программы или неоптимальный подход к погашению ипотеки становятся причинами:
- переплат;
- финансовых рисков;
- потери ипотечной недвижимости.
Купить квартиру в ипотеку: особенности сделки
Избегая типовых ошибок при оформлении ипотеки, вы сможете остановиться на посильной и выгодной для вас программе кредитования. Переплаты и риски в этом случае будут минимальными. Рассмотрим основные ошибки, которые допускают клиенты, при покупке квартиры в ипотеку.
1. Игнорируют возможность досрочного погашения кредита
В случае роста дохода, улучшения вашего материального положения появляется возможность вносить не только минимальные необходимые платежи, но и выплачивать ипотеку наперед. Этим самым вы не только подстраховываете себя от трудностей при выплате ипотеки в будущем, но и экономите, так как уменьшаете тело кредита, а соответственно и проценты, которые будут насчитываться на него в будущем.
Досрочная выплата ипотеки: о чем нужно знать заемщику
Досрочное погашение ипотеки особенно выгодно в первые годы. В этот период выплачивается основная сумма по процентам, а чем быстрее вы перейдете к погашению тела кредита, тем меньше будут переплаты. Кроме того, вы сможете досрочно отказаться от страховки и вернуть часть денег, уплаченных за нее. Досрочное погашение ипотеки невыгодно банку, и договором кредитования могут быть предусмотрены штрафы или лимиты платежей. Поэтому, прежде, чем вносить досрочные платежи, изучите условия кредитора.
2. Не пользуются налоговым вычетом
Согласно 166 статье Налогового кодекса плательщик ипотеки может оформить возврат налога на доход физических лиц, который ранее уже уплатил из официальной заработной платы. Вычет налога не распространяется на тело кредита, а только на проценты. Вам удастся вернуть до 18% от суммы выплаченных процентов. Оформить возврат налога можно при соблюдении следующих условий:
- квартира является собственностью и основным местом жительства ипотекоплательщика;
- клиент получает заработную плату официально и является резидентом Украины;
- заемщик задекларировал доходы за период, на который оформляется налоговый вычет.
Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку
Вернуть уплаченные налоги не получится физическому лицу-предпринимателю и сотрудникам, работающим по гражданско-правовым договорам.
Чтобы сэкономить еще существеннее, налоговый вычет можно направить на досрочное погашение ипотеки.
3. Не обращают внимание на скрытые и дополнительные платежи
Основным критерием выбора программы кредитования остается процентная ставка. Но кроме нее нужно обращать внимание на такие платежи:
- комиссию за открытие и ведение счета;
- комиссия за безналичный перевод;
- страхование;
- оформление справок и др.
Бывают случаи, когда банки оформляют ипотеку под сравнительно невысокий процент, но при этом завышают вышеперечисленные платежи. В результате ипотека становится невыгодной.
Обратив внимание на скрытые комиссии и платежи, например, страховку, вы можете обнаружить, что некоторые из услуг можно заказать не у партнеров банка, а в других компаниях по более выгодной цене. Главное, чтобы в таком случае кредитор дал одобрение на оформление ипотеки.
4. Останавливаются на невыгодной схеме кредитования
Существует две схемы кредитования – аннуитетная и дифференцированная. При аннуитете клиенту предстоит погашать долг равными долями, но в этом случае переплаты будут больше. Первые годы в основном предстоит погашать проценты по кредиту и только со временем вы станете существенно выплачивать его тело. Преимущество такого способа в равномерных платежах, поэтому подходит для клиентов со стабильным доходом на протяжении нескольких лет.
Дифференцированная схема подразумевает выплату неодинаковыми долями. Сначала платежи будут достаточно большими, но со временем, когда тело кредита уменьшится, проценты на него также станут ниже, суммы соответственно уменьшатся. Такой кредит выгоднее с точки зрения переплат. Но клиент должен иметь возможность первоначально вносить достаточно большие суммы. Это более выгодный вариант для тех, кто не так уверен в стабильности дохода через несколько лет, и может платить больше сейчас.
5. Не пользуются государственными программами кредитования
Фонд содействия молодежному жилищному строительству дает возможность молодым семьям приобрести квартиру в ипотеку на льготных условиях. В зависимости от выбранной программы и состава семьи вы можете приобрести квартиру в ипотеку по заниженной процентной ставке или вовсе без нее. В отдельных случаях госпрограммы подразумевают частичное погашение до 50% тела кредита за счет бюджетных средств.
Государственные программы покупки квартиры в новостройке
Проанализируйте, подходите ли вы под программы «Доступное жилье» или «Льготное молодежное кредитование». Если да, то подайте заявку и попытайтесь стать участником одной из них. Учитывайте также, что, если заявитель не относится к приоритетным категориям, таким как ученые, военные, участники АТО, люди, стоящие на квартирном учете более 3 лет и др., возможно ждать своей очереди на участие в программе придется годами. Поэтому выгоднее и удобнее будет сразу оформить обычную ипотеку в банке, чем все это время оплачивать съемное жилье.
Аренда или ипотека: что выбрать?
6. Оформляют ипотеку в неподходящей валюте
Если вы получаете доход не в той валюте, к которой привязана ипотека, риски возрастают. Это связано с нестабильностью курса. Например, получая заработную плату в гривнах, достаточно рисково брать кредит с привязкой к доллару. При росте курса иностранной валюты, доля дохода, которую придется отдавать за квартиру, также увеличится. Если же ваша зарплата также привязана к доллару, доход вырастет пропорционально.
Таким образом, внимательный анализ программы кредитования и собственных возможностей, оптимальный подход к погашению кредита помогут избежать ситуаций, когда вы не сможете платить по счетам или окажетесь в невыгодном материальном положении. Разберитесь с основными банковскими понятиями, порядками и моментами в рамках оформления ипотеки, и сможете избежать не только основных ошибок, перечисленных в статье, но и прочих мелких неприятностей.