Выбор квартиры в новостройке сопровождается знакомством с рядом терминов, понятий и аббревиатур, используемых застройщиками. Сокращения дают возможность строительным компаниям лаконично объяснить, в каком формате они сотрудничают с инвесторами, как ведется строительство и на каких условиях квартира оформляется в собственность. Чтобы понимать, о чем пишут застройщики на своих страницах, и правильно ориентироваться в информации, предоставляемой в отделе продаж, разберемся с основными аббревиатурами девелоперов, и что значат эти понятия.
Что такое ДДУ
ДДУ – договор долевого участия. Это соглашение между инвестором и строительной компанией о долевом участии в строительстве. Он не предусмотрен законодательством как инструмент привлечения инвестиций, но и не запрещен ним, поэтому используется как альтернатива более сложным схемам инвестирования. Договор долевого участия подразумевает, что вкладчик финансирует строительство объекта и получает в нем долю, пропорциональную его взносам.
У ДДУ нет четко установленной формы. В нем присутствуют пункты, характерные для договора о совместной деятельности, подряда, инвестиционного контракта, купли-продажи и др. Но при этом он не относится ни к одному из перечисленных видов соглашений.
Покупка новостроя: договор долевого участия
Преимущества ДДУ в простоте сделки и выгодной стоимости квадратного метра за счет того, что застройщику удается оптимизировать налогообложение и уйти от сложных схем. Но здесь появляется риск двойной продажи, утеря объекта инвестирования, несоблюдение сроков сдачи дома и др.
Что такое ЖСК
ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Это вид инвестирования в недвижимость по принципу ДДУ. ЖСК – объединение физических или юридических лиц с целью строительства дома, жилого комплекса путем оплаты паевых взносов. Этот вид реализации и приобретения недвижимости в новостройке четко не регламентирован украинским законодательством как способ инвестирования, и также используется в качестве альтернативы.
Члены ЖСК выступают пайщиками, которые общими усилиями возводят дом с возможностью привлечения подрядных организаций, заключения трудовых договоров с третьими лицами. В конечном итоге пайщики, полностью выплатившие свою часть взносов, заключают договор с кооперативом, в рамках которого получают квартиру в собственность в обмен на пай. После этого собственник может свободно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью, независимо от других членов.
Если же пай не выплачен в полном объеме, квартира считается не выкупленной, и распоряжаться ею без согласования с ЖСК член кооператива не может. Но он имеет право пользоваться своей недвижимостью.
Покупка новостроя: договор уплаты паевых взносов через кооператив
Преимущество покупки квартиры через ЖСК в простоте оформления и выгодной стоимости жилья. Но из-за особых требований законодательства к учредительным документам кооператива, порядков, применяемых к неприбыльным организациям, которой и должен являться ЖСК, такой формат привлечения инвестиций не пользуется большой популярностью.
Что такое ПДКП
ПДКП – предварительный договор купли-продажи. Это соглашение между инвестором и застройщиком о намерениях совершить сделку купли-продажи в будущем. Сам этот договор не является документом, по которому покупатель приобретает недвижимость, а только указывает на то, что купля-продажа будет осуществлена в установленные сроки путем заключения основного договора.
Это инструмент, которым застройщики привлекают инвестиции для строительства объекта, а будущие владельцы квартир подтверждают внесение первоначального взноса. Форма и порядок заключения ПДКП законом не регламентирована, но в статье 635 Гражданского кодекса сказано, что он должен соответствовать формату основного договора. Исходя из этого, ПДКП подлежит нотариальному заверению, и без него будет признан недействительным.
Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
Преимущество такой схемы покупки квартиры в простоте совершения операции, а недостатки в рисках нецелевого использования средств, двойных продажах, затягивании сроков и отсутствии гарантий. Это также своеобразная альтернатива инвестированию, и она не имеет четких норм в законе.
Что такое КУА
КУА – компания по управлению активами. Это организация, которая берет на себя обязанности по управлению инвестициями. Она выступает в качестве дополнительного звена в цепочке между застройщиком и инвестором. КУА применяются в регламентированных законом схемах инвестирования, в том числе при покупке квартиры через институты общего инвестирования, и в некоторых альтернативных методах, таких как купля-продажа дериватива, заключение форвардного контракта.
Покупка новостроя: форвардный контракт
За счет контроля государственными структурами, необходимости иметь лицензию и использования дополнительного звена, схемы инвестирования при участии КУА выглядят сложнее. Но преимущество такого метода покупки квартиры в том, что права инвестора защищены, и он получает дополнительные гарантии – размеры капитала КУА позволяют удовлетворить требования покупателя в случае возврата средств. Деятельность организации прозрачная, что дает возможность контролировать ее. Здесь минимизирована возможность нецелевого использования вкладов или двойной продажи квартиры.
Что такое ИСИ
ИСИ – институт совместного инвестирования – это инструмент, который использует КУА для управления деньгами инвесторов. ИСИ применяют в схемах инвестирования, прямо прописанных в законе. За счет этого покупатель имеет гарантии – его деньги не смогут использовать не по целевому назначению, а деятельность компании контролируется государством.
Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива
ИСИ используют для аккумуляции денег вкладчиков и дальнейшего их вложения в строительство объекта. Недостаток такого метода в сложности реализации схемы и менее выгодной цене квадратного метра.
Ориентируясь в основных понятиях и аббревиатурах, которые указывают застройщики в объявлениях, презентациях, на страницах продажи квартир, вы сможете сразу понимать, в каком формате работает та или иная строительная компания, и подходит ли она вам.