Обтяження щодо нерухомості обмежують свободу дій стосовно неї. В залежності від виду обтяження власник не може вільно користуватися або розпоряджатися майном.
Обтяження на нерухомість – це
Обтяження – це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.
Обтяження на майно фіксуються в єдиному реєстрі. В разі вчинення правочину щодо квартири нотаріус перевіряє інформацію про неї в цій базі й надає покупцю дані про те, які заборони на даний момент діють у відношенні об'єкта. Вчинення юридичних операцій з квартирою не скасовує обтяження, і вони продовжують діяти. Такий порядок зберігається незалежно від того, знав покупець про обтяження чи ні, та чи були вони прописані в договорі або ні.
Як перевірити квартиру під час купівлі на вторинному ринку
Обтяження виникають на підставі договорів щодо квартири, судових рішень, ухвал нотаріуса, інших актів уповноважених органів.
Оренда як вид обтяження
Оренда щодо об'єкта нерухомості дає право орендарю вільно користуватися будинком або квартирою протягом строку дії договору. У той же час власник зобов'язаний забезпечувати квартиранта такою можливістю і не заважати йому. Такий порядок зберігається впродовж всього терміну дії договору оренди, незалежно від інших юридичних дій щодо квартири. Якщо об'єкт нерухомості був проданий, угода між орендарем і власником залишається в силі.
Аналогічний порядок діє, якщо нерухомість передана у безоплатне користування. Продавати таку нерухомість можна без згоди осіб, які там проживають. На нового власника переходять усі обов'язки і права, передбачені договором оренди чи безоплатного користування.
Застава об'єкта нерухомості
Частим видом обтяження є іпотека. В такому випадку квартира стає заставним майном банку. Проводити будь-які юридичні дії щодо нерухомості можна лише з дозволу тримача іпотеки.
Угоди стосовно цього житла можливі, але в такому разі обов'язки з погашення кредиту переходять на нового власника, а в рамках укладення договору фігурує початковий позичальник, кредитор і покупець.
Як купити заставне майно банків
Заставлене майно може бути продано банком або первинним покупцем. У першому випадку, квартири, як правило, реалізуються в примусовому порядку з аукціону. Такі ситуації виникають, коли первісний позичальник грубо або систематично порушував умови кредитного договору, що призвело до вимушеної міри. Це ризиковий варіант для покупця, адже первісний позичальник, швидше за все, буде намагатися повернути квартиру, і домагатися визнання угоди недійсною.
В іншому разі платник іпотеки може сам продавати квартиру у рамках переуступки боргу. Це трапляється, якщо він не в змозі виплачувати кредит або цей варіант житла для нього став неактуальним. Тут ризиків менше, бо всі сторони добровільно згодні на проведення операції.
Довірче управління
Довірче управління дає можливість власнику передати повноваження щодо певного спектру дій по відношенню до квартири іншій особі. В такому разі не зачіпаються майнові права на житло – воно так і залишається у колишнього власника. Сторона, яка прийняла на себе довірче управління об'єктом нерухомості, отримує права на розпорядження ним в інтересах власника.
Арешт відносно квартири
Арешт нерухомості являє собою накладення заборони на розпорядження майном. Підставою для арешту квартири може стати наявність боргів у власника, порушення порядку кредитного договору. За цих обставин власник або особа, якій передана на зберігання арештована нерухомість, має забезпечити його цілісність. Це одне з найбільш суворих і складних видів обтяжень, адже тепер квартиру не можна продати, подарувати або виконати з нею інші юридичні дії.
Як зняти арешт з іпотечної квартири
Якщо в ході укладання угоди нотаріус визначає, що нерухомість знаходиться під арештом, він накладає заборону відчуження. Купівля-продаж у відношенні квартири стають неможливими до моменту, доки арешт не буде знято.
Наявність співвласників
Обтяження можуть стосуватися не всього об'єкта нерухомості, а лише його частки. Якщо права на квартиру належать двом або кільком людям, то вільне розпорядження нею можливе лише у разі згоди всіх цих осіб.
Наприклад, житло, придбане в шлюбі, можна продавати лише за наявності письмової згоди чоловіка або дружини, навіть якщо на момент вчинення правочину шлюб розірвано. В іншому випадку інша сторона може подати позов про визнання угоди купівлі-продажу недійсною.
Сервітут на земельну ділянку
Обтяження щодо нерухомості часто стосуються не лише об'єктів житлового і нежитлового фонду, але і земельних ділянок. Найчастіше у власника виникають обмеження щодо використання землі під час оформлення сервітуту.
Самозахоплення земельної ділянки: чим загрожує, і як узаконити
Сервітут – це право обмеженого використання чужої ділянки землі. Найчастіше його оформляють для прокладання комунікацій, а власник землі не повинен перешкоджати їх монтажу і роботі. У разі продажу землі ці обтяження переходять до нового власника.
Особливості правочинів щодо нерухомості з обтяженнями
Якщо обтяження не передбачають заборону на відчуження майна, його можливо продати чи подарувати. Але після вчинення правочину обмеження не пропадають, що несе ризики для нового власника в рамках вільного використання та розпорядження майном. Тому, перед придбанням квартири обов'язково перевіряють наявність обтяжень. Деякі з них роблять операцію проблемною або неможливою, тоді договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним, а покупець ризикує втратити гроші.
Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку
Тим не менше, іноді в разі наявності обтяжень з'являється можливість придбати майно вигідніше. Наприклад, якщо власник продає квартиру, в якій на даний момент мешкають орендарі, є велика ймовірність, що він продасть її дешевше. Але в такому випадку потрібно бути вкрай обережним і проаналізувати, чи влаштує вас дійсне положення справ. У разі купівлі житла з метою вкладення грошей і подальшої здачі об'єкта в оренду це стане оптимальним варіантом.
Прокоментуйте першим