Законодавством України передбачено порядок забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов, але не можуть придбати або орендувати нерухомість за власні гроші з причини низького рівня доходу. Для цих цілей територіальні органи управління використовують соціальне та муніципальне житло.
Через те, що ці два поняття досить тісно пов'язані, їх часто приймають за одне. Але у них є відмінності. Тому в певному контексті їх важливо розрізняти і лише в деяких випадках можна використовувати як синоніми.
Соціальне і муніципальне житло: в чому різниця?
Згідно з Законом «Про житловий фонд соціального призначення» квартира із соціального найму – це житлова нерухомість всіх форм власності, яка відноситься до відповідного фонду. Це можуть бути державні, комунальні квартири або приватна житлова площа, використовувана фондом в рамках договору, укладеного з власником.
Муніципальна квартира в традиційному понятті є нерухомістю для соціальних потреб населення, що належить муніципалітету – місцевим органам влади. Як правило, така житлова площа надається громадянам на підставі договору найму або ордера. Виходить, що муніципальна власність – те ж саме, що й комунальна.
«Термін «комунальна власність» є синонімом поняття «муніципальна власність». Він походить від поняття «коммуна» (в перекладі з французької мови «commune» означає община, а з латинської «communis» – спільний) і вживається як загальноприйнятий поряд із терміном «муніципальна власність» у багатьох зарубіжних країнах» – Глинська О. В. «Територіальна громада як суб'єкт права комунальної власності»
Таким чином, лише ту муніципальну нерухомість можна вважати соціальною, яка відноситься до фонду соціального призначення. У той же час соціальна нерухомість є муніципальною лише якщо відноситься до комунальної власності.
Наприклад, приватну житлову площу, яка входить до фонду соціального призначення на підставі відповідного договору (п.7 ст. 5 Закону «Про житловий фонд соціального призначення»), не варто вважати муніципальною нерухомістю, хоча вона і соціальна.
Виходить, що квартира одночасно вважається муніципальною та соціальною лише за умови виконання наступних двох обставин:
- нерухомість відноситься до фонду соціального призначення;
- житлом володіє орган місцевої влади (комунальна форма власності).
З вище сказаного стає ясно, що соціальна і муніципальна квартира – це два різних поняття. Перше пов'язане з типом житлового фонду, а друге – з формою власності. Тому замінити одне іншим неможливо.
В Україні практикують програми муніципального житла, дещо відійшовши від традиційних методів і понять. Наприклад, у Вінниці місцева влада будували муніципальні квартири з метою продажу громадянам за вигідною для населення вартістю.
Розглянемо позитивні та негативні сторони квартир, які є одночасно соціальними і муніципальними.
Як отримати соціальне або муніципальне житло
Щоб мати право зайняти соціальну або муніципальну житлову площу, потрібно укласти договір соціального найму або отримати ордер від органу місцевого самоврядування. Для цього треба стати на облік за місцем роботи або через Центр надання адмінпослуг (ЦНАП).
Стати на облік на отримання муніципального житла можна в разі потреби поліпшення житлових умов. Для цього потрібно відповідати умовам статті 34 Житлового кодексу.
Щоб мати право на соціальний найм, крім потреби поліпшити житлові умови громадянин повинен мати середньомісячний дохід за рік не вище прожиткового мінімуму і середньостатистичної ціни оренди житла в його місті (п.2 ст. 10 Закону «Про житловий фонд соціального призначення»).
З цих норм законодавства випливає, що вимоги до громадян, які претендують на муніципальне і соціальне житло, дещо відрізняються.
Муніципальне житло в соціальному наймі: переваги
Найм муніципального житла з соціального житлового фонду – це можливість для слабо захищених верств населення мати дах над головою за посильну плату. Згідно з законом сума, яку наймач повинен віддавати за житло, не може перевищувати 20% від сукупного доходу сім'ї, яка тут мешкає. Переваги соціальної муніципальної квартири в наступному:
- вартість найму для мешканця нижче ринкової ціни оренди (частину витрат бере на себе держава);
- квартира підбирається з урахуванням потреб наймача (враховується наявність, кількість і стать дітей, інвалідність, вік, присутність захворювань тощо);
- вигідне і просте утримання, адже наймач не повинен проводити тут капітальний ремонт або піклуватися про якість комунальних послуг (це обов'язки орендодавця) тощо.
Соціальний найм муніципального житла: недоліки
Основним недоліком квартири соціального житлового фонду є неможливість приватизації (п.5 ст. 3 Закону «Про житловий фонд соціального призначення»). А якщо муніципальна житлова площа не відноситься до соціальної, мешканці мають право скористатися правом на приватизацію. У числі основних недоліків варто також виділити:
- права мешканців в рамках розпоряджання нерухомістю зведені до мінімуму (квартиру не можна продати, подарувати, використати як заставу тощо);
- винаймач зобов'язаний проводити поточний ремонт і доглядати за квартирою, хоча вона не є його власністю (заміна пошкодженого з вини мешканців обладнання та сантехніки також покладається на їх плечі);
- необхідність використання квартири лише за прямим призначенням (винаймач може тут жити, але не може здавати житло в оренду);
- мешканцям заборонено проводити перепланування об'єкта (зокрема втручатися в інженерні комунікації або змінювати розташування стін тощо).
Як тільки житлові або матеріальні умови наймача поліпшуються до певного рівня, він повинен звільнити цю квартиру, адже право проживати в ній мають виключно ті категорії населення, які не можуть самі оплатити оренду нерухомості та не мають свого житла.
Органи влади не можуть в односторонньому порядку розірвати договір найму і виселити наймача з квартири без рішення суду. Тому за умови досить обмежених прав наймач може бути впевнений в тому, що він буде тут жити стільки, скільки йому необхідно, але якщо не порушуватиме умови договору.