Залоговое имущество может быть довольно выгодным приобретением по ценам значительно ниже, чем предлагает аналогичное имущество рынок, однако безрисковой такую покупку назвать нельзя.
Следует отметить, что конфискация и арест недвижимости может возникать по нескольким причинам: в качестве наказания, предусмотренным Уголовным Кодексом Украины, в качестве уплаты задолженности и в качестве погашения просроченного ипотечного кредита.
Реализация залоговой и проблемной недвижимости может быть произведена как по добровольному решению хозяина, так и в принудительном порядке (например, по решению суда).
В первом случае, проблем обычно возникать не должно. Если владелец имущества понимает, что погасить ипотечный кредит ему не удастся, он добровольно передает недвижимость банку в счет погашения долга по кредиту. При покупке такой недвижимости банк выступает заинтересованной стороной в быстрой реализации недвижимости «с молотка» и уделяет внимание контролю за чистотой сделки.
В случае принудительной реализации арестованного имущества риски возрастают. Предыдущий владелец может требовать возвращения проданной недвижимости в судебном порядке. Такая недвижимость выставляется на аукционные торги по довольно низким ценам, однако, количество продаваемых в такой способ квартир невелико и продаются они очень быстро.
Здесь следует учесть, что квартиры на таких аукционах продаются зачастую среди сотрудников банка или их знакомых, а на открытые аукционы попадают редко. Это вызвано, в первую очередь тем, что банк стремится минимизировать свои риски и убытки, а проведение открытых торгов чревато дополнительными издержками и затяжным временным промежутком. Так, например, при проведении торгов банк может потерять до 15% стоимости недвижимости, которые включают в себя комиссионные Государственной исполнительной службы и плату за услуги организатора торгов.
К тому же банк может потерять довольно крупную сумму из-за динамики изменения цен на рынке, с учетом, что стоимость арестованной недвижимости не может изменяться. То есть при росте цен на рынке оценочная стоимость недвижимости может отстать от среднерыночных цен за время, в течение которого она была выставлена на продажу.
Информация о проведении аукционов часто размещается в малоизвестных изданиях, чтобы минимизировать количество участников «со стороны», а заявку на участие следует подкрепить стартовым взносом в размере 5-10% от стоимости продаваемого объекта.
Даже в случае удачного приобретения недвижимости на аукционе существует риск обращения предыдущего владельца в суд с прошением о пересмотре решения о конфискации. При этом если на момент конфискации в квартире были прописаны несовершеннолетние лица или была сделана незаконная перепланировка – поводов для признания торгов недействительными будет больше, чем достаточно.