Можно сделать «официальную» оценку, стоимостью 250 грн, при этом оценочная стоимость недвижимости будет порядка Х0 000 у.е. Можно сделать «заниженную» оценку, (стоимостью в разы выше), при этом оценочная стоимость недвижимости будет в разы ниже.
Сложность оценки варьируется:
- от минимальной — для квартир в больших городах с типовыми планировками;
- до максимальной — для промышленных объектов или земельных участков, которые находились в государственном фонде, для недвижимости с обременениями (задолженности, судебные иски, недоказанное право собственности).
Имущество по заниженной стоимости продают быстро, но теряют в деньгах. За имущество по завышенной можно получить хорошие деньги, но потерять во времени.
Документы для оценки недвижимости
Для экспертной оценки недвижимости нужен пакет документов — уникальный к каждому типу имущества. Укажем распространенные случаи.
Оценка квартиры, гаража или парковочного места
- Удостоверения личности и копии идентификационных кодов владельцев.
- Копия документа, подтверждающего право собственности (по приватизации, дарению, наследству, договорукупли-продажи, свидетельству).
- Копия технического паспорта на жилье.
- Удостоверения личности и копии идентификационных кодов владельцев.
- Копия документа, подтверждающего право собственности (по приватизации, дарению, наследству, договору купли-продажи, свидетельству).
- Копия технического паспорта на жилье.
- Копия государственного акта на землю.
- Информация об обременениях или сервитутах (в том числе залоги или аренда).
Стоимость и условия исполнителя
Условия экспертной оценки улучшились, стали дешевле по сравнению с 2014 годом. Но, из-за неустойчивого правового поля, мы не станем давать конкретных рекомендаций кроме единственной — постарайтесь найти исполнителя по рекомендации (надежную компанию с хорошим кейсом проведенных сделок).
Стоимость экспертной оценки варьируется для регионом и в среднем составляет:
10 дорогостоящих ошибок при продаже жилья
- для квартир - от 250 грн
- для домов и земельных участков - от 300 до 700 грн (в зависимости от площади)
- для гаражей и других нежилых помещений - от 300 грн
10 дорогостоящих ошибок при продаже жилья
Ошибки анализа
Не только собственники, но и эксперты ошибаются в процессе оценки и в назначении стоимости. Знание и понимание ошибок поможет продать (или купить) имущество быстрее и выгоднее.
Анализ
Цену определяет комплекс факторов:
- спрос и период покупки/продажи;
- регион и конкретное расположение;
- этаж, репутация соседей и владельца;
- состояние объекта, возможность переоборудования или перепланировки;
- количество и качество аналогичных предложений;
- отсутствие обременений;
- конкретные требования владельца.
Квалифицированный риелтор или юрист проводит подробный анализ рынка, узнает и при необходимости корректирует требования заказчика. Задачи анализа: определить и обосновать реальную стоимость; определить и обосновать максимальную рыночную стоимость; определить и договориться с заказчиком о допустимом диапазоне цен; уменьшить или исключить вероятность переоценки. Самостоятельно узнать цену квартиры можно, используя калькулятор оценки недвижимости.
Чрезмерное увеличение цены
Неправильная оценка допустимого диапазона цен — распространенная ошибка. Не каждый покупатель настроен на торг. Даже увеличение стоимости на 3–5% может сделать предложение непривлекательным. Из вариантов с примерно равным по значению расположением в городе и планировкой, с одинаковым количеством комнат, покупатель выберет более дешевый вариант — и только после этого будет торговаться. Веб-сервисы недвижимости конкурируют, поэтому предлагают посетителям:
- наиболее выгодные условия;
- смежные предложения;
- контент с описанием правовых и материальных аспектов;
- услуги специалистов.
Современный продавец или покупатель недвижимости неплохо осведомлен — поймет, что имущество переоценили. К тому же, покупатели редко пытаются купить жилье ниже рыночной стоимости.
Чрезмерное увеличение срока продажи
Если анализ определил цену недвижимости, нет смысла размещать объявления с указанием 110–150% реальной стоимости. Длительное ожидание не принесет результат. Кроме того, недвижимость, которая долго не продается, вызывает подозрения у покупателей: в чем причина плохого спроса, у имущества скрытые недостатки? Выставьте реальную цену. А если у вас не ограничено время продажи — ориентируйтесь на покупателей, которые:
- вызывают доверие, дают полный «чистый» пакет документов;
- согласны на большой залог и предоплату;
- не участвуют в цепи перепродажи (такой покупатель может ждать денег от продажи собственного жилья);
- обосновывают необходимость купить именно вашу недвижимость.
Риелтор или юрист, который предлагает заказчику неоправданно высокую цену или берет слишком большой процент — плохой специалист. Высокая стоимость привлекает клиента — владелец считает, что «специалист» сможет продать недвижимость. Но цену определят только рынок. Некоторые клиенты считают высокий посреднический процент показателем профессионализма. Но и в этом случае размер процента определяет только рынок. Грамотный посредник видит реальные ограничения и возможности конкретной сделки. Ориентируется на запросы заказчика. Способен незначительно ускорить продажу при разумном снижении стоимости. Способен незначительно увеличить прибыль при разумном увеличении срока продажи.
Мошеннические схемы и правовые ошибки
Аферы с недвижимостью — распространенная практика. Из-за нюансов правовой стороны, продавец или покупатель может ошибиться в оформлении и заполнении документов. И в первом и во втором случае новый владелец не получит законного права владения.
В некоторых случаях жильцы узнают о проблемах через несколько лет — при попытке перепланировки или получив вызов в суд в качестве ответчика.
Работайте с надежными юристами и риелторами, проверяйте портфолио юридических лиц. Старайтесь найти исполнителя по рекомендации. Самостоятельно изучите нужные законы и правила оформления документов.
Рецепт успешной продажи (или покупки) не так уж и сложен:
- тщательная подготовка документов для посредника;
- контроль анализа рынка и размещенных объявлений;
- выбор лучшего покупателя (или владельца имущества);
- тщательная подготовка документов для сделки;
- передача (или получение) прав собственности на уровне закона.
Удачи!